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계약의 갱신 및 해지

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임대차계약의 갱신

입주자의 임대차계약 갱신

임대주택의 입주자와 임대사업자가 표준임대차계약서에서 약정한 임대차기간이 끝나면, 그 입주자는 임대차계약을 갱신하여 계속 거주할 수 있습니다.

※ "임대차계약의 갱신"이란 임대차계약의 계약기간이 끝난 경우에 그 기간을 연장하는 것을 말하는데, 특히 「임대주택법」이 적용되는 임대주택의 입주자가 임대차계약의 갱신을 원하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대사업자가 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없습니다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결 참조).

묵시적 갱신

임대사업자가 갱신거절의 통지 등을 하지 않는 경우

임대사업자가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대주택의 입주자에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻을 통지하지 않은 경우에는 계약기간이 끝난 때에 종전의 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).

임대주택 입주자가 갱신의사가 없음을 통지하지 않는 경우

임대주택의 입주자가 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신의사가 없음을 임대사업자에게 통지하지 않은 경우에도 계약기간이 끝난 때에 종전의 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).

묵시적 갱신에서의 임대차기간

묵시적으로 계약이 갱신되는 경우 임대차의 존속기간은 2년입니다(「주택임대차보호법」 제6조제2항).

묵시적 갱신이 제한되는 경우

임대주택의 입주자가 2기의 임대료에 달하도록 연체하거나 그 밖에 입주자로서의 의무를 현저하게 위반한 때에는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).

※ ”2기의 임대료에 달하도록 연체”란 연속해서 2기의 임대료를 연체한 때는 물론이고, 연속해서 연체하지는 않더라도 전후 합하여 연체한 임대료가 2기분에 달한 때에도 포함됩니다. 예를 들면, 6, 7월분의 임대료를 계속 연체한 경우뿐만 아니라 7월분 연체 후 8, 9월분을 지급하였다가 10월분을 다시 연체한 경우도 여기에 해당됩니다.

묵시적 갱신에서의 계약 해지

묵시적 갱신의 경우 임대주택의 입주자는 언제든지 임대사업자에게 계약의 해지를 통지할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제1항).

임대주택의 입주자가 임대사업자에게 임대차계약의 해지의사를 통지한 경우 임대사업자가 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 임대차계약은 해지됩니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).

계약갱신요구권

입주자의 계약갱신요구권

임대사업자는 입주자가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그렇지 않습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항).

1. 입주자가 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 입주자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대사업자가 입주자에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 입주자가 임대사업자의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 입주자가 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대사업자가 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 입주자에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 입주자가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

입주자는 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항).

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조에 따른 차임 등의 증감청구권 범위 내에서 증감할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제3항 및 제7조).

계약갱신요구권에 의해 갱신되는 임대차에서의 계약해지

입주자의 계약갱신요구권에 의해 갱신되는 임대차의 경우에도 임대주택의 입주자는 언제든지 임대사업자에게 계약의 해지를 통지할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제1항).

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공공주택사업자의 해제·해지 및 갱신거절

공공주택사업자의 해제·해지 및 갱신거절 사유

공공주택사업자는 임차인이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다(

「공공주택 특별법」 제49조의3제1항 및

「공공주택 특별법 시행령」 제47조제1항).

거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공임대주택을 임대받은 경우

임차인의 자산 또는 소득이

「공공주택 특별법」 제48조에 따른 자격요건을 초과하는 범위에서 국토교통부령으로 정하는 기준을 초과하는 경우

임차인이 공공임대주택에중복하여 입주하거나계약한 것으로 확인된 경우

표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

공공임대주택의 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 공공임대주택을 전대한 경우

임차인이 분양전환신청기간 이내에 분양전환 신청을 하지 않는 경우

기간 내 입주의무, 임대료 납부 의무, 분납금 납부 의무 등 다음의 의무를 위반한 경우

√ 공공주택사업자의 귀책사유 없이 표준임대차계약서상의 임대차 계약기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우

√ 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우

√ 분납임대주택의 분납금(분할하여 납부하는 분양전환금을 말함)을 3개월 이상 연체한 경우

공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 다음의 어느 하나에 해당하는 경우

√ 공공임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손하거나 멸실한 경우

√ 공공임대주택 및 그 부대시설을 공공주택사업자의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우

√ 임차인이 분양전환 신청기간 이내에 우선 분양전환을 신청하지 않은 경우

√ 공공임대주택(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택은 제외함)의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우

※ 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외함

1) 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제·해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우

2) 혼인 등의 사유로 주택을 소유하게 된 세대구성원이 소유권을 취득한 날부터 14일 이내에 전출신고를 하여 세대가 분리된 경우

3) 공공임대주택의 입주자를 선정하고 남은 공공임대주택에 대해 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우

√ 임차인이 해당 주택에서 퇴거하거나 다른 공공임대주택에 당첨되어 입주하는 경우

분납임대주택의 반환금 지급

분납임대주택의 공공주택사업자는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절하는 경우에는 분납임대주택의 반환금의 산정기준(「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 8)에 따라 반환금을 임차인에게 지급해야 합니다(

「공공주택 특별법 시행령」 제47조제4항 및 「공공주택 특별법 시행규칙」 제33조).

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임차인의 해제·해지 및 갱신거절

임차인의 해제·해지 및 갱신거절 사유

공공임대주택에 거주 중인 임차인은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다(

「공공주택 특별법」 제49조의3제2항 및

「공공주택 특별법 시행령」 제47조제3항).

시장·군수 또는 구청장이 공공임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정한 경우

공공주택사업자가 시장·군수 또는 구청장이 지정한 기간에 하자보수명령을 이행하지 않은 경우

공공주택사업자가 임차인의 의사에 반하여 공공임대주택의 부대시설·복리시설을 파손하거나 철거시킨 경우

공공주택사업자의 귀책사유로 입주기간의 종료일부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우

공공주택사업자가 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우

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