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용적률 완화 
완화되는 용적률
사업시행자가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항에도 불구하고 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 100분의 125 이하의 범위에서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제66조).※ 다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조에서 정하고 있는 최대한도를 초과하면 관할 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장이 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정합니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조에서 정하고 있는 최대한도를 초과하면 관할 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장이 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정합니다. 사전 협의 사업시행자가 위 규정에 따라 완화된 용적률을 적용받으려는 경우에는 사업시행계획인가 신청 전에 다음의 사항을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장·군수등”이라 함)에게 제출하고 사전협의해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제55조제1항).1. 정비구역 내 세입자 현황
2. 세입자에 대한 손실보상 계획
위 규정에 따른 협의를 요청받은 시장·군수등은 의견을 사업시행자에게 통보해야 하며, 용적률을 완화받을 수 있다는 통보를 받은 사업시행자는 사업시행계획서를 작성할 때 위 2.에 따른 세입자에 대한 손실보상 계획을 포함해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제55조제2항). 지상권 등 계약해지 권리자의 계약해지 정비사업의 시행으로 지상권·전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제70조제1항). 금전 반환청구권 계약 해지에 따른 전세금·보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제70조제2항). 금전의 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제70조제3항).
사업시행자는 위 규정에 따라 구상이 되지 않는 때에는 해당 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있고, 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제70조제4항).※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호). 계약기간 산정 사업시행자가 관리처분계획인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 다음의 규정이 적용되지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제70조제5항). 「민법」 제280조(존속기간을 약정한 지상권) 「민법」 제281조(존속기간을 정하지 않은 지상권) 「민법」 제312조제2항(전세권의 존속기간이 1년 미만인 경우) 「주택임대차보호법」 제4조제1항(임대차기간을 정하지 않거나 2년 미만인 경우) 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항(임대차기간을 정하지 않거나 1년 미만인 경우) 소유자 확인 곤란 건축물 등에 대한 처분 처분철자 사업시행자는 다음에서 정하는 날 현재 건축물 또는 토지의 소유자의 소재 확인이 현저히 곤란한 때에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 해당 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제71조제1항). 감정평가 토지 또는 건축물의 감정평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제71조제4항 및 제74조제4항제1호가목). 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제71조제4항 및 제74조제4항제1호 각 목 외의 부분 단서).
이 정보는 2023년 4월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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