교환 관련 세금
교환계약의 당사자는 교환계약을 통한 농지의 취득으로 취득세, 인지세의 세금을 부담합니다.
여기에서는 농지교환과 관련하여 당사자가 납부해야 할 세금의 대강을 기술한 것이므로 세액의 산출에 관한 자세한 사항은 국세청이나 지역별 세무서, 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다.
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취득세의 개념
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“취득세”란 부동산의 취득에 대해 해당 부동산의 소재지인 지방자치단체(특별시·광역시·도)에서 그 취득자에게 부과하는 지방세를 말하며, 취득세의 산정은 다음과 같습니다(
「지방세기본법」 제8조,
「지방세법」 제7조제1항 및
제8조제1항제1호).
취득세 = 농지의 취득 당시의 가액 × 취득세의 표준세율
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취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 다만 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함함)으로 합니다(
「지방세법」 제10조제1항).
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취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하며, 다만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이
「지방세법」 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 합니다(
「지방세법」 제10조제2항).
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교환을 통해 농지를 취득하는 경우 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 30으로 합니다(
「지방세법」 제11조제1항제7호가목).
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지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있습니다(
「지방세법」 제14조).
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신고·납부하는 경우
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취득세 과세물건을 취득한 사람은 농지를 취득한 날(토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말함)부터 60일 이내에 해당 시장·군수 또는 구청장에게 과세표준에 따라 산출한 세액을 신고하고 납부해야 합니다. 이때 그 취득이 상속으로 인한 경우는 상속개시일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월) 이내에 신고하고 납부하면 됩니다(
「지방세법」 제20조제1항).
1. 매매계약서, 증여계약서, 부동산거래계약 신고필증 또는 법인 장부 등 취득가액 및 취득일 등을 증명할 수 있는 서류 사본 1부
5. 근로소득 원천징수영수증 또는 소득금액증명원 1부
6. 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 있는 서류(사실상의 잔금지급일과 계약상의 잔금지급일이 다른 경우만 해당함) 1부
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무신고·납부지연 등에 대한 가산세
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인지세의 개념
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“인지세”란 국내에서 부동산 취득과 관련하여 계약서 그 밖의 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우 납부해야 하는 세금을 말합니다(
「인지세법」 제1조제1항).
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2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있습니다(
「인지세법」 제1조제2항).
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납부방법
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국내 농지 취득과 관련한 부동산 소유권 이전에 관한 증서에 증서의 기재금액별 인지세액에 해당하는 종이문서용 전자수입인지를 붙여 납부합니다(
「인지세법」 제3조제1항 및
제8조제1항 본문).
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인지세액에 해당하는 금액을 납부하고 부동산 소유권 이전에 관한 증서에 인지세를 납부한 사실을 표시함으로써 종이문서용 전자수입인지를 붙이는 것을 대신할 수 있습니다(
「인지세법」 제8조제1항 단서).
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인지세액
기재금액별 인지세액
기재금액
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세액
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1천만원 초과~3천만원 이하
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2만원
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3천만원 초과~5천만원 이하
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4만원
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5천만원 초과~1억원 이하
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7만원
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1억원 초과~10억원 이하
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15만원
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10억원 초과
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35만원
|
※ 이때 부동산의 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액은 그 이전(移轉)의 대가액을 말하며, 이전과 관련된 비용은 포함되지 않습니다(
「인지세법 시행규칙」 제8조제1호).
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농어촌특별세·지방교육세
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양도소득세의 개념
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“양도소득세”란 자산의 양도로 인해 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말합니다.
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“양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다(
「소득세법」 제88조제1호 전단).
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“양도소득”이란 매매·교환계약을 통한 재산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 말합니다(
「소득세법」 제94조).
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납부의무의 성립 시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등을 제외하고는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산(즉, 잔금을 완불)한 날로 합니다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외합니다(
「소득세법」 제98조 및
「소득세법 시행령」 제162조).
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양도소득금액
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양도소득금액은 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 함)에서 그 밖의 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 함)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 합니다(
「소득세법」 제95조제1항).
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양도차익을 산정함에 있어 양도가액이 실지거래가액에 의할 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액이 기준시가에 의할 때에는 취득가액도 기준시가에 따릅니다(
「소득세법」 제100조제1항).
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“장기보유특별공제액”이란 보유기간이 3년 이상인 것 및 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함)에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는
「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)에 다음에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말합니다(
「소득세법」 제95조제2항).
보유기간
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공제율
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3년 이상 4년 미만
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100분의 6
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4년 이상 5년 미만
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100분의 8
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5년 이상 6년 미만
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100분의 10
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6년 이상 7년 미만
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100분의 12
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7년 이상 8년 미만
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100분의 14
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8년 이상 9년 미만
|
100분의 16
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9년 이상 10년 미만
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100분의 18
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10년 이상 11년 미만
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100분의 20
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11년 이상 12년 미만
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100분의 22
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12년 이상 13년 미만
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100분의 24
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13년 이상 14년 미만
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100분의 26
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14년 이상 15년 미만
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100분의 28
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15년 이상
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100분의 30
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다만 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우 그 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산합니다(
「소득세법」제95조제2항 단서 및
「소득세법 시행령」제159조의4).
보유기간
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공제율
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3년 이상 4년 이하
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100분의 12
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4년 이상 5년 이하
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100분의 16
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5년 이상 6년 이하
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100분의 20
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6년 이상 7년 이하
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100분의 24
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7년 이상 8년 이하
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100분의 28
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8년 이상 9년 이하
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100분의 32
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9년 이상 10년 이하
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100분의 36
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10년 이상
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100분의 40
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※ 양도소득세의 필요경비 계산 특례
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거주자가 양도일부터 소급하여 10년(등기부에 기재된 소유기간) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 농지 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음의 기준을 적용합니다(
「소득세법」 제97조의2제1항 및 제3항).
1. 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의
「소득세법」 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 함
2.
「소득세법」 제97조제1항제2호에 따른 필요경비에는 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산에 대하여 지출한 같은 호에 따른 금액을 포함함
3. 거주자가 해당 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 필요경비에 산입함
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사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 농지를 증여받은 경우로서 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우에는 특례규정이 적용되지 않습니다(
「소득세법」 제97조의2제2항제1호).
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양도소득과세표준의 계산
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양도소득세의 세율
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양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 합니다(
「소득세법」 제104조제1항).
구분
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양도소득세율
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보유기간 1년 미만
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양도소득 과세표준의 100분의 50
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보유기간 1년 이상 2년 미만
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양도소득 과세표준의 100분의 40
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보유기간 2년 이상
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1200만원 이하
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과세표준의 6퍼센트
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1200만원 초과 4600만원 이하
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72만원+(1200만원을 초과하는 금액의 15퍼센트)
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4600만원 초과 8800만원 이하
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582만원+(4600만원을 초과하는 금액의 24퍼센트)
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8800만원 초과 1억5000만원 이하
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1590만원+(8800만원을 초과하는 금액의 35퍼센트)
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1억5000만원 초과 3억원 이하
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3760만원+(1억5000만원을 초과하는 금액의 38퍼센트)
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3억원 초과 5억원 이하
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9,460만원 + (3억원을 초과하는 금액의 40퍼센트)
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5억원 초과
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1억 7,460만원 + (5억원을 초과하는 금액의 42퍼센트)
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비사업용토지
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「소득세법」제104조제1항제8호에 따른 세율
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미등기양도자산
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양도소득 과세표준의 100분의 70
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「소득세법」 제104조의2에 따른 지정지역에 있는 비사업용토지를 양도하는 경우에는 위의 세율에 100분의10을 더한 세율을 적용합니다. 이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경에는 보유기간 2년 이상의 세율에 100분의 10을 더한 세율, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우의 세율 또는 보유기간이 1년 미만인 경우의 세율 중 높은 세율을 적용합니다(
「소득세법」 제104조제4항제3호).
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분할납부
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거주자로서 예정신고납부 또는 확정신고납부에 따라 납부할 세액이 각각 1천만원을 초과하는 자는 그 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있으며, 이에 따라 분할납부할 수 있는 세액은 다음과 같습니다(
「소득세법」 제112조 및
「소득세법 시행령」 제175조).
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납부할 세액이 2천만원 이하인 때에는 1천만원을 초과하는 금액
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납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때에는 그 세액의 100분의 50 이하의 금액
※ 농지취득과 관련하여 발생하는 국세는 <
국세상담센터>를 통해 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다.
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전화상담 : 전국 어디서나 국번 없이 126 (운영시간 평일 9:00 ~ 18:00)
※농지취득과 관련하여 발생하는 지방세는 <
위택스>를 통해 정확한 내용을 확인하시기 바랍니다.
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전화상담 : (정부민원안내콜센터) 전국 어디서나 국번 없이 110