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 임대차계약의 갱신
임대차계약은 당사자의 합의 또는 「주택임대차보호법」 규정에 따라 갱신될 수 있습니다.

임대인과 임차인은 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
합의에 의한 계약 갱신
임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.
※ 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.
합의 갱신의 효과
합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–합의 갱신
전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항).
전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
묵시의 갱신 요건: 갱신 거절 또는 계약조건변경의 미통지
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).
임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.
계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.
임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).
따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
유용한 법령정보

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< 주택임대차계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? >

 

 

Q. 임차인 A는 임대인 B와 2007년 5월 1일 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2009년 5월 현재 임대인 B는 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 때 임차인 A와 임대인 B의 주택임대차계약은 어떻게 되나요?

 

 

A. 임대인 B가 주택임대차계약 종료시점인 2009년 4월 30일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면, 위 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하며, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조).

묵시의 갱신의 효과
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
「민법」에 따른 전세권의 경우 – 묵시의 갱신
전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).
묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).
건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).
주택임대차보호법에 따른 계약갱신 요구 주소복사 즐겨찾기에추가
계약갱신요구권
주택임대차보호법에 따른 묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제6조의31항 본문 및 제6조제1항 전단). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의32).
또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제3항).
다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서).
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
※ 위 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).
√ 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액
√ 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
√ 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
갱신되는 임대차의 해지는 「주택임대차보호법」 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 준용합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제4항).
계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 이전부터 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다(「주택임대차보호법」 부칙<17470> 제2조제1항). 그러나 2020년 7월 31일 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다(「주택임대차보호법」 부칙<17470> 제2조제2항).
[Q&A] 계약갱신요구권 행사
① 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지
☞ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구
☞ 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)은 `20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용
② 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지
☞ 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장
③ 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지
☞ 그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨
※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 `17.9월~`19.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 `19.9월~`21.9월까지 갱신된 경우에도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능
④ 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지
☞ 가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)
⑤ 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우,(`20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)
√ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지
☞ 불가능함. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 旣체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음
☞ 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야함(계약금 수령 입증, 계약서 등)
☞ 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없음
√ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?
☞ 가능함
√ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지
☞ 가능함
☞ 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능
※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 `18.9월~`20.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, `20.6월에 상호간 합의로 `20.9월~`22.9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액
⇨ <선택1> 임차인 甲은 `20.8월(계약종료 1개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 이하로 임대료 조정하거나,
⇨ <선택2> 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 `22.7월(계약종료 2개월전)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능
⑥ 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지
☞ 그렇지 않음. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생
※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 함
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 나의 임대차
    2020.09.29
       댓글
    보증금 3000만원에 월세 35만원을 주고 있습니다.
    2년전에 5만원을 올려줘서 현재 35만원 월세에 살고 있습니다.
    집 주인이 내년(2년만)에 5만원을 올려달라고 하는데, 임대차 3법에 보면 5% 월세 상한가가 있는데,
    이번에 5만원을 올려줘야하는지요?
  • 월세임차인
    2020.09.25
       댓글
  • 안홍가
    2020.09.16
       댓글
    전세 임차인 입니다. 내년(2021년) 4월 계약 만료이고요.
    "1억을 올려 계약갱신 하거나, 계약 종료후 임대인이 실거주할 것이다.."라는 요구를 임대인으로부터 받는 경우.
    계약갱신요구를 임대인이 정당하게 거절할 수 있는 사유라고 압니다만,
    전세 보증금 인상을 위한 편법이 아니라 임대인이 실제로 거주하는 지에 대한 확인과 이에 따른 규제가 있는지요?
  • 촌놈
    2020.08.16
       댓글
    - 요지 -
    1. 아파트 전월세 계약기간에 2020.6월말임. 주택임대차보호법상 임대인은 1개월 이전에 전월세 기간 연장여부는 임차인에게 문의하여야 함. 임대인은 6.11일 임차인과 통화를 시도하였으나 연락이 되지 않아 SNS상으로 연락을 주고 받음.(1개월 경과함)
    - 내용:외국에 있으므로 계약 조건에 어떻게 되는지 임차인이 임대인에 문의를 하여 SNS상 알려드렸고 8월경 입국한다길래 현재 조건으로 8월말까지 하고 8월 입국 후 재계약 여부를 결정하기로 SNS상 협의를 하였음
    - 질문 -
    1. 임대차보호법상 임대인이 1개월이내 기간연장여부에 대하여 임차인에게 확인을 하지 않는 사항은 사실이나 SNS상 8월까지 현재 조건으로 서로 협의를 하였는데 관련법에 따라 묵시적 계약이 성립이 되는지 ?
    - 실 거주를 할려고 해도 계속 있겠다고 해서 답답함
    2. 묵시적계약이 성립이 된다면 2년이 지나는 2022.6월 현재 임차인과 계약을 종료를 할 수 있는지 ?
  • xroad
    2020.08.05
       댓글
    안녕하세요, 개정된 임대차법 관련 문의입니다.
    동 법률에 따르면 임대인의 2년 실거주시 임차인의 계약갱신 청구권을 거절할 수 있는 것으로 되어있습니다.
    현재 임대중인(전세) 아파트 만기가 되면 실거주를 할 예정인데,
    이 기간중 회사에서 해외 파견을 나가게 될 가능성이 높습니다.
    소득세법에서는 근무 및 학업상의 이유로 1년 이상 해외파견을 나가게 되는 경우,
    부득이한 사유로 인정, 양도세 비과세 대상이 됩니다.
    임대차 법의 경우에도 이러한 경우(해외 유학 및 파견) 예외조항이 인정되는지,
    혹은 법률상 명확한 규정이 없더라도 소득세법에 준해 적용이 될수 있는 것인지 궁금합니다.
  • 4년된 전세계약
    2020.07.31
       댓글
    기존 임차인과 전세계약이 이미 한번 갱신되어 4년(2+2)이 되었습니다. 이런 경우에도 추가로 2년 더 계약을 해줘야 하는 하나요 ?
  • 임대차3법
    2020.07.30
       댓글
    임대차3법 이후 묵시적계약에 대해서 궁금합니다.
    임차인 입장에서 묵시적계약으로 전세를 살고 있습니다.
    임대차3법 이후에 만약에 계약만료 6개월~1개월 사이에 임차인과 임대인이 서로 아무 의사도 밝히지 않으면
    기존에 법대로 묵시적계약으로 2년이 더 갱신되어 사는건지
    아니면 임차인이 계약갱신의지를 밝히지 않은 것으로 간주되어 임대인이 계약을 해지 할 수 있는건가요?
  • 궁금해요
    2020.03.25
       댓글
    현재살고있는 집의 전세계약이 4.4일자로 만료예정이라
    집주인과 보증금을 8천만원 올려 1년재계약을 하기로 구두합의하였습니다.
    재계약에 필요한 서류작성은 3/27에 만나서 계약연장(본계약 및 연장기간, 증액분 기재)에 관한 확인서를 작성하기로 했는데요, (작성후 바로 등기소에서 확정일자 받을예정입니다.)
    이날 증액된 보증금 8천만원을 계좌이체하는것이 맞는지 잘 모르겠습니다.
    제생각에는 대항력이나 우선변제권 확보를 위해서는 적어도 확정일자를 받은 다음날에 보증금증액분을 입금을 해야 할것으로 보여지는데요, 이미 살고있는 집이라 전입신고도 되어있는 상황이라 확정일자만 받으면 큰 무리는 없어보이나, 증액분을 미리 입금해도 큰 문제가 없는지 궁금합니다.
  • 부자판다
    2020.03.06
       댓글
    묵시적갱신에 대한 질문입니다.

    계약기간을 1년 계약을 했을시에
    묵시적갱신이 되었다면 2년이 연장이 되어서 3년이 계약기간이 되는건가요?
    아니면 주택임대차보호법에 2년을 보장해 주었기 때문에
    1년이 지나면 묵시적갱신이 아닌 2년 계약으로 봐야 하는 것인가요?
    그러면 2년이 되었을때 묵시적 갱신이 되는 것인가요?
  • 몰라요
    2019.12.08
       댓글
    작년에 전세계약을 했습니다 계약기간은 1년으로.
    그래서 이번달 말에 재계약을 해야하는데
    집주인이 전세금을 올려달라고 공인중개사 통해서 저에게 말했습니다.

    그런데 이번 공인중개사와의 통화 이전에 제가 집주인과 통화했을때는
    전세금 인상에 대한 얘기가 없어서 당연히 지금 조건 그대로 연장한다고 생각했습니다 ㅠ


    Q1-1.
    이런 상황이라면, 재계약에서 전세금을 안올려줘도 되는건지 궁금합니다.

    Q1-2.
    전세금을 안올려줘도 되는게 맞다면, 그 이유가 기존에 전세계약이 2년미만의 계약이어서 그런건지 아니면 집주인이 전세금인상을 미리 통지 안해줘서 그런건지 궁금합니다.


    Q1-2.
    이번 재계약에서 동일한 조건으로 연장이 가능하다면 계약 기간을 2년으로 쟤계약 가능한건지 아니면 1년으로(먼저번 계약이 1년이었으니까)만 가능한건지 궁금합니다.


    Q2.
    계약 연장을 한다면, 계약서를 또 따로 써야하는건지 아니면 계약서 굳이 다시 안써도 자동으로 기간만 늘어나는 건지 궁금합니다.
    또한 만약 계약서를 다시 떠야한다라면, 부동산 공인중개사에게 수수료를 또 지불해야하는지도 궁금합니다.

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