임대차 및 사용대차의 계약
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계약의 방법
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임대차계약(농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당함)과 사용대차계약(농업경영을 하려는 자에게 무상사용하게 하는 경우만 해당함)은 서면계약을 원칙으로 합니다(
「농지법」 제24조제1항).
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위에 따른 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도(引渡)받은 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다(
「농지법」 제24조제2항).
Q. 농지 임대차계약을 등기하지 않고 대항력을 보유할 수 있나요?
A. 농지 임대차계약을 맺은 후 농지소재지를 관할하는 시·군·구·읍·면의 장에게 확인을 받고, 해당 농지를 인도받은 경우에는 그 다음날부터 대항력을 보유합니다.
참고로, 차임이 없는 농지 사용대차계약의 경우에는 대항력을 부여할 수 없습니다.
(농림축산식품부 농지과, 『
농지민원 사례집』(2023. 1.), 58쪽)
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임대차 기간
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다만, 다음 어느 하나에 해당하는 다년생식물의 재배지(이하 “다년생식물 재배지 등”이라 함)로 이용하는 농지 또는 농지의 임차인이 농작물의 재배시설로서 고정식온실 또는 비닐하우스를 설치한 농지의 경우에는 5년 이상으로 해야 합니다(
「농지법」 제24조의2제1항 단서 및
「농지법 시행령」 제24조의2제1항).
√ 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목
√ 과수·뽕나무·유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물
√ 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외함)
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임대차 기간을 정하지 않거나 3년(다년생식물 재배지 등의 경우 5년) 미만으로 정한 경우에는 3년(다년생식물 재배지 등의 경우 5년)으로 약정된 것으로 봅니다(
「농지법」 제24조의2제2항 본문).
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다만, 임차인은 3년(다년생식물 재배지 등의 경우 5년) 미만으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(
「농지법」 제24조의2제2항 단서).
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질병, 징집, 취학의 경우
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선거에 의한 공직(公職)에 취임하는 경우
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부상으로 3개월 이상의 치료가 필요한 경우
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교도소·구치소 또는 보호감호시설에 수용 중인 경우
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농업법인이 청산 중인 경우
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농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인 등을 포함함)를 받았거나 농지전용신고를 하였으나 농지전용목적사업에 착수하지 않은 경우
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위에 따른 임대차 기간은 임대차계약을 연장 또는 갱신하거나 재계약을 체결하는 경우에도 동일하게 적용합니다(
「농지법」 제24조의2제4항).
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임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 않는다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 않으면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 봅니다(
「농지법」 제25조).
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국유농지와 공유농지의 임대차 특례
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“농지은행사업”이란?
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“농지은행사업”이란 영농규모의 적정화, 농지의 효율적 이용, 농업구조개선 및 농지시장과 농업인의 소득 안정 등을 위해 한국농어촌공사가 수행하는 다음의 사업을 말합니다(
「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제5조의2제1항제1호 참조).
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농지의 매매·임대차·교환·분리·합병에 관한 사업
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농지의 가격, 거래동향 등에 관한 정보의 제공
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경영회생 지원을 위한 농지 매입사업
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농지의 임대 등의 수탁사업
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농지를 담보로 한 농업인의 노후생활안정 지원사업
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농지은행을 통한 농지 임대차의 종류
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농지은행을 통한 농지 임대차의 종류에는 농지장기임대차사업, 농지임대수탁사업 및 과원임대차사업이 있습니다[농지은행·농지연금(
www.fbo.or.kr)-사업안내-농지은행사업-농지 빌려주기].
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농지장기임대차사업: 전업(轉業) 또는 은퇴하고자 하는 농가 등으로부터 장기 임차한 농지를 전업농(專業農)육성대상자 또는 농업법인에게 장기임대하는 사업
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농지임대수탁사업: 부득이한 사유로 직접 농사를 짓기 어려운 분들의 농지를 한국농어촌공사가 위탁받아 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 자에게 임대하여 주는 사업
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과원임대차사업: 전업 또는 은퇴하고자 하는 농가 등으로부터 장기 임차한 과원을 과수전업농육성대상자 또는 2030세대, 농업법인에게 장기임대하는 사업
※ 농지은행을 통한 농지임대차에 대한 자세한 내용은 < 농지은행·농지연금 사이트(
www.fbo.or.kr) >에서 확인할 수 있습니다.
Q. 농지은행 임대수탁사업을 통해 임차한 농지를 다른 농업인에게 재임대할 수 있나요?
A. 위탁농지의 임대대상자(임차자)는 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 자로 한정하고 있어 임차농지를 다른 농업인에게 재임대(전대)하는 것은 제한됩니다.
(농림축산식품부 농지과, 『농지민원 사례집』(2023. 1.), 266쪽)