바로가기

메인메뉴 바로가기 서브메뉴 바로가기 본문 바로가기

전체메뉴

닫기

주택임대차

목차

하위 메뉴

현재위치 및 공유하기

생활법령 내 검색

생활법령 내 검색

본문 영역

 주택임대차계약의 종료
임대차계약은 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 종료됩니다.

임차인 또는 임대인은 해지권유보의 특약이 있는 경우 등 일정한 경우에 한해 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

임대차가 종료되면, 임차인은 주택을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.
주택임대차의 종료 원인 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 기간의 만료
임대차는 임대차 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
물론, 임대차 기간의 정함이 있는 경우에도 해지권 유보의 특약을 한 경우, 임차인이 파산선고를 받은 경우 등 해지사유가 있는 경우에는 계약해지의 통고로써 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다(「민법」 제636조 제637조).
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 한 경우에는 임대차 기간이 끝난 때에 종료합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 참조).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <주택임대차계약–임대차 계약–임대차계약서의 작성>에서 확인하실 수 있습니다.
계약해지의 통고
임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2).
임차인 또는 임대인은 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 예를 들어 “전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다” 라는 해지권 유보의 특약을 약정한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 제636조).
임차인의 파산
임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「민법」 제637조제1항).
이 경우 각 당사자는 상대방에 대해 계약해지로 생긴 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제637조제2항).
즉시 해지
임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 임대차는 종료됩니다.
임차인이 해지할 수 있는 경우
√ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)
√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)
√ 임대인의 지위가 양도된 경우(대법원 2002. 9. 4. 선고, 2001다64615 판결)
임대인이 해지할 수 있는 경우
√ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).
√ 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)
√ 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)
√ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
※ 임대차계약의 해지 방법
임대차계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고, 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 그 내용증명서를 3년간 보관하기 때문에 보관기간 내에는 그 등본을 교부받을 수 있습니다(「우편법 시행규칙」 제48조 제55조).
임대차 종료의 효과 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차관계의 소멸 및 손해배상
임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지한 때에는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다(「민법」 제550조).
임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 고의 또는 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조, 제390조 제750조).
임차주택의 반환 및 임차보증금의 반환
임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다(「민법」 제536조).
임차인이 임대차계약을 중도에 해지하는 경우 임차보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 이와 같이 임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 보증금을 반환해줄 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문입니다(대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결).
그러나 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제2항).
따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고, 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다. 다만, 임차인은 반대의무인 임차주택의 인도를 하지 않더라도 집행권원을 받게 되면 강제집행을 개시할 수 있습니다(주택임대차보호법3조의21항 및 민사집행법41).
임차권등기명령신청권의 취득
임차인은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 되고, 임대차등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항).
따라서 임차인은 임대차등기를 마친 후 임차주택을 인도하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 그 경우에는 차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가지게 됩니다.
※ 임차권등기명령신청에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–보증금의 회수–임차권등기명령신청>에서 확인하실 수 있습니다.
유익비상환청구 및 부속물매수청구
임차인은 일정한 경우에 한해 임대인에게 유익비의 상환을 청구하거나 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제2항 및 제646조).
다만, 임대차계약이 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물의 매수를 청구할 수 없습니다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–유익비상환청구> 및 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–부속물매수청구>에서 확인하실 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–전세권의 소멸사유
일반적인 소멸사유
전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다.
전세권에 특유한 소멸사유
전세권설정자의 소멸 청구
√ 전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용 수익하지 않은 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).
전세권의 소멸 통고
√ 각 당사자는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다(「민법」 제313조).
목적 부동산의 멸실
√ 전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고, 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다. 이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
√ 전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에게 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권 목적물의 일부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권설정자는 전세권자의 부동산 용법 위반을 이유로 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조제1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
전세권의 포기
√ 전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있습니다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없습니다(「민법」 제371조제2항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 중곡임대인
    2021.05.03
       댓글
    안녕하세요, 질문이 있습니다.
    저는 임대인입니다. 계약 만료가 2년 중 약 3개월정도 남았습니다.
    기존 세입자가 월세를 살고 있었습니다. 그래서 조기 종료를 원해서 새로운 세입자와 계약을 하였습니다.
    하지만 잔금일이 다가오자 새로운 세입자의 연체된 금액이 있어서 잔금이 나오지 않았습니다. 따라서 새로운세입자의 계약금은 위약금 형식으로 받았습니다. 하지만 남은 3개월에 있어서는 새로 세입자가 구해지지 않는다면 그 3개월 간의 월세는 기존세입자한테 받아야할 것 같은데, 기존 세입자는 연체이슈가 있는 세입자한테 받은 돈이 있지 않느냐 면서 그 돈으로 월세를 충당하라고 합니다. 어이가 없어서, 세입자가 안구해진다면 기존 보증금에서 월세를 제하고 준다고 하니, 변호사를 선임하겠다고 합니다. 임대인의 귀책사유가 아닌, 새로운 세입자의 신용, 연체 관련해서 계약이 최종 성사되지 못한문제인데, 제가 위약금형식으로 받은 계약금에서 월세를 충당하는게 맞는지요..?
  • 메론자몽
    2021.04.28
       댓글
    아파트를 임대로 주고 있습니다.
    묵시적 갱신된 상태였는데 중간에 나가겠다고 3개월 전에 문자를 보냈더군요.
    임차인이랑 사이가 좋지는 않아 우선 부동산을 통해 다른 세입자를 알아봐 달라고 했습니다.
    임차인은 집도 보여주지 않고 부동산이랑 약속을 해놓고도 고의로 보여주지 못하겠다며 협조적이진 않았습니다.
    그래서 돌려줄 보증금을 준비는 해놓았습니다.
    그런데 막상 문자로 보낸 이사날에 저에게 아무런 말도 없이 이사를 나갔나봅니다.
    저는 당연히 연락이 올줄 알았고 집상태 확인후 보증금을 돌려줄 생각이엇는데
    연락도 없었고 부동산에도 열쇠조차 맡기지 않았더라구요.
    그리고 바로 그 다음날 보증금을 안줬다면서 소장이 왔습니다.
    3월 31일 이사했고 4월 1일 소장 받았습니다.
    참 이런 경우는 뭔지...더이상 살지 않기 때문에 임차를 낼 필요도 없다고 하더군요.
    저는 아직 열쇠를 받지 못했습니다.
    집상태도 모르는데 보증금에 대한 지연이자를 달라면서...
    저는 임대도 주지 못하고 손해가 이만저만이 아닙니다.ㅜㅜ
    이사는 나갔고 열쇠는 받지 못한상황으로 동시 이행관계인데 저는 무작정 보증금을 줘야하는 건가요?

  • 헤이즈
    2021.02.17
       댓글
    아파트 전세를 주고있는 주인입니다
    만료기한이2021년 12월입니다.아직 만기까지 많이남아있는 상황입니다만,부득이 아파트를 팔아야해서요
    지금살고있는 임차인은 만료기일이후에도 2년을 더 연장해서 살고싶다고하는데......저는 지금팔아야할입장인데 방법이 없을까요?
  • 아빠오리
    2021.02.15
       댓글
    10년이상된 민간임대주택(아파트)에서 살고있는 임차인입니다.
    3년전에 임차 계약을 하였고, 1년전에 재계약을 하여 잔여 임차기간은 1년입니다.
    해당 민간임대주택의 분양 전환시 임대차 계약 갱신권을 사용하여 1년후 임차 기간을
    2년 연장 할 수있는지요?
    분양 전환시 임대차 계약의 존속 여부는 어떻게 되는지요?
    분양을 받지 않고 타인이 분양 받을 시 임차 계약의 승계 여부는?
  • 뽀로로
    2021.02.11
       댓글
    안녕하세요 저희는 임차인입니다. 또한 농어촌 주민으로 그에 해당하는 혜택을 받고 있는 상황입니다.
    현재 저희는 양도소득세 감소를 위해 주택임대차계약을 신청한 상황입니다. 하지만 주택임대차계약 신청 시, 농어촌 혜택을 모두 포기해야 한다는 것을 모르고 있었습니다. 현재 전체적인 상황을 판단했을 때, 주택임대차계약으로 인해 매년 손해를 보는 상황이 발생하게 되었습니다. 지난 12월 말 주택임대차계약을 신청한 상황이고 앞으로 주택임대차계약을 해약하려고 하는데 이 경우 위약금을 알 수 있을까요?
  • 이현
    2021.01.28
       댓글
    안녕하세요 문의 드립니다.
    저희는 아파트를 2012.5.31.일 보증금 1억5천에 월세 10만원으로 임대인과 계약 채결 후 계속 거주를 하고 있습니다.
    작년 2020년 6월 임대인이 보증금 인상을 요구하여 여건이 안된다고 했더니 그러면 은행에 대출을 받게 대출 승인을 해 달라고 요청이 왔습니다.
    불안하고 해서 재 계약서를 작성 안해도 되냐고 했더니 걱정하지 마시고 은행에서 대출 실사 나오면 동의 해주시고 편하게 오래 오래 사셔요 했습니다.
    2020.6월에 대출이 실행되었습니다.
    2012.5월 최초 계약이니 2년씩이면 2022.5월로 연장된 것으로 알고 거주했습니다.
    그런데 2021.1.25.일 사정이 있으니 집을 비워 달라고 문자가 왔습니다.
    저희는 임대 기간을 2022년으로 알고 있고 딸이 아파트 앞동으로 이사와서 현재 3살 어린손녀와 2명을 봐주고 있고 실정으로 기한 전 이사가 곤란하다고 했더니
    2020.1.28.일 임대인의 최고서가 왔습니다.
    계약을 체결한지 12년이 지나 임대차계약 갱신 요구권이 없다고 하면서 집을 2021.6월가지 비워 달라고 하는군요
    이런 경우 어찌해야 될지? 계약기간이 2년씩 연장되면 2022.5월 까지 아닌가요 ?
  • 문의드립니다
    2021.01.24
       댓글
    임차인이 해지할 수 있는 경우
    √ 임대인의 지위가 양도된 경우(대법원 2002. 9. 4. 선고, 2001다64615 판결) 관련 질문드립니다.

    접속해서 판례를 자세히 보니, 갱신시의 이야기 같은데,

    일반적인 신규 계약시에도, 계약하고 1년정도 거주하다가 임대인이 바뀐 것을 알면, 계약 해지를 요구할 수 있나요? 할 수 있다면 언제까지 해야하나요?

    감사합니다.
  • 임대인
    2020.11.23
       댓글
    임대차 계약기간이 2019.2.1.~2021.1.31에 해당합니다.
    주택 임대차 보호법 변경시행일이 2020년 12월 10일인데
    이 경우 계약갱신 청구를 할 수 있는 시점은 종전대로 11월 30일에 해당하는지
    변경된 12월 31일에 해당하는지 아니면 변경 시행일인 12월 10일 이전인 12월 9일에 해당하는지
    알고 싶습니다.
  • 헤이
    2020.05.28
       댓글
    월세 집을 1년 계약(계약일 18.6.29)하고 1년 사용후 묵시적 계약갱신으로 2년 이 다되어 가는데요
    20.5.15 경에 임대인에게 이사통보하였습니다.
    이경우는 묵시적 계약 갱신으로 3개월 후에 계약이 해지 되는것인지 / 아니면 20.6.29이면 계약 만료가 되는 것이지 문의드립니다.
    이때 부동산 수수료는 누구의 부담인지도 문의 드립니다.
  • U2
    2019.12.23
       댓글
    안녕하십니까 노고가 많으십니다.

    임대차 계약이 종료되고 한 달 뒤에, (저는 임차인입니다.)
    임대인이 임차주택에 파손된 것이 있다고 배상을 요구하며 지급명령서를 보내왔습니다.

    임대인은 계약 종료일에 이미 이상유무를 확인하고 임차보증금을 전액 반환한 바 있습니다.

    물론 저는 파손한 일도 없고, 계약종료일 당시 반환대상 임대차목적물에 이상없음을 임대인이 점검 후 임대차 보증금 반환하였습니다. 이 과정을 공인중개사도 당일 입회하에 확인하였습니다.

    제가 배상을 해줘야 할 의무가 발생하는지요?

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

1 2 3 4 5 다음 다음 장으로 마지막 페이지로
내용과 무관한 글, 광고성 글, 상호 비방, 법적 책임을 동반할 수 있는 글은 참여자 등의 보호를 위하여 임의 삭제됩니다.
  • 이 정보는 2021년 04월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  • 생활법령정보는 국민이 실생활에 필요한 법령을 쉽게 찾아보고 이해할 수 있도록 제공하고 있습니다.
  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

설문조사

  1. 임대차 종료 법령정보 서비스에 만족하십니까?
  2. 임대차 종료 법령정보 서비스가 도움이 되셨습니까?

하단 영역

팝업 배경
팝업 배경