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음식점을 창업하기 위해 임대차계약을 체결한 경우에는 임차인은 해당 임대차에 대한 등기를 하거나 일정한 요건을 갖추고 대항력과 우선변제권을 취득하면, 제3자에게 임차인의 권리를 주장할 수 있고 임차보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.







※ 「상가건물 임대차보호법」에서의 임대차등기


√ 다만, 임차인이 임대차등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임대차등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서).

※ 그 밖에 부동산 임대차등기에 대한 자세한 내용은 이 사이트의 『부동산등기』 콘텐츠에서 확인할 수 있습니다.









※ 사업자등록 신청에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <사업의 등록-사업자등록-사업자등록 신청>에서 확인할 수 있습니다.






※ 확정일자의 신청 및 취득 등에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <사업의 등록-사업자등록-확정일자 신청>에서 확인할 수 있습니다.


※ 대항력 및 우선변제권의 유지와 소멸
Q. 저는 이미 지금 운영하고 있는 음식점에 대해 대항력과 우선변제권을 취득한 상태인데요. 이번에 건물 주인이 바뀌어서 다시 임대차계약을 체결한 경우, 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되는 건가요?
A. 일반적으로 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 「상가건물 임대차보호법」 상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 제5조제2항 참조).
그러나 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 임대차계약을 새롭게 체결하여 그들 사이의 법률관계를 이 계약에 따라 정할 수 있습니다. 이런 경우에는 종전의 임대차계약은 새로운 임대차계약의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하게 됩니다.
따라서 종전 임대차계약으로 취득한 대항력 또는 우선변제권은 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없고, 임차인은 현재 주인과 새롭게 체결한 임대차계약에 따라 대항력 또는 우선변제권을 취득해야 합니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결 참조)
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