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신혼집 매매 시 유의사항

신혼집을 구입하기로 결정했다면 매매계약을 체결하기 전에 부동산등기기록과 건축물대장을 비롯한 각종 공적 기록을 확인해서 구입하려는 부동산의 권리관계 등을 확인하는 것이 좋습니다.

부동산매매계약을 체결할 때는 계약의 상대방이 소유권을 가진 본인(대리인)이 맞는 지 확인하고 매매계약서에 매매목적물, 매매대금, 대금지급일자, 부동산소유권이전일자와 그 밖의 조건에 대해 명확하게 명시해야 합니다.

부동산매매계약을 체결한 후 잔금까지 모두 지급했다면 소유권이전등기를 함으로써 부동산의 소유권을 완전하게 취득하게 됩니다.

신혼집을 구입할 때는 취득세, 인지세 등의 세금을 내야 합니다.

무주택 신혼부부는 공공건설임대주택 및 분양주택을 특별공급받을 수 있으며, 국민임대주택을 우선공급받을 수 있습니다.

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계약 체결 전 유의사항

계약 체결 전 유의사항

부동산매매계약을 체결하기 전에는 반드시 현장조사를 해서 실제 부동산의 내용, 위치, 주거환경 등을 눈으로 확인하고, 부동산 등기기록을 열람하거나 부동산등기사항증명서를 발급받는 등 각종 부동산 관련 기록을 열람 또는 발급해서 실제의 내용과 서류상의 내용이 일치하는지 확인해야 합니다.

부동산등기기록 확인하기

부동산등기기록에는 부동산의 구분건물 표시와 각종 권리관계에 관한 정보가 표시되어 있습니다. 따라서 이를 통해 구입하려는 부동산의 표시내용과 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정여부를 확인할 수 있습니다(「부동산등기법」 제3조).

부동산등기기록 열람 및 부동산등기사항증명서 발급은 등기소(관할 등기소가 아니어도 가능) 또는 대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)에서 소정의 수수료를 내고 신청할 수 있습니다[「부동산등기법」 제19조 및 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」(대법원등기예규 제1761호, 2022. 12. 14. 발령, 2022. 12. 16. 시행)].

※ 부동산등기기록의 구성 예시와 보는 방법에 대해서는 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)의 등기정보란에서 확인할 수 있습니다.

각종 대장 등 확인하기

토지대장, 건축물대장의 확인

부동산을 매매할 때는 토지대장, 건축물대장 등을 통해 구입하려는 부동산의 표시내용이 부동산등기기록의 내용과 일치하는지 확인해야 합니다. 부동산등기기록에 적힌 부동산의 표시내용이 위 대장과 일치하지 않으면 해당 부동산에 대한 등기가 어려울 수 있기 때문입니다(「부동산등기법」 제29조).

토지대장과 건축물대장은 해당 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "시·군·구청"이라 함)에게 발급 신청을 하거나 정부24 홈페이지(http://www.gov.kr/)를 통해 열람·발급받을 수 있습니다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제18호, 제75조,

「건축법」 제38조 및 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항·제8항)

토지이용계획확인서의 확인

토지이용계획확인서는 지역·지구 등의 지정 내용과 그 지역·지구 등 안에서 제한되는 행위 등이 기재되어 있어 토지의 이용 및 도시∙군계획시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제10조제1항, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조제2항). 따라서 토지이용계획확인서에서는 해당 부동산의 용도지역·지구 및 앞으로의 개발계획 여부 등을 확인할 수 있습니다.

※ 토지이용계획확인서는 해당 시·군·구청 또는 토지이음 홈페이지(https://www.eum.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.

현장조사

부동산등기기록, 각종 대장 등의 서류 확인이 끝났으면, 구입하려는 부동산을 직접 방문해서 실제 부동산이 공적 기록상의 내용과 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

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계약 체결 시 유의사항

계약 당사자 등 확인하기

부동산매매계약을 체결할 때는 부동산을 파는 사람(매도인)이 본인이 맞는지, 대리인이라면 대리권이 있는지 여부를 확인한 후 매매계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

부동산매매계약을 할 때는 주민등록증 등으로 계약의 상대방이 부동산의 소유권을 가진 본인이 맞는지를 확인해야 하며, 대리인과 계약을 체결하는 경우에는 인감증명서, 위임장 등으로 대리권이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

계약서 작성 및 계약금 등 지급

매매계약 당사자를 확인했으면 계약에 합의하고 매매계약서를 작성합니다. 매매계약서를 작성할 때는 매매목적물, 매매대금, 대금지급일자, 부동산소유권이전일자와 그 밖의 조건 등에 대해 명확하게 명시해야 합니다(

「공인중개사법」 제26조제1항 및

「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).

매매계약을 체결할 때는 당사자 간 약정이 있는 경우를 제외하고는 통상 매매대금의 10%에 해당하는 금액(근저당 등이 설정되었거나 전세금이 있는 경우에는 전체 매매대금에서 그 금액을 제외한 금액의 10%에 해당하는 금액)을 계약금으로 지급하는 것이 관례입니다. 이 계약금은 매매계약을 해제하는 경우에 상대방에 대한 손해배상의 기준이 됩니다(「민법」 제398조제4항 및 제565조제1항).

중도금과 잔금을 지급할 때는 부동산등기기록을 재확인해서 매매계약 후 부동산 권리관계에 변동이 있었는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

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계약 체결 후 유의사항

계약 체결 후 유의사항

부동산매매계약을 체결한 후 잔금까지 모두 지급했다면 부동산 실거래 가격을 신고하고, 소유권이전등기를 함으로써 해당 부동산에 대한 소유권을 완전하게 취득하게 됩니다.

부동산 실거래가격 신고

부동산을 구입했다면 매매계약체결일부터 30일 이내에 다음의 사항을 부동산 소재지 관할 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말함)·군수 또는 구청장에게 매도인과 공동으로 신고해야 합니다(

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항,

「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제3조제1항 및 별표 1).

1. 매수인 및 매도인의 인적사항

2. 계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산)의 소재지·지번·지목 및 면적

4. 거래대상 부동산의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류)

5. 실제 거래가격

6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

7. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 ① 개업공인중개사의 인적사항 및 ② 개업공인중개사가 개설등록한 중개사무소의 상호·전화번호 및 소재지

8. 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우(매수인 중 국가등이 포함되어 있는 경우는 제외)에는 다음의 사항

√ 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식(이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우 매수자는 자금의 조달계획을 증명하는

「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조제7항에 따른 서류 첨부)

√ 거래대상 주택에 매수자 본인이 입주할지 여부, 입주 예정 시기 등 거래대상 주택의 이용계획

매도인이 신고를 거부하는 경우에는 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 부동산 거래계약서 사본 및 단독신고사유서를 첨부하여 신고관청에 제출해야 합니다(

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제2항 및

「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조제3항 전단).

만약, 개업공인중개사를 통해 계약했다면 해당 개업공인중개사가 이를 신고합니다. 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고합니다(

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제3항).

부동산거래신고를 하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과되고, 거짓으로 신고한 경우에는 해당 부동산에 대한 취득가액의 100분의 5이하에 상당하는 금액이 과태료로 부과됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제2항제1호 및 제3항).

부동산소유권이전등기

부동산소유권이전등기 방법

부동산의 소유자가 변경되었다는 사항을 부동산등기기록에 등기하는 것을 부동산소유권이전등기라고 합니다. 부동산매매계약이 체결되면 매도인과 매수인이 함께다음 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산소유권이전등기를 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제23조제1항 및 제24조).

√ 방문신청: 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해서 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법. 다만, 대리인이 변호사[법무법인, 법무법인(유한) 및 법무조합을 포함]나 법무사[법무사법인 및 법무사법인(유한)을 포함]인 경우에는 허가받은 사무원이 등기소에 출석해서 부동산소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.

√ 전자신청: 등기소에 전산정보처리조직을 이용해서 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형에 한함)

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부동산 구입 시 부담하는 세금

취득세

취득세 산식

취득세는 부동산의 취득에 대해서 부과되는 지방세로 다음과 같이 산정합니다(「지방세법」 제8조제1항, 제10조 및 제11조제1항).

취득세 = 부동산 취득 당시의 가액 × 취득세의 표준세율

취득세의 표준세율은 다음과 같습니다(「지방세법」 제11조제1항제8호).

√ 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 10

√ 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 다음 계산식에 따라 산출한 세율

√ 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30

취득세의 감면

지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다(「지방세법」 제14조).

인지세

인지세는 부동산의 취득과 관련해서 계약서와 그 밖에 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우에 납부하는 세금으로, 부동산소유권이전에 대한 증서의 기재금액별 인지세액은 다음과 같습니다(「인지세법」 제1조 및 제3조제1항제1호).

인지세
기 재 금 액	세 액
1천만원 초과 ~ 3천만원 이하	2만원
3천만원 초과 ~ 5천만원 이하	4만원
5천만원 초과 ~ 1억원 이하	7만원
1억원 초과 ~ 10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

그 밖의 세금

이 외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세(「지방세법」 제151조)와 농어촌특별세(「농어촌특별세법」 제5조)가 부과됩니다.

※ 부동산 매입 관련 세금에 대한 자세한 사항은 국세청 홈페이지(http://www.nts.go.kr/) 또는 위택스 홈페이지(http://www.wetax.go.kr/)를 참조하시거나 해당 부동산의 관할 지역 세무서에 문의하시기 바랍니다.

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무주택 신혼부부에 대한 특별공급

공급 비율

사업주체는 건설하여 공급하는 주택에 대하여 다음에 해당하는 비율의 주택을 신혼부부에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 특별공급 할 수 있습니다(

「주택공급에 관한 규칙」 제41조제1항 및 제4항).

공공분양 사업주체가 건설하여 공급하는 주택 : 30%

민간분양 사업주체가 건설하여 공급하는 85㎡ 이하 주택 : 18%

분양 자격

신혼부부가 분양주택을 특별공급 받기 위해서는 다음 요건을 모두 갖추어야 합니다(

「주택공급에 관한 규칙」 제41조제1항제1호 및 제41조제4항제1호).

입주자 모집공고일 현재 혼인기간(혼인관계증명서의 신고일 기준으로 산정)이 7년 이내일 것

무주택세대구성원일 것(혼인신고일부터 입주자모집공고일까지 계속하여 무주택자일 것)

해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 140%(배우자가 소득이 있는 경우에는 160%) 이하일 것

(85㎡ 이하 민영주택만 해당) 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 140%(배우자가 소득이 있는 경우에는 160%)를 초과하는 경우로서 세대원이 소유하는 부동산의 가액의 합계가 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호에 따른 재산등급 중 29등급에 해당하는 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하일 것

※ 특별공급의 소득기준에 관한 자세한 내용은 <한국부동산원 청약홈(https://www.applyhome.co.kr) 청약제도안내-APT-특별공급>에서 확인할 수 있습니다.

공급순위

신혼부부 특별공급 분양주택은 다음의 순위에 따라 공급됩니다(

「주택공급에 관한 규칙」 제41조제1항제2호 및 제41조제4항제2호).

제1순위: 혼인기간 중 자녀를 출산(임신 중이거나 입양한 경우를 포함)하여 자녀가 있거나 혼인 중의 출생자로 인정되는 혼인 외의 출생자가 있는 경우

제2순위: 제1순위에 해당하지 않는 경우

※ 그 밖에 신혼희망타운주택의 공급순위 등 아파트 분양에 관한 더 자세한 내용은 이 사이트의 『아파트 분양받기』에서 확인할 수 있습니다.

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무주택 신혼부부에 대한 국민임대주택의 우선공급

자격

신혼부부가 다음의 자격을 갖춘 때에는 국민임대주택(국가나 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말함)을 1세대 1주택의 기준으로 우선공급 받을 수 있습니다(「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제2호 및 「공공주택 특별법 시행규칙」 제15조제1항 및 별표 4 제2호사목).

입주자모집공고일 현재 신혼부부[혼인 중인 사람으로서 혼인기간이 7년 이내이거나 6세 이하의 자녀(태아 포함)를 둔 사람] 또는 예비신혼부부(혼인을 계획 중이며 해당 주택의 입주 전까지 혼인사실을 증명할 수 있는 사람)인 무주택세대구성원(예비신혼부부의 경우 혼인으로 구성될 세대의 세대구성원 모두 무주택자인 경우)

일반공급의 입주자격(입주자 선정순위는 제외. 다만, 50제곱미터 이상인 주택의 경우에는 주택청약종합저축에 가입하여 6개월이 경과되고 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 사람이어야 함)을 충족하는 사람(임신 또는 입양으로 입주자격을 취득한 사람은 출산 등과 관련한 자료를 제출하거나 입주시까지 입양이 유지되어야 함)

√ 제1순위: 혼인기간 중 자녀를 출산(임신 중이거나 입양한 경우를 포함)하여 자녀(미성년자로 한정)가 있는 경우 또는 「민법」 제855조제2항에 따라 혼인 중의 출생자로 인정되는 혼인외의 출생자가 있는 경우

√ 제2순위: 제1순위에 해당하지 않는 경우

제1순위 및 제2순위에서 경쟁이 있는 경우에는 다음의 기준을 적용하여 산정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하고, 산정한 점수가 동일한 경우에는 추첨의 방법으로 입주자를 선정함

√ 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 50%(가구원 수가 1명인 경우에는 70%, 2명인 경우에는 60%를 말함) 이하인 경우: 1점

√ 자녀의 수(3명 이상: 3점, 2명: 2점, 1명: 1점)

√ 해당 주택건설지역(주택이 건설되는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 행정구역을 말함)의 연속 거주기간(3년 이상: 3점, 1년 이상 3년 미만: 2점, 1년 미만: 1점)

√ 주택청약종합저축 납입 횟수(24회 이상: 3점, 12회 이상 24회 미만: 2점, 6회 이상 12회 미만: 1점)

√ 혼인기간(3년 이하: 3점, 3년 초과 5년 이하: 2점, 5년 초과 7년 이하: 1점)

공급비율

신혼부부를 위한 국민임대주택의 우선공급비율은 30%입니다(「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 4 제2호사목).

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