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 「상가건물 임대차보호법」의 적용
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법입니다.

「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 이 경우에도 그 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용됩니다.
「상가건물 임대차보호법」의 성격 주소복사 즐겨찾기에추가
상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법 입니다.
따라서, 상가건물 임대차에 대해서는 「상가건물 임대차보호법」의 규정이 「민법」보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 「민법」 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.
임차인에게 유리한 편면적 강행규정
「상가건물 임대차보호법」은 강행규정으로, 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).
「상가건물 임대차보호법」의 적용 대상 주소복사 즐겨찾기에추가
사업자등록 대상 상가건물
「상가건물 임대차보호법」이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문).
따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다.
상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).
지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차
그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
서울특별시 : 9억원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시: 6억9천만원 이하
※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조 별표 1).
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원 이하
그 밖의 지역 : 3억7천만원 이하
보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항).
예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.
※ 대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수기회 보호 등, 적용 제외, 평가기준의 고시 등 및 표준권리금계약서 작성 등, 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).
상가건물에 대한 미등기 전세
상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제17조).
유용한 법령정보

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<「상가건물 임대차보호법」으로 보호되는 상가는 어떤 요건을 갖추어야 하나요?>

 

Q. 서울시 종로구 수송동에 있는 상가건물을 임차하여 조그마한 커피전문점을 운영하고자 하는 A씨는 자신이 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다. 어떤 요건을 갖추어야 하나요?

 

A. 「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 상가에만 적용됩니다. 또한 상가의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. A씨의 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다. 다만, A씨의 임차 보증금이 9억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

 

「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받는 상가건물은 등기가 되어있지 않다하더라도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임대차계약서상의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 제5조제2항).

「상가건물 임대차보호법」의 적용 제외 주소복사 즐겨찾기에추가
기준 금액 이상의 고액 보증금인 경우
「상가건물 임대차보호법 시행령」에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다.
예를 들어 서울지역의 경우에는 9억원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
일시사용을 위한 상가건물 임대차
일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제16조).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 2021.02.28
       댓글
    안녕하세요. 저는 상가 건물에 임대를 사업자등록을 하지 않고 개인 작업실로 사용한 사람입니다. 보증금1,000 에 35만원에 1년계약으로 지난 12월31일로 만료되어 묵시적 갱신으로 들어간 상태에서 해지통보를 하였고 상가임대차보호법에 영업용으로 사용하지 않을시 이법의 적용범위에서 제외되어 해지통보 3개월후 효력이 발생하지 않고 민법이 적용되어 1개월 후에 적용된다고 하는 대한법률공단과 서울시 상가임대차보호법담당 부서에서나 판례까지 확인한바가 있습니다.
    하지만 임대인은 대한법률구조공단에 자기도 상담했는데 3개월후효력이 발생한다고 상담 내용을 녹음해 부동산을 통해 이야기하며 제가 이사를 지난2월26일날 나오게되었는데도 보증금과 수선충당금도 돌려주지않은채 새세입자가 들어올때까지 임대료와 관리비,부동산비용까지 요구하는 상태입니다.
    분명, 판례에도 상가는 그 건물에 의미를 두지 않고 실제적으로 영업활동을 했는지에 의미를 둔다고 했는데도 불구하고 임대인을 제게 부당하게 요구합니다.

    상가임대차보호법의 적용범위 제외 대상에 대해 다시 확인해 주시고
    해지통보1개월인지 3개월인지에 대해 답변해 주십시요.

    그리고 이사 나온 2월26일 이후 임대료나 관리비 부동산비용까지 청구되는것을 불법이라고 서울시청 상가임대차보호법 담당하시는 분은 이야기하시는데 그 부분에 대하여서도 정확한 답변 부탁드립니다.
  • 청송
    2021.01.13
       댓글
    상가 건물을 임차해서 건설 사무실로 사용하는데 동절기인데도 화장실 동파가 되고 변기도 사용할수가 없어 여러번 전화상으로 조치해달라고 하엿지만 물 을 부어 사용하란 말뿐이고 화장실 청소도 해주지않습니다.이런 경우 대처해야하는 밥법을 알려주시기바랍니다
  • 청송
    2021.01.13
       댓글
    상가 건물을 임차해서 건설 사무실로 사용하는데 동절기인데도 화장실 동파가 되고 변기도 사용할수가 없어 여러번 전화상으로 조치해달라고 하엿지만 물 을 부어 사용하란 말뿐이고 화장실 청소도 해주지않습니다.이런 경우 대처해야하는 밥법을 알려주시기바랍니다 또한 매월 관리비도 징수해가면서 청소관리도 안합니다
  • 파도소리
    2021.01.13
       댓글
    현재8층빌딩내 6층에서 병원을 운영하는데 갑자기 건물 엘리베이터를 교체할거고 한달이나 소요될거라고 합니다.지난달 재계약할때 아무말없었는데 보상이나 다른 대체방안없이 공사를 얘기하네요, 저희들이 손해배상이나 혹은 세입자로서 보호받거나 행사할수있는게 있을까요? 정형외과라 엘리베이터없음 안되는데 황당합니다 ,
  • porori
    2020.12.04
       댓글
    학원을 하고 있습니다.
    상가 보증보험은 상담을 했고 하려고 하는데 건물주가 뭐하러 돈버리면서 하려고 하냐 하시더군요.
    새로 개정된거는 주인동인 없이 된다고 들었는데 '임차목적을 위한 배치도면 - 해당층 배치도' 는 구청에 알아보니 주인 동의가 있어야 된다고 하네요. 주인에도 평면도는 받았습니다.
    주인 동의 없이 맘편히 하려고 했는데 동의가 필요한 부분이 있는데 제가 새 개정안을 잘못 알고 있는건가요?
    그리고 전세보증은 의무화로 바뀌었고 상가도 이와 같다는 말을 들었는데 상가도 의무화인가요?
    학원자리는 10년째 같은 곳이고 제가 인수한거는 3년이 지났습니다. 여태 법적문제 같은거는 없었던 걸로 알고 있고 없었는데 건물 근저당이 15억이 넘더라고요. 주인말로는 건물이 100억인데 4천되는 보증금 떼먹겠냐고 하시는데 현 코로나 시대에 언제 어떻게 될지 모르잖아요. 건물이 10년이 넘었는데 아직 그렇게 많은 근저당 있는것도 그렇고요....
    하지말라고 하는데 했다가 다음 계약때 쫒겨나거나 불이익 받을까 걱정이기도 합니다.
    보증보험 하는게 좋겠죠?

    1.주인동의가 필요한 서류가 있는데 주인동의 없이 보험 들 수 있다는 건 사실인가요?
    2. 개정 후 보증보험 주인이 해주는게 의무라고 남편이 알고 있던데 찿아보니 전세는 의무인데 상가는 의무란 말은 없고 전서보증하고 같다는 기사를 보았어요.
    상가는 아직 의무가 아닌가요?
  • 임대인
    2020.11.20
       댓글
    안녕하세요. 건물임대를 내놓았는데, 자꾸 일부를 분할하여 0.5실을 임대하라고 합니다.
    건축물대장이나 등기상 분할되지 않은 상가를 일부 내놓을 수 있는 법적근거가 있나요?

    그리고 향후 1호실을 0.5호실x2개 로 임대 한 후
    임대차 계약기간이 일치하지않아서, 0.5실 하나가 먼저 퇴거하게 될 경우에는
    그 옆에 입점한 임차인에게 퇴거 요청을 할 수 있나요?
  • 임차인
    2020.11.13
       댓글
    20여년 넘게 임차인과 임대인간 상가임대차를 유지하다가
    17년2월에 기존 임차인 아버지에 아들2이 추가된 총 3명과
    기존 임대인과 임대인의 아들이 추가된 총 2명이 새로이 계약을 하였습니다.
    이경우 임차인이 22년 2월까지 연 5%이내의 임대료 인상한에서 영업할수 있는지 아니면 당장 내년2월에 임대인이 나가라고 하면 나가야 하는지 또는 5%이상의 임대료 인상을 요구할수 있는지 답변부탁드립니다.
  • 궁금
    2020.07.09
       댓글
    상가임대차보호법에 대해 관련 질문 입니다.

    최근에 건물을 구매했는데

    현재 임대인이 상가임대차보호법 10년을 주장하고있는데

    이전 상가주인과 임대인이 첫 계약서 작성은 2016년 4월이고 , 2년뒤인 2018년 4월달에도 계약서를 다시 썼습니다. 그 2년뒤에는 2020년 4월에는 계약서를 작성하지않고 묵시적으로 넘어갔습니다.

    그리고 최근 2020년 6월에 건물을 매입했는데 전 주인과의 계약서가 그대로 승계되는걸로 알고있습니다.

    이런 경우 최초계약이 2018년 10월 이전인데 상가임대차보호법이 5년인가요 10년인가요?

    보증금은 5000 입니다.
  • 나인
    2020.06.22
       댓글
    고물상을 임대하여 4년째 운영하고 있습니다
    고물상도 상가임대차보호법이 적용되나요?
  • 만드기
    2020.03.30
       댓글
    상가를 2015년 8월 2일에 2년 계약으로 사용하고 있고 현재까지 추가 계약서 작성없이 자동 연장으로 사용하고 있습니다. 그런데 이번 코로나 여기에서 인하여 계속 유지할 수 없어서 계약을 해지 하려고 상가주인에게 이야기를 했습니다. 자동연장은 1년 연장인 것 까지는 알겠어요.
    궁금한 것은
    1. 계약만료 되는 8월 2일까지 다음 입주자 없으면 그때까지 월세를 납부해야 하는 건지요?
    2. 아님 저희가 통보한 날로 1개월 지나면 보증금을 빼달라고 하면 되는 건지요?

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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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