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 가입대상주택
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주택의 유형
주택연금을 신청할 수 있는 가입대상주택은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시 또는 고시되는 가격이 12억 이하(공시 또는 고시되는 가격이 없는 경우에는 주택금융운영위원회가 정한 주택연금 보증기준에 따른 가격을 말함)인 다음의 주택 또는 시설 등입니다(「한국주택금융공사법」 제2조제3호, 제43조의11제1항 및 「한국주택금융공사법 시행령」 제28조의9).
일반주택(단독주택과 공동주택으로 구분)
노인복지주택(규제「노인복지법」 제32조제1항제3호)
실지거래가액 합계액이 12억을 초과하는, 고가주택의 기준에 해당하는 주택(「소득세법」 제89조제1항제3호)
준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔(규제「주택법」 제2조제4호)
※ 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 “고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 것을 말합니다(「소득세법 시행령」 제156조제1항).
1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분 포함)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산합니다.
실지거래가액 12억을 초과하는 주택 또는 시설 등을 담보로 한 주택연금의 연금지급액은 고가주택의 기준가액을 해당 담보주택의 가격으로 보고 그에 따라 결정합니다(「한국주택금융공사법」 제43조의11제2항).
'일반주택'의 경우 등기사항증명서상 용도가 주택이어야 합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.가(1)].
'노인복지주택'의 경우 등기사항증명서상 용도와 관계없이 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 신고된 노인복지주택 중 폐지되지 않은 곳이면 됩니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.가(2)].
'주거목적 오피스텔'의 경우 등기사항증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되어야 합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.가(3)].
다음의 기준을 모두 만족하는 경우 주거목적으로 사용되는 것으로 봅니다.
√ 가입자 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치할 것
√ 방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주할 것
√ 전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설이 설치되어 있을 것
√ 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있을 것
가입주택 해당 여부의 판단 시 유의사항은 다음과 같습니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.가(4)].
복합용도주택(등기사항증명서상 "근린생활시설 및 주택", "상가 및 주택" 등으로 표시되고 통상 주택부분만 별도로 구분 등기가 되지 않은 근린주택, 상가주택, 점포주택 등을 말함)은 전체건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 경우 일반주택으로 봅니다.
주택으로 등기되지 않는 “시설”로서 업무시설(주거목적 오피스텔 제외), 노유자시설(노인복지주택 제외), 상가, 판매 및 영업시설, 숙박시설, 시장 등의 경우에는 주택연금 가입대상이 되지 않습니다.
등기사항증명서상 일반주택이지만 토지이용계획확인서상 시설(사회복지시설, 노인시설 등)로 기재된 때에는 건축물대장을 열람·발급받아 용도가 노인복지주택, 노유자시설 등으로 기재된 경우 일반주택과 노인복지주택에 모두 해당하지 않아 주택연금 가입대상이 되지 않습니다.
※ 주택연금에 가입이 가능한 노인복지주택 현황은 <한국주택금융공사 홈페이지-주택연금-주택연금이란-법규에 의한 공고사항> 부분에서 확인하실 수 있습니다.
Q. 주택가격은 어떻게 평가되나요
A. 주택연금 담보대상주택의 가격평가는 ① 한국부동산원의 인터넷 시세, ② 국민은행의 인터넷 시세, ③ 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액), ④ 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용합니다.
다만, 고객이 요구하는 경우에는 감정평가액을 우선 적용하며, 감정평가비용은 고객이 부담합니다. 위의 방법으로 평가한 주택가격이 시가 12억원을 초과하는 경우에는 담보주택의 가격을 12억원으로 봅니다.
주택연금 가입대상주택의 가격의 가격평가에 관한 보다 자세한 사항은 이 콘텐츠 <주택연금 가입-가입방법-가입절차> 부분에서 확인하실 수 있습니다.
Q. 주거용 오피스텔은 주택연금 대상이 되나요?
A. 등기사항증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되고 있으면 됩니다. 주거목적으로 사용하고 있는지 판단하는 기준은 다음과 같으며, 이 조건들을 모두 충족해야 합니다.
① 신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치
② 방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주
③ 전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설의 설치
④ 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세 과세
담보주택이 되기 위한 요건
"담보주택"이란 주택소유자가 한국주택금융공사(이하 "공사"라 함)의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 한국주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제2조제7호).
담보주택은 공사의 보증신청일 현재 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제5조).
담보주택의 가격이 다음의 가격을 순서대로 우선하여 적용했을 때 12억원을 초과하지 않을 것
√ 공시가격(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시되는 가격)
√ 시가표준액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 행정안전부장관이 고시하거나 「지방세법」에 따라 지방자치단체의 장이 결정하는 가액)
√ ① 한국부동산원의 인터넷시세, ② 국민은행의 인터넷시세, ③ 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순서대로 우선하여 적용한 금액(신청인이 원하는 경우에는 ③ 감정평가업자의 감정평가액을 우선 적용)
신청인이 주택 전부를 소유하거나(단독소유) 배우자와 공동으로 주택 전부를 소유하고 있을 것(공동소유)
√ 주택 소유여부는 담보주택의 등기사항증명서로 확인합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.나(2)].
가입신청인 또는 배우자가 거주하고 있을 것(다만, 최초 보증부대출 실행일까지 신청인 또는 배우자가 주민등록전입신고를 하고 타인이 거주하지 않는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)
√ 공사는 방문조사 또는 서류조사를 통해 주택연금 가입신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택과 일치하는지와 가입신청인 또는 배우자가 실제로 담보주택에 거주하는지 여부를 모두 확인합니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제2절2.나(3)].
다음의 어느 하나에 해당하지 않을 것(다만, 최초 보증부대출 실행일까지 해당 사항을 말소, 해제 및 해지하는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)
√ 경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 소유권에 대한 권리침해중인 주택
√ 저당권, 전세권 등 제한물권 또는 임차권등기가 설정된 주택
√ 주택의 전부 또는 일부를 임대차보증금이 있는 임대차계약중인 주택
다음의 어느 하나에 해당하는 사업이 진행되고 있지 않을 것
√ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업 또는 재건축사업
√ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업
√ 「주택법」에 따른 리모델링
토지수용 등으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권실행에 지장을 초래할 것으로 예상되지 않을 것
토지와 건물의 등기가 완료되었을 것(다만, 미등기사유가 타당하다고 인정되는 경우에는 예외로 함)
오피스텔의 경우 주거목적으로 사용될 것
Q. 임차인이 있어도 주택연금을 이용할 수 있나요?
A. <저당권방식 주택연금>
해당 방식으로 가입된 담보주택은 보증금을 받고 전세나 월세를 줄 수 없습니다.
다만, 담보주택에 거주하면서 보증금 없는 월세로 주택의 일부에 대해서는 임대할 수 있습니다.
또한 병원·요양소 입소 또는 자녀봉양을 받기 위한 이사 등 실거주 예외 사유가 있는 경우에는 거주 이전에 대한 공사의 승인을 받고 담보주택 전부 임대에 대한 동의를 받으면 보증금 없는 월세로 주택 전체를 임대할 수 있습니다.
<신탁방식 주택연금>
해당 방식으로 가입된 담보주택은 보증금 있는 임대가 가능합니다.
가입 시점에 담보주택 일부를 임대중인 경우, 가입자는 임대차계약 사실 확인을 위한 서류를 공사에 제출해야 하고 임대차보증금 해당액을 공사가 제시하는 계좌에 입금해야 합니다(* 가입하려는 주택을 전부 임대중인 경우, 임대차를 유지한 상태로는 주택연금에 가입할 수 없음).
신탁방식 주택연금 이용 중 담보주택을 신규로 임대하거나 기존 임대차계약을 갱신하는 경우, 공사의 동의(보증금 없는 일부 임대 제외)를 받아야 하며, 임대차계약 사실 확인을 위한 서류를 공사에 제출해야 합니다. 담보주택에 대한 임대차보증금이 있는 임대차계약은 4건(단독주택의 경우 제한 없음) 이하여야 하며, 임대차보증금 해당액을 공사가 제시하는 계좌에 입금해야 합니다(* 주택을 전부임대 하는 경우 공사에 주민등록 이전 승인이 필요).
Q. 주택담보대출이 있어도 주택연금을 이용할 수 있나요?
A. 이미 주택을 담보로 한 대출이 있는 경우에도 주택연금을 이용하실 수 있습니다. 한국주택금융공사는 주택연금 가입신청 시 또는 이용 도중 목돈이 필요할 때 요긴하게 쓸 수 있도록 "인출한도설정제도"를 운영하고 있습니다. 이를 활용하여 주택연금을 가입하고자 하는 담보주택에 선순위대출이 있는 경우 이를 모두 상환하신 후 가입이 가능합니다.
인출한도는 지급방식별로 설정 가능한 금액이 다릅니다.
1. 일반형 주택연금: 대출한도의 50% 이내
2. 우대형 주택연금: 대출한도의 50% 이내
3. 주택담보대출 상환용(이하 '대출상환방식') 및 대출상환우대방식 주택연금: 대출한도의 90% 이내
※ "대출한도"란? 가입자가 100세까지 지급받을 연금대출액을 현재시점의 가치로 환산한 금액으로, 담보주택의 가격 및 연령 등을 기준으로 산정
※ 위 3.의 대출상환방식 및 대출상환우대방식은 일반형 주택연금(종신지급방식) 대출한도의 50%를 초과하는 담보주택 선순위 주담대를 상환하면서 가입하는 경우에 한하여 선택 가능
인출한도의 개념, 범위 및 활용용도 등 인출한도에 관한 보다 자세한 사항은 이 콘텐츠 <주택연금 지급-지급방식 및 지급금액-지급방식> 부분에서 확인하실 수 있습니다.
이 정보는 2026년 1월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  • 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민신문고에 문의하시기 바랍니다.
  • 위 내용에 대한 홈페이지 개선의견은 홈페이지 개선의견을 이용해 주시기 바랍니다.

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