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사업시행계획수립
사업시행계획서의 작성 
사업시행계획서의 내용
사업시행자는 정비계획에 따라 다음의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성해야 합니다(
「도시 및 주거환경정비법」 제52조제1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제47조제2항).
토지이용계획(건축물배치계획을 포함) 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 임시거주시설을 포함한 주민이주대책 세입자의 주거 및 이주 대책 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책※ "국민주택규모"란 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터 이하)인 주택을 말합니다(「주택법」 제2조제6호 전단)
「주택법」 제2조제6호 전단) 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우만 해당) 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우만 해당) 정비사업비 다음의 사항 중 시·도조례로 정하는 사항√ 정비사업의 종류·명칭 및 시행기간
√ 정비구역의 위치 및 면적
√ 사업시행자의 성명 및 주소
√ 설계도서
√ 자금계획
√ 철거할 필요는 없으나 개·보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개·보수계획
√ 정비사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역의 건축물 또는 공작물 등의 명세
√ 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세
√ 공동구의 설치에 관한 사항
√ 정비사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제97조제1항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면과 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면[한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사(이하 "토지주택공사등"이라 함)가 사업시행자인 경우만 해당]
√ 정비사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제97조제2항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 둘 이상의 감정평가사와 감정평가법인의 감정평가서와 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서
√ 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국·공유지의 조서
√ 「물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률」에 따른 빗물처리계획
√ 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함)
√ 정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항
사업시행자가 사업시행계획서에 「공공주택 특별법」 제2조제1호에 따른 공공주택 건설계획을 포함하는 경우에는 공공주택의 구조·기능 및 설비에 관한 기준과 부대시설·복리시설의 범위, 설치기준 등에 필요한 사항은 「공공주택 특별법」 제37조에 따릅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조제2항). 사업시행계획인가 신청 전 절차 총회의 의결 사업시행자[특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장·군수등”이라 함) 또는 토지주택공사등은 제외]는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업계획서의 작성에 대해 미리 총회의 의결을 거쳐야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항 본문). 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 「도시 및 주거환경정비법」 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제45조제4항 단서). 토지등소유자의 동의 토지등소유자가 「도시 및 주거환경정비법」 제25조제1항제2호에 따라 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대해 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제6항 본문).※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호). 지정개발자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제7항 본문). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 사업시행자는 토지등소유자의 동의를 받지 않아도 됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제8항).※ “토지등소유자 동의방법” 더 알아보기
사업시행계획인가의 특례 용적율 완화 및 국민주택규모 주택 건설 사업시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 정비사업(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 재개발사업은 제외)을 시행하는 경우 정비계획으로 정해진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”이라 함)까지 건축할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제54조제1항).1. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 함)에서 시행하는 재개발사업(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 주거지역만 해당)
「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 함)에서 시행하는 재개발사업(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 주거지역만 해당)2. 위 1. 외의 경우 시·도조례로 정하는 지역에서 시행하는 재개발사업
사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률(이하 "초과용적률"이라 함)의 다음에 따른 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제54조제4항 본문).1. 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 50 이상 100분의 75 이하로서 시·도조례로 정하는 비율
2. 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 75 이하로서 시·도조례로 정하는 비율
사업시행자는 「도시 및 주거환경정비법」 제54조제4항에 따라 건설한 국민주택규모 주택을 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등(이하 “인수자”라 함)에 공급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제55조제1항). 사업시행자는 위 규정에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 소형주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제55조제3항). 일부 건축물의 존치 또는 리모델링 사업시행자는 일부 건축물의 존치 또는 리모델링(「주택법」 제2조제25호 또는 「건축법」 제2조제1항제10호에 따른 리모델링을 말함)에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행계획인가를 신청할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제58조제1항). 사업시행자가 위 규정에 따라 사업시행계획서를 작성하려는 경우에는 존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 구분소유자가 있는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의와 해당 건축물 연면적의 3분의 2 이상의 구분소유자의 동의로 함)를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제58조제3항 본문). 시장·군수등은 존치 또는 리모델링하는 건축물 및 건축물이 있는 토지가 「주택법」 및 「건축법」에 따른 다음의 건축 관련 기준에 적합하지 않더라도 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제50조의 기준에 따라 사업시행계획인가를 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제58조제2항).
이 정보는 2023년 8월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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