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재건축부담금의 산정
"재건축부담금"이란? 
재건축부담금의 의의
"재건축부담금"이란 재건축초과이익 중 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액을 말하며, 국토교통부장관은 재건축사업에서 발생되는 재건축초과이익을 재건축부담금으로 징수해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호 및 제3조). 재건축부담금의 산정기준 납부의무자
「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제2항). 조합원 등의 2차 납부 종료시점 부과대상 주택을 공급받은 조합원(조합이 해산되거나 정비구역이 해제된 경우 또는 신탁이 종료된 경우에는 부과종료시점 당시의 조합원, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호나목에 따른 토지등소유자 또는 위탁자를 말함)이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 2차적으로 재건축부담금을 납부해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제1항 단서).|
조합원 또는 위탁자가 2차적으로 부담금을 납부하는 경우 |
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▪ 조합이 해산된 경우 ▪ 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 ▪ 정비구역이 해제된 경우 ▪ 신탁이 종료된 경우 ▪ 신탁업자가 해당 재건축사업의 신탁재산으로 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 |
부과기준 재건축부담금의 부과기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액(이하 “종료시점 주택가액”이라 한다)에서 다음의 모든 금액을 공제한 금액으로 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조 본문). 다만, 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액과 종료시점까지 미분양된 일반분양분의 가액을 반영한 총액으로 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조 단서 및 제9조제3항).|
공제대상 금액 |
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▪ 개시시점 부과대상 주택의 가격 총액(이하 "개시시점 주택가액"이라 함) ▪ 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액 ▪ 개발비용 등 |
기준시점 재건축부담금의 부과개시시점은 재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날이며, 부과종료시점은 해당 재건축사업의 준공인가일입니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제8조제1항 본문 및 제3항 본문). 다만, 부과대상이 되는 재건축사업의 전부 또는 일부가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 부과개시시점 및 부과종료시점은 다음과 같습니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제8조제1항 단서 및 제3항).|
구분 |
내용 |
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부과 개시 시점 |
▪ 2003년 7월 1일 이전에 조합설립인가를 받은 재건축사업: 최초로 조합설립인가를 받은 날 ▪ 추진위원회 또는 재건축조합이 합병된 경우: 각각의 최초 추진위원회 승인일 또는 재건축조합인가일 ▪ 공공시행자가 공공재건축사업시행자로 최초 지정 승인된 날(추진위원회의 구성 승인이 없는 경우로 한정) ▪ 신탁업자가 사업시행자로 최초 지정 승인된 날(추진위원회의 구성 승인이 없는 경우로 한정) ▪ 그 밖에 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제5조로 정하는 날 |
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부과 종료 시점 |
▪ 관계법령에 의하여 재건축사업의 일부가 준공인가된 날 ▪ 관계행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시한 날 ▪ 그 밖에 관계법령으로 정한 날 |
공제대상 금액의 산정|
구분 |
산정금액 |
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주택 가액 |
개시 시점 |
▪ 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 부과대상 주택가격(공시된 주택가격이 없는 경우는 국토교통부장관이 산정한 부과개시시점 현재의 주택가격)총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 가액 ※ 다만, 「주택법」에 따른 부대시설 또는 복리시설을 소유한 조합원이 종료시점 부과대상 주택을 공급받는 경우에는 부과대상 주택가격총액에 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가·산정한 부대시설 및 복리시설의 가격 총액을 합산해야 하며, 이 규정은 2022년 8월 4일 이후 재건축부담금을 결정∙부과하는 경우부터 적용됨[「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 부칙<제18833호, 2022. 2. 3.> 제2조 참조] |
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종료 시점 |
▪ 국토교통부장관이 한국부동산원에 의뢰하여 종료시점 현재의 주택가격 총액을 조사·산정하고 이를 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액 ※ 이 경우 산정된 종료시점 현재의 주택가격은 |
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정상주택 가격상승분 |
▪ 정상주택가격상승분은 개시시점 주택가액에 국토교통부장관이 고시하는 정기예금이자율과 종료시점까지의 해당 재건축 사업장이 소재하는 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정 |
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개발비용 등 |
※ 해당 재건축사업의 시행과 관련하여 지출된 다음의 금액을 합하여 산출함 ▪ 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 ▪ 관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금 ▪ 관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 공공시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액(다만, 그 대가로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시 및 주거환경정비법」 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 용적률 등이 완화된 경우는 제외) ▪ 그 밖에 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제9조제1항에서 정하는 사항 |
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부과율 납부의무자가 납부해야 할 재건축부담금은 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조의 규정에 따라 산정된 재건축초과이익을 해당 조합원 수로 나눈 금액에 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 그 부담금액으로 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제12조).|
조합원 1인당 평균이익 |
부과율 |
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3천만원 이하 |
▪ 면제 |
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3천만원 초과 5천만원 이하 |
▪ 3천만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수 |
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5천만원 초과 7천만원 이하 |
▪ 200만원 × 조합원수 + 5천만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수 |
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7천만원 초과 9천만원 이하 |
▪ 600만원 × 조합원수 + 7천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수 |
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9천만원 초과 1억1천만원 이하 |
▪ 1천200만원 × 조합원수 + 9천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수 |
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1억1천만원 초과 |
▪ 2천만원 × 조합원수 + 1억1천만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수 |