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 임차권등기명령 신청
임대차기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면, 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.
임차권등기명령제도 주소복사 즐겨찾기에추가
임차권등기명령제도의 개념
「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권등기명령의 신청  주소복사 즐겨찾기에추가
신청요건
① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)
√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)
√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)
√ 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)
√ 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조)
임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).
※ 임차주택의 범위
임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).
주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제2항제2호 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제4호).
임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호).
※ 임차인의 범위
임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결). 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.
전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
신청절차
임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
사건의 표시
임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
신청의 취지와 이유
√ 신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).
첨부서류의 표시
연월일
법원의 표시
※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조)
임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)
임대차계약증서
신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제8항).
임차권등기명령신청에 대한 재판
관할 법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제3항, 「민사집행법」 제280조제1항 및 제281조제1항).
임차권등기명령은 판결에 의한 경우에는 선고를 한 때, 결정에 의한 경우에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조).
임대인의 임차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.
임차권등기명령에 따른 임차권등기는 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료 하는 것이기 때문에 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니기 때문입니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제4항).
이 항고는 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제8조).
임차권등기의 효과 주소복사 즐겨찾기에추가
대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).
따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).
다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
소액보증금의 최우선변제권 배제
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).
이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 이사가고 싶다
    2021.04.16
       댓글
    2021년 4월 15일 피신청인에게 결정정본 발송(공시송달)
    공시송달이 2021년 4월30일 0시 도달 이라고 합니다.
    공시송달이 도달하는 4월 30일이 지나야 임차권등기가 되는건가요??
    저는 언제쯤 이사를 갈수 있나요??
  • 산이
    2021.03.03
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 임차인
    2021.02.25
       댓글
    전세대출받은 임차인입니다. 계약후 부동산의 권유로 hug 에 가입하였습니다.
    이후, 전세보증금을 돌려받기 힘들것 같은 상황을 임대인에게 우편으로 전달받고, 임대인에게 연락을 시도하였으나 연락이 되지 않아 전세 계약을 연장하지 않음을 명시한 내용증명을 보내고 임대인의 가족이 받은 상태입니다.
    hug 쪽에서는 계약 종료 이후 보증금의 전달이 1달 3주정도 걸릴것이라고 해서 약 전세대출 받은 은행에 두달정도의 전세대출 연장을 문의 하였더니 임차권 등기명령 신청을 먼저 하라는데요, 제경우에는 아직 계약이 끝난 상태가 아니어서 기각이 우려됩니다. 이럴경우에 임차권등기신청을 하는게 맞는지요?
  • 임차권등기명령후
    2021.02.23
       댓글
    임차권등기명령 접수후 법원으로 부터 결정권이 났습니다.
    그리고 나서는 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.
    1. 새로 계약한 전세집은 이제 확정일자를 받아도 되는지
    2. 등기명령권이 된집은 주인이 돈을 줄때까지 기다려야되는지
    3. 기다리게되면 보증금에 대한 이자는 받을 수 있는지 궁금합니다.
    4. 송달료 포함 이자를 받으려면 어떻게 해야하는지 궁금합니다.
  • 익명
    2021.02.17
       댓글
    작년 10월 말에 미리 집주인에게 이야기하고 계약 종료 전에 다른 곳으로 이사를 왔고, 이사온 집에 확정일자와 전입신고를 했습니다.
    작년 12월 말에 계약이 종료되었고요.
    보증금은 약속된 날짜에 받기로 구두약속+문자내역도 남아있어요. 계약서도 있고요. 근데 날짜를 미루려고 하는 것이 약속을 지키려고 하지 않는 것 같습니다... 저같은 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능한가요?ㅜㅜ
  • 조정훈
    2021.02.01
       댓글
    단기 월세계약으로 2020.11.01 ~ 2021.1.31 (3개월) 계약후 계약이 종료되는 시점이 다가와서 비록 3개월 월세 단기지만 2주전 종료된다고 문자를 하였고 계약기간 만료 되어서 보증금을 받아야하는데 시설물 확인후 반환 한다고 하고 반환을 안해주고있습니다. 3개월 단기여서 크게 신경을 안쓰고 그냥 주민등록지 이전도 없이 살다가 나왔는데 계약서에 종료 사항으로만으로 임차권등기명령 신청 할수있나요? 그냥 법률 사무소에 맡기고 비용 일체 집주인에게 받을수 있나요?
  • 쩌비
    2021.01.30
       댓글
    내용증명을 전세 만료기한 후에 작성해서 보내고 임차권등기명령을 신청할 수 있는지 궁금합니다
  • 안녕하세요
    2021.01.28
       댓글
    이전 집에 임차권 등기 설정이 안된 상태에서 이사온 집으로 전입신고시 불리한점문의.

    기존 살던집에 12월 8일임차권명령 신청을하고, 1월 19일에 새로운 집으로 이사를 왔습니다.
    현재 새로운집에 확정일자는 받았고, 전입신고는 아직 하지 않은상태입니다.
    전 집주인의 폐문부재로, 등기 결정정본 전달이 늦어지면서, 아직 등기상 등기명령이 나지 않은상황입니다.(결정정본은 공시송달로 진행되어 1/26 등기소로 송달 발송된 상태, 등기소 접수는 아직안됨)
    새로운집으로 이사온지 2주가 다되가, 전입신고를 더이상 미룰수 없는 상황인데요.. 임차권등기가 설정되기 전 새로운 집으로 전입신고를 하게되면, 저에게 불리한 상황이 있을까요? 등기가 설정되기 전에 새로운곳으로 전입신고를 해버리면 기존집에 대항력을 잃게 되어, 임차권 등기가 안나거나, 혹은 임차권 등기는 진행되더라도 대항력이 끊겨서 우선순위가 뒤로 밀린다던가 하는 상황이 있을거 같아서 문의드립니다. 이런상황에서 어떻게 하는게 저에게 유리할까요?
  • 궁금해요
    2021.01.24
       댓글
    법인과 전세계약후 보증금 상승시마다 계약서를 재작성 하였는데요.
    중간에 법인이 변경이 되었습니다. 변경후 법인이 전세금을 반환하지 않아 임차권등기명령 신청을하려고 하는데요. 변경전 법인과의 최초계약서를 변경후 법인(피신청인)이 회수하여 현재 가지고 있지 않은 상태입니다. 변경후법인(피신청인)의 최종계약서에 최종 전세금은 확인가능하구요

    이경우 최초계약일을 전세금을 이체한 거래내역을 보고 작성하여 제출하여도 될까요?
    또한 계약서를 대신하여 은행앱의 거래내역 캡처본을 제출하여도 될까요?
  • 전세금돌려받고싶어요
    2021.01.23
       댓글
    제이름으로 전세계약 체결하고 사정이 있어서 계약자 본인은 전입신고를 못했구요
    직계존속 및 자매는 계약체결하고 16.10월 실제 거주했어요
    전세금 못받을 가능성을 알고 부랴부랴 20.11월에 저도 전입신고를 했구요
    이럴경우 어머니의 주민등록등본의 전입신고일자(16.10월)를 점유일자로 작성하고 서류 첨부하면 될까요?

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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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