공인중개사는 토지나 건축물 등의 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매 교환 임대차나 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선합니다. ◇ 공인중개사의 중개업무 범위 ☞ 공인중개사는 다음의 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매 교환 임대차나 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선합니다. 토지 건축물이나 그 밖의 토지의 정착물 「입목에 관한 법률」에 따른 입목 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단 ◇ 중개업을 위한 중개사무소 개설등록 ☞ 중개업(다른 사람의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것)을 영위하려는 자는 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말함)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말함) 군수 또는 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 해야 합니다.

부동산 인근부지 개발로 인하여 부동산 가격이 오를 거라는 말을 믿고 의사표시를 하게 된 경우 이는 동기의 착오에 해당합니다. 동기는 의사표시의 내용이 아니므로 원칙적으로 동기의 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 없지만, 착오가 상대방으로부터 유발되었거나 제공된 경우에는 동기의 착오라도 중요부분의 착오로서 취소가 가능합니다. ◇ 동기의 착오와 계약의 취소 ☞ 착오로 인한 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 다만, 이러한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게는 대항하지 못합니다, ☞ 다만, ‘머지 않아 철도가 부설될 것으로 오해하여 토지를 고가로 매수한 경우와 같이 의사표시를 하게 된 동기에 착오가 있는 경우’를 동기의 착오라고 하는데, 이러한 동기의 착오는 의사표시의 내용이 아니므로 원칙적으로 동기의 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 없지만, 동기가 표시되고 「민법」 제109조의 요건을 갖추면 취소가 가능합니다(대법원 1998.2.10. 선고 97다44737 판결). ☞ 또한 착오가 상대방으로부터 유발되었거나 제공된 경우에는 동기의 착오라도 중요부분의 착오로서 취소가 가능합니다(대법원 1992.2.25. 선고 91다38419 판결 등).

어느 통지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행할 수 있습니다. 이 경우 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 합니다. ◇ 주위토지통행권 ☞ 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있습니다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 합니다. ☞ 이 경우 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 합니다. ☞ 다만, 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때 또는 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있습니다. 이 경우에는 보상의 의무가 없습니다. ☞ 또한 통행권이 본래의 기능을 발휘하기 위해 필요한 경우 주위토지통행권자는 담장과 같은 축조물이 통행에 방해가 되는 경우 그 철거를 청구할 수 있습니다(대법원 2006.6.2. 선고 2005다70144 판결).

20년간 ① 소유의 의사로 ② 평온, ③ 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있습니다. ◇ 부동산의 점유취득 시효 ☞ “취득시효”란 일정한 사실상태가 계속된 경우에 그것에 대해 일정한 효과, 즉 권리의 취득을 부여하는 것을 말합니다. 시효로 취득할 수 있는 권리는 소유권과 그 밖의 재산으로서, 점유를 수반하지 않는 물권(저당권), 가족관계를 전제로 하는 부양을 받을 권리, 법률의 규정에 의하여 성립하는 권리(점유권 유치권), 한번 행사하면 소멸하는 권리(취소권, 환매권, 해제권)는 성질상 또는 법률상 취득시효가 인정되지 않습니다. ☞ 20년간 ① 소유의 의사로 ② 평온, ③ 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득합니다, ☞ 이 경우 점유자의 자주점유와, 평온 공연한 점유는 추정되므로(「민법」 제197조제1항 참조), 그러한 점유가 아니라는 사실은 시효취득을 막으려는 사람이 증명하여야 합니다(대법원 1986.2.25.선고 85다카1891판결). ☞ 다만, 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 점유한 자는 「민법」 제245조제1항에 의하여 점유부동산에 관하여 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 되며, 점유자가 취득시효기간의 만료로 일단 소유권이전등기청구권을 취득한 이상, 그 후 점유를 상실하였다고 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한, 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 소멸되지 않습니다. 또한 전 점유자의 점유를 승계한 자는 그 점유 자체와 하자만을 승계하는 것이지 그 점유로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니므로 부동산을 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 양수하여 점유를 승계한 현 점유자는...

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정합니다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있습니다. 또한 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못합니다. ◇ 공유 ☞ “공유”란 여러 사람이 1개의 물건 위에 1개의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 형태를 말합니다. 각 공유자는 지분을 갖고 그 처분이 자유이므로 언제든지 공동소유관계를 소멸시키고 단독으로 전환할 수 있기 때문에 개인적인 색채가 강하다는 특징을 갖습니다, ◇ 공유의 지분 ☞ 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 하며, 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정합니다. ☞ 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다 ☞ 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속합니다. ◇ 공유물의 관리, 보존, 처분 및 변경 ☞ 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정합니다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있습니다. 또한 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못합니다.

동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다. ◇ 법정지상권의 성립요건 ☞ 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 이에 따라 토지소유자는 다음의 요건을 갖춰야 합니다. 저당권 설정 당시에 건물이 존재할 것 ※ 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다(대법원 2003.12.18. 선고 98다43601 판결). 저당권 설정당시에 토지와 건물이 동일인의 소유에 속할 것 저당권의 설정 경매로 소유자가 달라질 것 ◇ 법정지상권의 성립시기 ☞ 이러한 법정지상권의 성립시기는 매수인이 매각대금을 지급한 때이며, 법정지상권은 「민법」 제187조에 따른 물권변동(법률의 규정에 의한 물권변동)이므로 법정지상권이 성립하기 위해...

쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못합니다. 그러나 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있습니다. ◇ 위험부담 ☞ 주택을 매매하는 계약을 체결한 후에 그 목적인 주택이 화재로 소실한 때에는 이 쌍무계약에서 생긴 일방의 채무인 주택인도의 채무는 이행불능으로 소멸하게 되는데 이 경우 다른 일방이 부담하는 대금지급채무의 운명은 어떻게 되는지 문제가 됩니다. 만약 운명을 함께하여 소멸한다고 하면 매도인은 대금을 청구할 수 없게 되므로, 쌍무계약의 일방의 채무가 소멸되었다고 하는 손실은 그 소멸된 채무의 채무자(매도인)가 부담하게 됩니다. 이 경우 전자를 ① 채무자위험부담주의(債務者危險負擔主義)라 하고, 후자를 ② 채권자위험부담주의(債權者危險負擔主義)라 합니다. ◇ 채무자위험부담주의 ☞ 우리 「민법」은 원칙적으로 채무자위험부담주의를 취하고 있으며, 이에 따라 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못하도록 하고 있습니다. ☞ 반면, 예외적인 경우 채권자위험부담주의를 적용하는데, 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 또한 채권자의 수령지체 중에 당사자쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에도 같습니다. 이 경우 채무자는 자기의 채무를 면함으로써 이익을 얻은 때에는 이를 채권자에게...

임대차 계약의 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. ◇ 임대차 계약의 묵시적 갱신 ☞ 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다. ☞ 다만, 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 이를 적용하지 않습니다. ☞ 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. ◇ 계약 갱신 요구 ☞ 위의 내용에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. ☞ 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그...

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 경우 임차권등기명령제도를 이용하면 됩니다. ◇ 임차권등기명령제도의 의의 ☞ “임차권등기명령제도”란 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사를 갈 수 없는 문제가 있기 때문에 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도입니다. ◇ 신청요건 및 방법 ☞ ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 지방법원지원 또는 시 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. ◇ 임차권 등기의 효력 ☞ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. ☞ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없습니다. ◇ 비용의 청구 ☞ 임차인은 위의...

관리인은 구분소유자일 필요가 없으므로, 집합건물의 임차인도 관리인이 될 수 있습니다. ◇ 관리인의 선임 등 ☞ 구분소유자가 10명 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 합니다. ☞ 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다. ※ 이에 따라 집합건물의 임차인도 관리인이 될 수 있습니다. ☞ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임됩니다. 다만, 규약으로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따릅니다. ☞ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 위의 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않습니다. ☞ 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있습니다.