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 제출서류
가등기에 기한 소유권 이전 본등기는 매매에 의한 소유권 이전등기와 실제적인 효력이 거의 비슷하므로 준비서류도 거의 동일합니다.
가등기에 기한 소유권 이전 본등기 신청 시 제출서류 주소복사 즐겨찾기에추가
시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류
소유권을 증명하는 서면
토지대장등본 또는 임야대장등본
건축물대장등본
신청인의 주소를 증명하는 서면
등기권리자와 등기의무자의 주민등록등(초)본 또는 주민등록증 사본
ㅇ 법인등기사항증명서
법인의 경우에는 주민등록등(초)본 대신 등기소에서 법인등기사항증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.
법인등기사항증명서가 없는 법인의 경우에는 부동산등기용등록번호증명서를 발급받아 제출할 수 있습니다.
ㅇ 주민등록번호가 없는 경우 제출하는 서류
부동산등기용등록번호증명서
부동산등기용등록번호는 주민등록번호가 없는 등기권리자가 등기를 할 수 있도록 부여하는 등록번호를 말합니다.
주민등록번호가 없는 등기권리자는 다음의 기관에서 부동산등기용등록번호를 부여받을 수 있습니다(「부동산등기법」 제49조제1항)
√ 국가·지방자치단체·국제기관 및 외국정부 : 국토교통부장관이 지정·고시
√ 주민등록번호가 없는 재외국민: 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관
√ 법인 : 법인의 주된 사무소(회사-본점, 외국법인-국내에 최초로 설치 등기를 한 영업소나 사무소) 소재지 관할 등기소의 등기관
√ 법인 아닌 사단이나 재단 및 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 않은 외국법인 : 시장(제주특별자치도의 행정시 시장 포함, 자치구가 아닌 구를 두는 시의 시장 제외), 군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장 포함)
√ 외국인: 체류지(체류지가 없는 경우 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봄) 관할 지방출입국·외국인관서의 장
매도용 인감증명서
부동산 매수자란에 매수인의 성명(법인은 법인명), 주민등록번호(부동산등기용등록번호) 및 주소가 기재되어 있는 매도인의 부동산매도용 인감증명서(발행일로부터 3월 이내)를 첨부합니다.
부동산거래계약신고필증(실거래가신고필증) 또는 검인
매매예약에 인한 가등기에 기한 소유권 이전청구권 본등기를 신청할 경우는 매매계약에 의한 소유권 이전등기와 같습니다. 따라서 매매계약서에 검인신청인을 표시해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출해야 합니다(「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항).
※ 매매예약서만 작성해 가등기를 신청한 경우 본등기 신청 시에는 매매계약서를 첨부해야 하므로 매매계약서를 다시 작성해야 합니다.
※ 그러나 매매예약서에 “본 매매완결일자는 00년 00월 00일로 하며 위 완결일자가 경과했을 경우 매매예약권리자의 매매완결의 의사표시가 없어도 당연히 매매가 완결된 것으로 본다.”라는 문구가 있으면 별도로 매매계약서를 작성해 제출하지 않아도 됩니다.
부동산 개업공인중개사 또는 거래당사자가 실거래가신고필증을 발급받은 경우에는 검인을 받은 것으로 봅니다(규제「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제6항).
※ 부동산매매검인계약서 양식은 <대한법률구조공단-법률정보-법률서식>에서 다운로드받으실 수 있습니다.
농지취득자격증명원(해당자에 한함)
농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하므로(「농지법」 제8조제1항), 농지에 대한 가등기에 기한 소유권 이전청구권 본등기 시에도 농지취득자격증명원을 첨부해야 합니다.
토지거래허가서(해당자에 한함)
국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제1항의 지역에 대해서는 다음의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약 허가구역으로 지정할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항). 이 경우 국토교통부장관 또는 시·도지사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가대상자(외국인등을 포함), 허가대상 용도와 지목 등을 특정하여 허가구역을 지정할 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항 후단).
√ 허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우: 국토교통부장관이 지정
√ 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우: 시·도지사가 지정[다만, 국가 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 관련 법령에 따른 개발사업을 시행하여 해당 지역의 지가변동률 등이 인근지역 또는 전국 평균에 비하여 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있을 경우에는 국토교통부장관이 지정(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제7조제3항)]
허가구역에 있는 토지에 소유권·지상권을 설정하거나 이전하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조제1항).
다음에 기재한 순서대로 계약이 이루어진 경우 매매예약 가등기에 기한 본등기를 신청할 때 토지거래허가증을 제출해야 합니다(2003. 4. 9 제정, 「등기선례」 7-52).
① 매매예약 체결(토지에 대해 매매대금을 지급함과 동시에 매매예약완결의 의사표시를 한 것으로 간주하는 약정이 있음)
② 매매예약으로 인한 소유권 이전등기청구권 가등기 경료
③ 매매예약 체결한 토지가 토지거래계약허가구역으로 지정
④ 매매대금의 지급
⑤ 토지거래계약허가구역으로 지정된 후 매매대금을 지급했으므로 토지거래허가증을 제출해야 합니다.
농지에 대해 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 농지취득자격증명을 받은 것으로 보므로, 농지에 대한 거래나 허가구역 내의 부동산 매매거래에 대해 토지거래허가서를 받았다면, 이를 가등기에 기한 소유권 이전청구권 본등기 시 첨부해야 합니다.
취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)
"취득세"란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제7조제1항).
√ 농지 외 부동산의 취득세: 부동산 가액 × 40/1,000(「지방세법」 제11조제1항제7호)
√ 농지의 취득세: 부동산 가액 × 30/1,000(「지방세법」 제11조제1항제7호)
※ 부동산 가액은 실거래가신고필증 상의 매매금액과 같습니다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 합니다(「지방세법」 제10조제2항).
"지방교육세"란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).
√ 지방교육세: (부동산 가액× 20/1,000)× 20/100[「지방세법」 제151조제1항제1호]
"농어촌특별세"란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「농어촌특별세법」 제1조 및 제3조제5호).
유상거래를 원인으로 감면을 받은 취득세에 대해 농어촌특별세의 적용세율은 일반적인 경우의 적용세율과 다릅니다(「농어촌특별세법」 제5조제1항제1호).
√ 일반 농어촌특별세: 부동산 가액 × 2/100 × 10/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제6호)
√ 감면 농어촌특별세: 감면세액 × 20/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제1호)
※ 단, 서민주택(주거전용면적 85㎡이하) 및 농가주택(수도권 외의 도서지역이 아닌 읍 또는 면지역으로 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡이하)에 대한 취득세에 대해서는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다(「농어촌특별세법」 제4조제11호).
※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.
은행을 통해 준비해야 할 서류
취득세영수필확인서
시·군·구청 세무과에서 취득세납부고지서를 받아와서 은행에 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세를 지불하면 취득세영수필확인서를 받을 수 있습니다.
국민주택채권의 매입
"국민주택채권"이란 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발행한 채권을 말합니다(「주택도시기금법」 제7조제1항).
소유권 이전청구권 가등기에 기한 본등기의 경우에도 국민주택채권을 매입해야 합니다(「주택도시기금법」 제8조제1항제2호).
국민주택채권의 매입기준은 다음과 같습니다(「주택도시기금법 시행령」 제8조제2항 및 별표).
국민주택채권의 매입기준

등기

종류

건물

형태

시가표준액

지역

매입률

소유권

이전

등기

주택

시가표준액 

2천만원 이상 5천만원 미만

서울특별시, 광역시

시가표준액의 13/1,000

기타 지역

시가표준액의 13/1,000

시가표준액 

5천만원 이상 1억원 미만

서울특별시, 광역시

시가표준액의 19/1,000

기타 지역

시가표준액의 14/1,000

시가표준액

1억원 이상 1억6천만원 미만

서울특별시, 광역시

시가표준액의 21/1,000

기타 지역

시가표준액의 16/1,000

시가표준액 

1억6천만원 이상 2억6천만원 미만

서울특별시, 광역시

시가표준액의 23/1,000

기타 지역

시가표준액의 18/1,000

시가표준액 

2억6천만원 이상 6억원 미만

서울특별시, 광역시

시가표준액의 26/1,000

기타 지역

시가표준액의 21/1,000

시가표준액 

6억원 이상

서울특별시, 광역시

시가표준액의 31/1,000

기타 지역

시가표준액의 26/1,000

토지

시가표준액 

5백만원 이상 5천만원 미만

서울특별시, 광역시

시가표준액의 25/1,000

기타 지역

시가표준액의 20/1,000

시가표준액 

5천만원 이상 1억원 미만

서울특별시, 광역시

시가표준액의 40/1,000

기타 지역

시가표준액의 35/1,000

시가표준액 1억원 이상

서울특별시, 광역시

시가표준액의 50/1,000

기타 지역

시가표준액의 45/1,000

주택 및 토지

외의 부동산

시가표준액 

1천만원 이상 1억3천만원 미만

서울특별시, 광역시

시가표준액의 10/1,000

기타 지역

시가표준액의 8/1,000

시가표준액 

1억3천만원 이상 2억5천만원 미만

서울특별시, 광역시

시가표준액의 16/1,000

기타 지역

시가표준액의 14/1,000

시가표준액 2억5천만원 이상

서울특별시, 광역시

시가표준액의 20/1,000

기타 지역

시가표준액의 18/1,000
※ 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 합니다. 다만, 1만원 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원 이상 1만원 미만인 때에는 이를 1만원으로 하고, 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 합니다(「주택도시기금법 시행령」 별표 제4호).
※ 국민주택채권의 매입 후 매입자가 즉시매도를 원할 경우 은행(우리은행, 농협, 하나은행, 중소기업은행, 신한은행)은 일정할인료(매일 변경, 은행에 확인해야 함)만 내도록 하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급해 주고 있습니다.
건물 소유권 이전등기 시 국민주택채권 매입금액

건물 소유권 이전등기 시 국민주택채권 매입금액

 

Q 1)  저는 서울시 금천구에 매매예약에 의한 가등기를 해 놓은 후 기간이 다 되어 본등기를 하려고 합니다. 시세 2억원인 단독주택에 대해 소유권 이전청구권 가등기에 기한 본등기 시 국민주택채권을 매입하면서 내야하는 금액은 얼마인가요?

 

A 1)  매매가가 2억원인 주택은 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만에 해당하고, 서울에 위치해 있으므로 주택 매입률은 시가표준액의 23/1,000입니다. 따라서 2억원 ×  23/1,000 = 460만원입니다.

 

       국민주택채권의 구입 후 즉시매도를 원할 경우 매입일의 할인율(매일 변경, 은행에 확인요망)이 10%라고 한다면 실제로 국민주택채권을 매입하면서 낼 금액은 460만원의 10%인 46만원입니다. 46만원을 지불하면 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받을 수 있습니다.

 

Q 2)  저는 수원시에 있는 상가를 매매예약에 의한 가등기를 해 놓았다가 본등기를 하려고 합니다. 건물매매가 1억5천만원, 대지 공시지가 9천만원의 상가에 소유권 이전청구권 가등기에 기한 본등기 시 국민주택채권을 매입하면서 내야하는 금액은 얼마인가요?

 

A 2)  상가건물의 경우에는 토지분과 건물분 각각 시가표준 및 공시지가를 기준으로 국민주택채권 매입금액을 각각 계산해 합한 금액이 총 구입해야 하는 금액이 됩니다. 매매가가 1억5천만원인 이 건물은 매입기준의 주택 및 토지 외의 부동산 시가표준액 1억3천만원 이상 2억5천만원미만에 해당하고 기타 지역인 수원이므로, 주택 매입률은 시가표준액의 14/1,000입니다. 따라서 1억5천만원 ×  14/1,000 = 210만원입니다.

 

       토지의 공시지가가 9천만원이므로 토지 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만에 해당하고 기타 지역인 수원이므로, 토지 매입률은 시가표준액의 35/1,000입니다. 따라서 9천만원 ×  35/1,000 = 315만원입니다.

 

       국민주택채권의 구입 후 즉시매도를 원할 경우 매입일의 할인율(매일 변경)이 10%라고 한다면 실제로 국민주택채권을 매입하면서 낼 금액은 총 525만원(건물+토지)의 10%인 525천원입니다. 525천원을 지불하면 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받을 수 있습니다.
대한민국정부 수입인지의 구입
국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설·이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 계약서에 기재된 거래금액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있습니다(「인지세법」 제1조제1항 및 제3조제1항).
다만, 주택의 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액이 1억원 이하인 부동산에 대해서는 인지세를 납부하지 않아도 됩니다(「인지세법」 제6조제5호).
인지세는 과세문서에 「수입인지에 관한 법률」 제2조제1항에 따른 종이문서용 전자수입인지를 붙여 납부합니다(「인지세법」 제8조제1항 본문).
대한민국정부 수입인지는 가까운 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입할 수 있습니다.
부동산등기와 관련해 납부해야 할 문서 및 세액은 다음과 같습니다(「인지세법」 제3조제1항).
부동산등기와 관련해 납부해야 할 문서 및 세액

과 세 문 서

세 액

부동산 소유권 이전에

관한 증서

기재금액이 1천만원 초과 3천만원 이하인 경우: 2만원

기재금액이 3천만원 초과 5천만원 이하인 경우: 4만원

기재금액이 5천만원 초과 1억원 이하인 경우: 7만원

기재금액이 1억원 초과 10억원 이하인 경우: 15만원

기재금액이 10억원을 초과하는 경우: 35만원
대법원등기 수입증지의 구입
대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)
√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).
√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.
√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.
가등기에 기한 소유권 이전청구권 본등기 한 건당 대법원등기 수입증지[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1733호, 2021. 7. 2. 개정, 2021. 7. 6. 시행) 제2 및 제4의2]
√ 서면방문신청: 15,000원
√ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원
√ 전자신청: 10,000원
√ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조제3항).
※ 등기 종류별로 책정된 부동산등기신청 수수료는 <대법원인터넷등기소사이트-자료센터-등기비용안내>에서 확인하실 수 있습니다.
매매 관련 서류
매매계약서
등기원인을 증명하는 서류로 매매계약서를 제출합니다(「부동산등기법」 제34조제6호 및 제40조제1항제5호).
√ 거래금액이 1,000만원을 초과하는 계약서에는 수입인지를 붙여야 하나, 1억원 이하인 주택일 경우에는 면제됩니다.
※ 판결에 의한 경우 첨부서류[「판결 등 집행권원에 의한 등기의 신청에 관한 업무처리지침」(대법원 등기예규 제1692호, 2020. 7. 21. 발령, 2020. 8. 5. 시행) 5. 가.]
√ 판결에 의한 등기 신청의 경우에는 판결정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부해야 합니다.
√ 조정에 갈음하는 결정정본 또는 화해권고결정정본을 첨부하는 경우에도 확정증명원을 첨부합니다.
√ 조정조서, 화해조서 또는 인낙조서를 등기원인증서로 제출하는 경우에는 확정증명원을 첨부하지 않아도 됩니다.
매매목록(해당자에 한함)
거래부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우 매매목록을 작성해 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기규칙」 제124조제2항).
위임장(해당자에 한함)
가등기에 기한 소유권 이전청구권 본등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청하거나 가등기권자가 가등기 설정자로부터 위임장을 받아 혼자서 등기소를 방문할 경우에는 인감도장을 날인한 위임장을 받아야 합니다.
※ 위임장 양식은 <여기>를 클릭하세요.
등기필정보 또는 등기필정보통지서
매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).
등기필정보의 제공방법
√ 방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다(「부동산등기규칙」 제107조제1항제1호).
√ 전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(「부동산등기규칙」 제107조제1항제2호)
이 정보는 2024년 8월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  • 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민신문고에 문의하시기 바랍니다.
  • 위 내용에 대한 홈페이지 개선의견은 홈페이지 개선의견을 이용해 주시기 바랍니다.

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