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- 주택건축 개관
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- 허가 및 신고 관련
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- 착공 관련
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- 분쟁해결
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- 주택의 관리 및 하자
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- 주택의 유지 및 관리
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- 주택의 하자
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용도구역에서의 주택건축 제한용도구역은 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역 및 수산자원보호구역으로 나뉘고, 용도구역 지정 여부는 국토교통부 토지이음(www.eum.go.kr)을 이용하거나 해당 시ㆍ군ㆍ구청 또는 대한민국 민원 24(http://www.minwon.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있습니다.
개발제한구역 안에서의 건축제한 
개발제한구역의 지정
국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해서 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 및 해제를 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항). 건축제한 신축의 경우
개발제한구역에서는 주택 등 건축물의 건축행위를 할 수 없지만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택(「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택을 말함)을 신축하려는 사람은 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 1 제5호다목).「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제2호에 따른 취락지구에 신축하는 경우「하수도법」 제11조에 따라 공공하수도의 설치인가를 받은 하수처리예정지역 위에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장이 허가를 하는 경우 허가 대상 행위가 개발제한구역에 대한 관리계획을 수립해야만 할 수 있는 행위인 경우에는 미리 관리계획이 수립되어 있는 경우에만 그 행위를 허가할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제2항). 다만, 개발제한구역의 토지가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 인접한 용도지역에서 허용되는 건축물을 건축할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제13조제2항).「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제7항에 따라 개발제한구역 지정 당시 이미 관계 법령에 따라 허가 등을 받아 공사 또는 사업에 착수한 건축물 또는 공작물을 포함)을 관통하는 경우 그 건축물 또는 공작물의 부지(개발제한구역 지정 당시부터 담장 등으로 구획되어 있어 기능상 일체가 되는 토지를 말함) 개축의 경우 주택으로서 기존 면적을 포함한 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 경우와 개축되는 연면적의 합계가 85제곱미터 이하인 경우 중 어느 하나에 해당하는 개축은 시장·군수·구청장에게 신고하고 할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제3항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제19조제1호). 시행 중인 공사에 관한 특례 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 각 호와 제3항에 따른 행위에 대해서 개발제한구역 지정 당시 이미 관계 법령에 따라 허가 등(관계 법령에 따라 허가 등을 받을 필요가 없는 경우를 포함)을 받아 공사나 사업에 착수한 자는 그 공사 또는 사업의 설계 내용을 관할 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여 이를 계속 시행할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제8항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제21조제1항). 위 규정에 따라 받은 내용이 토지의 형질변경으로서 건축물의 건축을 목적으로 하는 경우에는 해당 공사에 대한 준공검사가 끝난 후 건축허가를 신청해야 합니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제8항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제21조제2항). 시장·군수·구청장은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제21조제1항에 따라 설계 내용을 받거나 제2항에 따라 허가신청을 받은 경우로서 공사의 추진 상황, 주변 토지의 이용 상황, 환경이나 그 밖의 사정을 종합적으로 고려해서 개발제한구역의 지정 목적 달성에 필요하다고 인정하는 경우에는 사업규모의 축소 및 사업계획의 변경(해당 공사 또는 사업과 직접 관련된 기반시설의 설치 등을 포함) 등의 조정을 할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제8항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제21조제3항). 위반 시 제재 행정처분 시장·군수·구청장은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 단서, 같은 조 제3항 또는 제13조에 따라 허가받거나 신고한 자가 다음의 어느 하나에 해당하면 그 허가를 취소하거나 그 자에게 공사의 중지, 건축물 개축(改築)이나 이전, 그 밖의 조치를 하도록 명할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제30조제1항).「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제3항에 따른 신고를 하지 않고 건축물의 건축을 한 경우 벌칙 다음의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제31조제2항).「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 단서 또는 제13조에 따른 허가를 받지 않거나 허가의 내용을 위반해서 건축물의 건축을 한 자「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제30조제1항에 따른 시정명령을 이행하지 않은 자 과태료 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제3항에 따라 신고하지 않고 주택을 개축한 자에게는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제34조제1항).|
유용한 법령정보: 개발제한구역에서의 허가나 신고의 세부 기준 |
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※ “건폐율”이란? 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다(
※ “용적률”이란? 용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다(
1. 건축물의 건축
가. 주택을 건축하는 경우의 건폐율과 용적률 1) 건폐율 100분의 60 이하로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로서 기존 면적을 포함하여 연면적 232제곱미터(지정 당시 거주자는 300제곱미터) 이하. 이 경우 지정 당시 거주자가 연면적 232제곱미터를 초과하여 연면적 300제곱미터까지 건축할 수 있는 경우는 1회로 합니다. 2) 건폐율 100분의 20 이하로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하 ※ 다만, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 1 제5호다목다)① 또는 같은 호 라목다)에 따라 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장·군수·구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함)된 건축물을 신축하는 경우 해당 건축물의 층수 및 연면적은 철거 당시의 건축물의 층수 및 연면적까지로 할 수 있습니다.
나. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 1 제5호다목다)① 또는 같은 호 라목다)에 따라 공익사업의 시행을 위하여 기존 주택을 존치하고 새로 주택을 신축하는 경우 공익사업 시행자는 기존 주택이 존치되는 대지 면적에 해당하는 개발제한구역 내 다른 대지를 전·답·과수원, 그 밖에 건축물의 건축을 위한 용도가 아닌 지목으로 변경해야 합니다.
다. 둘 이상의 필지에 같은 용도의 건축물이 각각 있는 경우 그 필지를 하나의 필지로 합칠 수 있습니다. 이 경우 주택은 가목2)(취락지구의 경우에는
※ “필지”란? 토지(土地)의 단위를 말하며, 토지는 1필지마다 등기부에 기재되어 지번(地番)이 붙여집니다. 또한, 1필지의 토지를 복수로 나누면 각각 1필지의 토지가 되며, 반대로 복수 필지의 토지를 1개로 하면 1필지의 토지가 됩니다.
라. 도로·상수도 및 하수도가 설치되지 않은 지역에 대해서는 원칙적으로 건축물의 건축(건축물의 건축을 목적으로 하는 토지형질변경을 포함)이 허가되지 않습니다. 다만, 무질서한 개발을 초래하지 않는 경우 등 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 그렇지 않습니다.
2. 토지의 형질변경
가. 주택의 건축을 위해서 대지를 조성하는 경우 토지의 형질변경면적은 기존면적을 포함해서 330제곱미터 이하로 합니다. 다만, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」별표 1 제5호다목다)① 또는 같은 호 라목다)에 따라 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장·군수·구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함)된 건축물을 신축하는 경우 해당 대지의 조성면적은 철거 당시의 대지면적까지로 할 수 있습니다.
나. 가목에 따른 토지의 형질변경을 할 때 해당 필지의 나머지 토지의 면적이 60제곱미터 미만이 되는 경우에는 그 나머지 토지를 포함해서 토지의 형질변경을 할 수 있습니다. 다만, 토지의 형질변경 전에 미리 토지분할을 한 경우로서 가목에 따른 토지의 형질변경 면적에 적합하게 분할할 수 있었음에도 해당 면적을 초과해서 분할한 경우에는 그렇지 않습니다.
다.
라. 개발제한구역에서 시행되는 공공사업에 대지(건축물 또는 공작물이 있는 토지를 말한다)의 일부가 편입된 경우에는 그 편입된 면적만큼 새로 대지를 조성하는 데 따르는 토지의 형질변경을 할 수 있다. 이 경우 편입되지 아니한 대지와 연접하여 새로 조성한 면적만으로는 관계 법령에 따른 시설의 최소 기준면적에 미달하는 경우에는 그 최소 기준면적까지 대지를 확장할 수 있다.
마. 토지의 형질변경의 대상인 토지가 연약한 지반인 경우에는 그 두께·넓이·지하수위 등의 조사와 지반의 지지력·내려앉음·솟아오름에 대한 시험을 하여 환토·다지기·배수 등의 방법으로 그 토지를 개량해야 합니다.
바. 토지의 형질변경에 수반되는 성토 및 절토(切土, 땅깎기)에 따른 비탈면 또는 절개면에 대해서는 옹벽 또는 석축의 설치 등 안전조치를 해야 합니다.
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도시자연공원구역 안에서의 건축제한 도시자연공원구역의 지정 시·도지사 또는 자치구가 아닌 구가 설치된 시의 시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위해서 도시지역 안에서 식생(植生)이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2제1항). 건축제한 도시자연공원구역에서는 건축물의 건축을 할 수 없지만, 다음 어느 하나에 해당하는 행위는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수 있습니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항 및 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」 별표 2 제6호). 위 허가대상 건축물의 규모·높이·건폐율·용적률과 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항 각호에 따른 허가대상행위에 대한 허가기준은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」 별표 2와 같습니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제3항). 시행 중인 공사에 관한 특례 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항 각 호에 규정된 행위에 관해서 도시자연공원구역의 지정 당시 이미 관계 법령에 따라 허가 등(관계 법령에 따라 허가 등을 받을 필요가 없는 경우를 포함)을 받아 공사 또는 사업에 착수한 자는 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항 단서에 따른 허가를 받은 것으로 보아 이를 계속 시행할 수 있습니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제5항). 취락지구에 대한 특례 취락지구의 지정 시·도지사 또는 대도시 시장(「지방자치법」 제198조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장을 말함)은 도시자연공원구역안에 주민이 집단적으로 거주하는 취락을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제6호에 따른 취락지구로 지정할 수 있습니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제28조제1항). 건축제한 취락지구 안에서의 건축물은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」 별표 2 제6호에 따른 주택을 ① 건폐율은 100분의 40 이하로 건축하는 경우, ② 용적률은 100퍼센트 이하로 건축하는 경우, ③ 건축물의 높이는 12미터 이하, 층수는 3층 이하로 건축하는 경우를 제외하고는 취락지구 밖의 도시자연공원구역에 적용되는 기준에 따릅니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제28조제2항 및 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」 제33조). 위반 시 제재 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제53조제2호 및 제3호).「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항 단서를 위반해서 허가를 받지 않거나 허가받은 내용을 위반해서 도시공원 또는 녹지에서 건축물을 설치한 자「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항 단서에 따른 허가를 받은 자 또한, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항 단서에 따른 허가를 받지 않거나 허가의 내용을 위반해서 도시공원·도시자연공원구역 또는 녹지 안에서 금지행위를 한 자(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제53조제2호에 해당하는 자는 제외)는 300만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제54조제2호). 시가화조정구역 안에서의 건축제한 시가화조정구역의 지정 시·도지사는 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위해서 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제39조제1항 본문). 다만, 국가계획과 연계하여 시가화조정구역의 지정 또는 변경이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 직접 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제39조제1항 단서). 건축제한 위 규정에 따라 지정된 시가화조정구역에서는 기존 건축물의 동일한 용도 및 규모 안에서의 개축만 할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제81조제2항제2호 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 24 제2호마목). 위반 시 제재 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제81조에 따른 시가화조정구역에서의 행위 제한을 위반한 자, ② 부정한 방법으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제81조에 따른 시가화조정구역에서의 행위허가를 받은 자에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전이나 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제12호 및 제21호다목). 또한, 시가화조정구역에서 허가를 받지 않고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제81조제2항제2호에 해당하는 행위를 하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제140조제2호). 수산자원보호구역 안에서의 건축제한 수산자원보호구역의 지정 해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호·육성하기 위해서 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조). 건축제한 수산자원보호구역 안에서는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택만 건축할 수 있습니다(「수산자원관리법」 제52조제2항제2호 및 「수산자원관리법 시행령」 별표 16 제2호가목). 위반 시 제재 수산자원보호구역 안에서 허가를 받지 않고 「수산자원관리법」 제52조제2항제2호에 해당하는 행위를 하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「수산자원관리법」 제64조제13호). 입지규제최소구역 입지규제최소구역의 지정 “입지규제최소구역”이란 광역도시계획, 도시·군기본계획 등 상위계획에서 제시한 도시개발 및 관리 방향을 달성하기 위하여 특정 공간을 별도로 관리할 필요가 있는 지역에 대해 도시·군관리계획으로 지정하는 용도구역의 하나입니다[「입지규제최소구역 지정 등에 관한 지침」(국토교통부 고시 제2020-712호, 2020. 10. 6. 발령·시행) 제1-2-1조]. 국토교통부장관은 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되면 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역과 그 주변지역의 전부 또는 일부를 입지규제최소구역으로 지정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조의2제1항 및 「입지규제최소구역 지정 등에 관한 지침」 제2-2-1조).|
거점시설 유형 |
해당되는 시설의 종류 |
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교통거점형 |
철도역사, 여객자동차터미널, 물류터미널, 복합환승센터, 항만, 공항 |
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생활문화거점형 |
학교, 공공청사, 문화·체육시설, 사회복지시설, 도서관 |
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경제거점형 |
유통업무설비, 연구시설, 종합의료시설 |