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SMART 생활법률
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- 민간임대주택제도 이해하기
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- 한눈에 보는 민간임대주택제도
- 민간임대주택사업 준비
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- 민간임대사업자 등록
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- 민간임대주택의 매입 또는 건설
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- 취득세 감면신청
- 민간임대주택 공급 및 관리
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- 민간임대주택의 공급
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- 민간임대주택의 관리
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- 임대차계약의 갱신·해제 등
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- 임대주택 관련 분쟁발생
- 임대사업자의 세금납부
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- 납부세금별 세제혜택
- 민간임대주택의 양도와 폐업
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- 민간임대주택의 양도
-
- 폐업
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임대사업자 등록(지방자치단체)신청서를 받은 시장·군수·구청장은 임대사업자 등록신청서가 접수되면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 신청인에게 등록증을 발급해야 합니다.
등록대상 임대사업자 
임대사업자로 등록할 수 있는 자
임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음과 같습니다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제6항 및 
「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제2항).「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(이하 “사업계획승인”이라 함)을 받은 자「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 “건축허가”라 함)를 받은 자「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제18항에 따른 집합투자기구(이하 "집합투자기구"라 함) 입대사업자 등록이 제한되는 경우 과거 5년 이내에 민간임대주택사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고 사업을 정상화시킨 경우는 제외)가 발생한 사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함)는 임대사업자로 등록할 수 없습니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제3항). 임대사업자 등록절차 임대사업자 등록 신청기관 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함. 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 등록을 신청할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항 본문). 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 다음 중 어느 하나의 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항 단서 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제1항).
거주(F-2) 체류자격(「출입국관리법 시행령」 별표 1의2 제24호 마목 및 아목은 제외) 재외동포(F-4) 체류자격 결혼이민(F-6) 체류자격 영주(F-5) 체류자격 제출서류 임대사업자로 등록하려는 자는 임대사업자 등록신청서에 다음의 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출(정보통신망을 이용한 제출을 포함)해야 합니다. 이 경우 재외국민이나 외국인인 경우에는 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제2조제1항 및 별지 제1호서식).|
구분 |
첨부서류 |
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민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 받은 자 ( |
주택사업계획승인서 사본 |
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민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 매매계약을 체결한 자 ( |
매매계약서 사본 |
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민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 ① 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자 또는 ②등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자 ( |
분양계약서 사본 ※ 다만, |
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「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 ( |
주택건설사업자 등록증 사본 |
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부동산투자회사 ( |
부동산투자회사 영업인가증 사본 |
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투자회사 ( |
투자회사임을 확인할 수 있는 서류 사본 |
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집합투자기구 ( |
집합투자기구임을 확인할 수 있는 서류 사본 |
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소속 근로자에게 임대하기 위해 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인으로 한정함) ( |
고용자임을 확인할 수 있는 서류 사본 |
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등록하려는 임대주택에 임차인이 있는 경우 |
√ 임대차계약서 사본 √ 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하였음을 증명하는 서류 사본 또는 같은 법 제49조제3항에 따라 산정한 보증대상 금액이 0원 이하이거나 같은 법 제49조제7항 각 호의 어느 하나에 해당하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않을 수 있음을 증명하는 서류 사본 |
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신청인이 법인 아닌 사단·재단인 경우 |
정관, 그 밖의 규약 및 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서류 |
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신청인이 재외국민인 경우 |
재외국민등록증 사본 |
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국세 또는 지방세의 체납으로 인해 납세증명서를 확인할 수 없거나 발급받을 수 없는 경우 |
관할 세무관서의 장 또는 지방자치단체의 장으로부터 발급받은 체납액을 증명할 수 있는 서류 |
임대사업자로 등록하려는 자가 사업자등록을 같이 하려는 경우에는 위의 등록신청서에 사업자등록 신청서를 함께 제출해야 합니다. 이 경우 시장·군수·구청장은 함께 제출받은 사업자등록 신청서를 지체 없이 관할 세무서장에게 송부(정보통신망을 이용한 송부를 포함)해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제2조제2항 및 「부가가치세법 시행규칙」 별지 제4호서식). 관할 관청의 확인 및 등록증의 발급 신청서를 받은 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음의 정보를 확인해야 합니다. 다만, 신청인이 아래의 1., 3., 4.(외국인등록 사실증명만 해당) 및 7., 9.에 따른 정보의 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류 또는 그 사본을 첨부하도록 해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제2조제3항).|
구분 |
첨부서류 |
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1. 신청인이 개인인 경우 |
주민등록표 초본 |
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2. 신청인이 법인인 경우 |
법인 등기사항증명서 |
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3. 신청인이 재외국민인 경우 |
여권정보 |
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4. 신청인이 외국인인 경우 |
외국인등록 사실증명 또는 법인 등기사항증명서 |
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5. 등록대상 주택이 일부만을 임대하는 주택인 경우 |
건축물현황도(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제2조제10호) |
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6. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자의 경우 |
건물등기사항증명서 |
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7. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 |
건축허가서 |
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8. 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 |
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9. 「국세징수법」 제107조 및 「지방세징수법」 제5조에 따른 납세증명서 |
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시장·군수·구청장은 신청서를 받으면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제6항, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제2조제4항, 별지 제2호서식 및 제3호서식). 등록에 대한 변경 또는 말소 등록사항의 변경신고 임대사업자는 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 임대사업자의 주소를 관할하는 시장·군수·구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장·군수·구청장을 말함) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항 본문 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제7항). 다만, 임대주택 면적을 다음의 구분에 따른 해당 민간임대주택의 규모 구간을 벗어나지 않는 범위에서 10% 이하로 증축하는 등 경미한 사항은 신고하지 않아도 됩니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항 단서 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제3조제3항). 40㎡ 이하 40㎡ 초과 60㎡ 이하 60㎡ 초과 85㎡ 이하 85㎡를 초과 제출서류 등록사항 변경신고를 하려는 임대사업자는 임대사업자 등록사항 변경신고서에 변경사항을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제3조제1항 및 별지 제4호서식). 관할 관청의 확인 위의 신고서를 받은 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음의 정보를 확인해야 합니다. 다만, 신청인이 아래의 사업자등록증명, 외국인인 경우 외국인등록 사실증명 또는 법인 등기사항증명서(법인만 해당) 및 주민등록표 초본에 따른 정보의 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류 또는 그 사본을 첨부하도록 해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제3조제2항). 임대사업자 등록의 말소 말소사유 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있습니다. 다만, 아래의 1.에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제5조제1항·제2항·제5항·제6항).|
구분 |
기간 |
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민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 사업계획승인을 받은 자 ( |
임대사업자로 등록한 날부터 6년 |
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민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위해 건축허가를 받은 자 ( |
임대사업자로 등록한 날부터 4년 |
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민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 매매계약을 체결한 자 ( |
임대사업자로 등록한 날부터 3개월 |
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민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 ① 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자 또는 ②등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자 ( |
임대사업자로 등록한 날부터 1년 |
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「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 ( |
임대사업자로 등록한 날부터 6년 |
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부동산투자회사 ( |
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투자회사 ( |
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집합투자기구 ( |
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소속 근로자에게 임대하기 위해 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인으로 한정함) ( |
「민간임대주택에 관한 특별법」 제46조에 따른 임대차계약 신고 또는 변경신고를 하지 않아 시장·군수·구청장이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제61조제1항에 따라 보고를 하게 하였으나 거짓으로 보고하거나 3회 이상 불응한 경우「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제9항 각 호에 따른 불복절차가 진행 중인 체납액은 제외하고 산정함「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말함)을 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소됩니다(「민간임대주택에 관한 특별법」제6조제5항) 제출서류 임대사업자 등록을 말소하려는 자는 임대사업자 등록 전부(일부) 말소 신청서에 다음의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제4조의5제1항, 별지 제6호의7서식 및 별지 제6호의8서식).「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제3호 및 제11호에 따라 임차인의 동의가 있어야 하는 경우만 해당하며, 해당 임차인의 동의를 모두 받은 날부터 1개월 이내의 것을 말함) 관할 관청의 확인 신청서를 받은 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음의 정보를 확인해야 합니다. 다만, 신청인이 다음 중 사업자등록증명 및 주민등록표 초본의 확인에 동의하지 않는 경우에는 해당 서류 또는 그 사본을 첨부하도록 해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙」 제4조의5제2항). 청문의 실시 및 말소사유 등의 공고 말소 후 임대차계약기간의 유지 위의 말소사유 중 1.부터 17.까지의 사유(5. 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외) 및 제6조제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말함)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 봅니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제6항).