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재건축부담금의 산정
"재건축부담금"이란? 
재건축부담금의 의의
"재건축부담금"이란 재건축초과이익 중 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액을 말하며, 국토교통부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 재건축부담금으로 징수해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호 및 제3조). 재건축부담금의 산정기준 납부의무자 조합, 공공시행자, 신탁업자 또는 주민합의체는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이 정하는 바에 따라 재건축부담금을 납부할 의무가 있습니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제1항 본문).
「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제2항). 조합원 등의 2차 납부 종료시점 부과대상 주택을 공급받은 조합원(조합이 해산되거나 주민합의체가 해산된 경우 또는 신탁이 종료된 경우에는 부과종료시점 당시의 조합원을 말함)이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 2차적으로 재건축부담금을 납부해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제1항 단서).|
조합원이 2차적으로 부담금을 납부하는 경우 |
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▪ 조합이 해산된 경우 ▪ 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 ▪ 공공시행자의 재산으로 그 공공시행자가 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 ▪ 신탁이 종료된 경우 ▪ 신탁업자가 해당 재건축사업의 신탁재산으로 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 ▪ 주민합의체가 해산된 경우 |
부과기준 재건축부담금의 부과기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액(이하 “종료시점 주택가액”이라 한다)에서 다음의 모든 금액을 공제한 금액으로 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조 본문). 다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액과 종료시점까지 미분양된 일반분양분의 가액을 반영한 총액으로 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조 단서 및 제9조제3항).|
공제대상 금액 |
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▪ 개시시점 부과대상 주택의 가격 총액(이하 "개시시점 주택가액"이라 함) ▪ 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액 ▪ 개발비용 등 |
기준시점 재건축부담금의 부과개시시점은 재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날이며, 부과종료시점은 해당 재건축사업의 준공인가일입니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제8조제1항 본문 및 제3항 본문). 다만, 부과대상이 되는 재건축사업의 전부 또는 일부가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 부과개시시점 및 부과종료시점은 다음과 같습니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제8조제1항 단서 및 제3항).|
구분 |
내용 |
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부과 개시 시점 |
▪ 2003년 7월 1일 이전에 조합설립인가를 받은 재건축사업: 최초로 조합설립인가를 받은 날 ▪ 추진위원회 또는 재건축조합이 합병된 경우: 각각의 최초 추진위원회 승인일 또는 재건축조합인가일 ▪ 공공시행자가 공공재건축사업시행자로 최초 지정 승인된 날(추진위원회의 구성 승인이 없는 경우로 한정) ▪ 신탁업자가 사업시행자로 최초 지정 승인된 날(추진위원회의 구성 승인이 없는 경우로 한정) ▪ 그 밖에 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제5조로 정하는 날 |
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부과 종료 시점 |
▪ 관계법령에 의하여 재건축사업의 일부가 준공인가된 날 ▪ 관계행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시한 날 ▪ 그 밖에 관계법령으로 정한 날 |
공제대상 금액의 산정|
구분 |
산정금액 |
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주택 가액 |
개시 시점 |
▪ 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 부과대상 주택가격(공시된 주택가격이 없는 경우는 국토교통부장관이 산정한 부과개시시점 현재의 주택가격)총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 가액 ※ 다만, 「주택법」에 따른 부대시설 또는 복리시설을 소유한 조합원이 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 경우에는 부과대상 주택가격총액에 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가·산정한 부대시설 및 복리시설의 가격 총액을 합산해야 하며, 이 규정은 2022년 8월 4일 이후 재건축부담금을 결정∙부과하는 경우부터 적용됨[「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 부칙<제18833호, 2022. 2. 3.> 제2조 참조] |
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종료 시점 |
▪ 국토교통부장관이 한국부동산원에 의뢰하여 종료시점 현재의 주택가격 총액을 조사·산정하고 이를 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액 ※ 이 경우 산정된 종료시점 현재의 주택가격은 |
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정상주택 가격상승분 |
▪ 정상주택가격상승분은 개시시점 주택가액에 국토교통부장관이 고시하는 정기예금이자율과 종료시점까지의 해당 재건축 사업장이 소재하는 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정 |
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개발비용 등 |
※ 해당 재건축사업의 시행과 관련하여 지출된 다음의 금액을 합하여 산출함 ▪ 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 ▪ 관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금 ▪ 관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 공공시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액(다만, 그 대가로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 용적률 등이 완화된 경우는 제외) ▪ 그 밖에 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제9조제1항에서 정하는 사항 |
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부과율 납부의무자가 납부해야 할 재건축부담금은 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조의 규정에 따라 산정된 재건축초과이익을 해당 조합원 수로 나눈 금액에 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 그 부담금액으로 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제12조).|
조합원 1인당 평균이익 |
부과율 |
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8천만원 이하 |
▪ 면제 |
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8천만원 초과 1억3천만원 이하 |
▪ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수 |
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1억3천만원 초과 1억8천만원 이하 |
▪ 500만원 × 조합원수 + 1억3천천만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수 |
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1억8천만원 초과 2억3천만원 이하 |
▪ 1천500만원 × 조합원수 + 1억8천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수 |
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2억3천만원 초과 2억8천만원 이하 |
▪ 3천만원 × 조합원수 + 2억3천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수 |
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2억8천만원 초과 |
▪ 5천만원 × 조합원수 + 2억8천만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수 |