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SMART 생활법률
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층간소음 등 문제 해결
층간소음 개념 
"층간소음"이란?
“층간소음”이란 입주자 또는 사용자의 활동으로 인하여 발생하는 소음으로서 다른 입주자 또는 사용자에게 피해를 주는 다음의 소음을 의미합니다. 다만 욕실, 화장실 및 다용도실 등에서 급수·배수로 인하여 발생하는 소음은 제외합니다(「공동주택관리법」 제20조제5항 및 
「공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙」 제2조).
직접충격 소음: 뛰거나 걷는 동작 등으로 인하여 발생하는 소음 공기전달 소음: 텔레비전, 음향기기 등의 사용으로 인하여 발생하는 소음「공동주택관리법」 제2조제1항제5호).「공동주택관리법」 제2조제1항제6호). 층간소음 방지 및 해결 입주자·사용자의 주의 아파트의 입주자·사용자(임대주택의 임차인을 포함)는 아파트에서 뛰거나 걷는 동작에서 발생하는 소음이나 음향기기를 사용하는 등의 활동에서 발생하는 소음 등 층간소음[벽간소음 등 인접한 세대 간의 소음(대각선에 위치한 세대 간의 소음을 포함)을 포함]으로 인하여 다른 입주자·사용자에게 피해를 주지 않도록 노력해야 합니다(「공동주택관리법」 제20조제1항). 관리주체의 조치 등 층간소음으로 피해를 입은 입주자·사용자는 관리주체에게 층간소음 발생 사실을 알리고, 관리주체가 층간소음 피해를 끼친 해당 입주자·사용자에게 층간소음 발생을 중단하거나 소음차단 조치를 권고하도록 요청할 수 있습니다. 이 경우 관리주체는 사실관계 확인을 위하여 세대 내 확인 등 필요한 조사를 할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제20조제2항). 층간소음 피해를 끼친 입주자·사용자는 관리주체의 조치 및 권고에 협조해야 합니다(「공동주택관리법」 제20조제3항).「공동주택관리법」 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장, 「공동주택관리법」 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정함)를 말함(「공동주택관리법」 제2조제1항제10호). 관리주체는 필요한 경우 입주자·사용자를 대상으로 층간소음의 예방, 분쟁의 조정 등을 위한 교육을 실시할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제20조제6항). 입주자·사용자는 필요한 경우 층간소음에 따른 분쟁의 예방, 조정 및 교육 등을 위하여 자치적인 조직을 구성하여 운영할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제20조제7항). 환경분쟁조정위원회의 조정 관리주체의 조치에도 불구하고 층간소음 발생이 계속될 경우에는 층간소음 피해를 입은 입주자·사용자는 공동주택관리 분쟁조정위원회나 「환경분쟁조정법」 제4조에 따른 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제20조제4항).|
층간소음 분쟁해결 |
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Q. 윗집에서 아이가 뛰는 소리 때문에 밤에 잠을 잘 수가 없습니다. 여러 번 말했는데도 싫으면 이사를 가라는 식입니다. 어떻게 해결할 수 없을까요?
A. 아파트의 층간소음 때문에 분쟁이 많이 발생하는데요. 서로 양보하고 협의하는 것이 가장 좋을 것입니다. 그러나 이러한 협의가 이루어지지 않는 경우에는 층간소음으로 피해를 입은 입주자·사용자는 관리주체에게 층간소음 발생 사실을 알리고, 관리주체가 층간소음 피해를 끼친 해당 입주자·사용자에게 층간소음 발생을 중단하거나 소음차단 조치를 권고하도록 요청할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제20조제2항).
관리주체의 조치에도 불구하고 층간소음 발생이 계속될 경우에는 층간소음 피해를 입은 입주자·사용자는 공동주택관리 분쟁조정위원회나 「환경분쟁조정법」 제4조에 따른 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제20조제4항). |
아파트 관리규약에 따른 해결 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 아파트의 층간소음 및 간접흡연에 관한 사항이 포함되어야 합니다. 이 경우 아파트의 입주자·사용자가 아닌 자의 기본적인 권리를 해치는 사항이 포함되어서는 안 됩니다(「공동주택관리법」 제18조제1항 및 「공동주택관리법 시행령」 제19조제1항제22호).|
누수로 인한 손해배상 |
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Q. 아파트 위 층 누수로 가구에 곰팡이가 생기면 누구에게 손해배상을 청구해야 하나요?
A. 공작물 등의 점유자, 소유자의 책임에 관하여 「민법」 제758조제1항은 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.”라고 규정하고 있습니다.
「민법」 제623조는 “임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”라고 임대인의 수선의무를 규정하고 있으며, 임대인이 수선의무를 부담하는 임대목적물의 파손정도에 관하여 판례는 “목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.”라고 하였습니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결, 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결).
하급심 판례는 “공작물의 설치·보존의 하자로 인해 1차적으로 손해를 배상할 책임이 있는 점유자가 손해방지에 필요한 주의를 게을리 하지 않은 때에는 소유자만이 책임을 지고, 이 사건에서 발생된 누수는 그 바닥에 매설된 수도 배관의 이상으로 인한 것으로 그 하자 부위 및 정도에 비추어 임차인인 피고가 별 비용을 들이지 아니하고도 쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라고 볼 수 없고, 임대인이 임대차계약상 지고 있는 수선의무에 따라 그 수리책임을 부담하여야 할 정도의 임대목적물의 파손에 해당되며, 임차인이 누수사실을 알게 된 즉시 임대인에게 수리를 요청했었고, 임차인으로서는 바닥내부의 숨은 하자로 인한 손해발생을 미리 예견해 방지하기는 불가능했던 만큼 임차인에게 손해배상책임이 있다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다(서울지방법원 2001. 6. 27. 선고 2000나81285 판결).
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