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건축물의 철거 및 착공
기존 건축물의 철거 
물건조서 등의 작성
사업시행자는 건축물을 철거하기 전에 관리처분계획의 수립을 위해 기존 건축물에 대한 물건조서와 사진 또는 영상자료를 만들어 착공 전까지 보관해야 합니다(
「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제72조제1항). 물건조서를 작성할 때는 종전 건축물의 가격산정을 위해 건축물의 연면적과 그 실측평면도, 주요마감재료 등을 첨부해야 합니다. 다만, 실측한 면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도와 일치하는 경우에는 건축물현황도로 실측평면도를 대신할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제72조제2항). 철거허가 사업시행자가 건축물을 해체 하려면 건축물 해체 허가신청서(전자문서로 제출하는 것 포함)에 건축사사무소개설신고를 한 자 또는 기술사사무소를 개설등록한 자로서 건축구조 등 대통령령으로 정하는 직무범위를 등록한 자가 관련 법령을 준수하여 작성하고 서명날인한 해체계획서를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 “허가권자”라 함)에게 제출해서 허가를 받아야 합니다(「건축물관리법」 제30조제1항 본문·제3항·제4항, 「건축물관리법 시행규칙」 제11조제1항·제5항 및 제12조제1항). 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 허가권자에게 신고하면 허가를 받은 것으로 보는데, 그럼에도 불구하고 일부 예외적인 경우에는 허가권자의 허가를 받아야 합니다(「건축물관리법」 제30조제1항 단서·제2항, 「건축물관리법 시행령」 제21조제2항, 「건축물관리법 시행규칙」 제11조제3항 및 제12조제1항).|
신고 대상 |
신고 대상 중 허가받아야 하는 경우 |
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▪ 건축물의 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段) 등 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물의 일부를 해체하는 경우 ▪ 연면적 500㎡ 미만, 높이 12m 미만, 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물의 전체를 해체하는 경우 ▪ 바닥면적의 합계가 85㎡ 이내의 증축·개축 또는 재축(3층 이상 건축물인 경우 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 1/10 이내인 경우로 한정) 또는 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선인 경우 ▪ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에 있는 높이 12m 미만인 건축물 ▪ 그 밖에 시·군·구 조례로 정하는 건축물 |
▪ 해당 건축물 주변의 일정 반경 내에 버스 정류장, 도시철도 역사 출입구, 횡단보도 등 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 시설이 있는 경우 ▪ 해당 건축물의 외벽으로부터 건축물의 높이에 해당하는 범위 내에 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 폭 이상의 도로가 있는 경우 ▪ 그 밖에 건축물의 안전한 해체를 위해 건축물의 배치, 유동인구 등 해당 건축물의 주변 여건을 고려하여 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 경우 |
건축물 해체 신고는 건축물 해체 신고서에(전자문서로 제출하는 것 포함)에 건축사사무소개설신고를 한 자 또는 기술사사무소를 개설등록한 자로서 건축구조 등 대통령령으로 정하는 직무범위를 등록한 자가 관련 법령을 준수하여 검토하고 서명날인한 해체계획서를 첨부하여 허가권자에게 신고하면 허가를 받은 것으로 봅니다(「건축물관리법」 제30조제3항·제5항).|
해체계획서에 포함되어야 하는 사항 |
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▪ 해체공사의 공정 등 해체공사의 개요 ▪ 해체공사의 영향을 받게 될 ▪ 해체공사의 작업순서, 해체공법 및 이에 따른 구조안전계획 ▪ 해체공사 현장의 화재 방지대책, 공해 방지 방안, 교통안전 방안, 안전통로 확보 및 낙하 방지대책 등 안전관리대책 ▪ 해체물의 처리계획 ▪ 해체공사 후 부지정리 및 인근 환경의 보수 및 보상 등에 관한 사항 |
허가권자는 ① 건축물 철거를 허가하려고 하거나, ② 건축물 철거 신고를 받은 경우로서 건축물 철거의 안전한 관리를 위해 전문적인 검토가 필요하다고 판단하는 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 해당 건축물의 철거 허가 또는 신고수리 여부를 결정해야 하며, 심의 결과 또는 허가권자의 판단으로 해체계획서 등의 보완이 필요하다고 인정되는 경우에는 허가권자가 사업시행자에게 기한을 정하여 보완을 요구해야 하며, 사업시행자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 합니다(「건축물관리법」 제30조제6항·제7항).|
허가(신고) 처리절차 |
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신고의 경우 |
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신고인 |
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해체허가(신고) 부서 |
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허가의 경우 |
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신청인 |
해체허가(신고) 부서 |
국토안전관리원 |
해체허가(신고) 부서 |
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허가를 받았거나 신고한 사항 중 해체계획서와 다른 해체공법을 적용하는 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 사업시행자는 허가권자의 변경허가를 받거나 허가권자에게 변경신고를 해야 하며, 그 외의 사항(착공신고 관련 변경사항 제외)을 변경한 경우에는 건축물 철거공사 완료신고 시 허가권자에게 일괄하여 변경신고를 해야 합니다(「건축물관리법」 제30조의2제1항·제3항). 철거시기|
철거시기 |
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▪ 일출 전과 일몰 후 ▪ 호우, 대설, 폭풍해일, 지진해일, 태풍, 강풍, 풍랑, 한파 등으로 해당 지역에 중대한 재해발생이 예상되어 기상청장이 「기상법」제13조의2에 따라 특보를 발표한 때 ▪「재난 및 안전관리 기본법」제3조에 따른 재난이 발생한 때 ▪ 위의 어느 하나에 준하는 시기로 시장·군수등이 인정하는 시기 |
사업시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 관리처분계획인가를 받기 전이라도 기존 건축물 소유자의 동의 및 허가권자의 허가를 받아 해당 건축물을 철거할 수 있습니다. 이 경우 건축물의 철거는 토지등소유자로서의 권리·의무에 영향을 주지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제81조제3항). 폐공가(廢空家)의 밀집으로 범죄발생의 우려가 있는 경우 철거공사 착공 및 완료 착공신고 및 현장점검 건축물 철거 허가를 받은 후 공사에 착수하려는 사업시행자는 "건축물 해체공사 착공신고서"에 다음의 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것 포함)해야 합니다. 다만, 철거 신고 대상인 경우에는 제외됩니다(「건축물관리법」 제30조의2제1항, 「건축물관리법 시행규칙」 제12조의2제1항 및 별지 제6호의3서식).|
첨부서류 |
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▪ 해체공사계약서(해체작업자가 해체공사를 하도급한 경우에는 하도급계약서 포함) 사본 ▪ 해체공사감리계약서 사본 |
철거 착공신고를 한 사항 중 해체작업자 변경 등 대통령령으로 정하는 사항을 변경하려는 사업시행자는 허가권자에게 변경신고를 해야 합니다(「건축물관리법」 제30조의3제2항). 허가권자는 안전사고 예방 등을 위해 철거 착공신고를 받은 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 다음의 사항에 대한 현장점검을 해야 하며, 그 결과 철거공사가 안전하게 진행되기 어렵다고 판단되는 경우 즉시 사업시행자, 해체공사감리자, 해체작업자 등에게 작업중지 등 필요한 조치를 명해야 하고, 필요한 조치가 이행되었는지 확인한 후 공사재개 등의 조치를 명해야 합니다(「건축물관리법」 제30조의4제1항·제2항·제3항 및 「건축물관리법 시행규칙」 제12조의2제2항·제3항 참조). 해체할 건축물의 현황 해체할 건축물 주변의 도로 현황과 보행자 및 차량의 통행 현황 착공신고 전에 이행할 수 있는 안전관리대책의 이행 여부 해체공사감리자 지정 사업시행자는 건축물 철거허가를 받은 건축물에 대한 철거작업의 안전한 관리를 위해 감리자격이 있는 자(공사시공자 본인 및 그 계열사는 제외) 중 해체공사감리 업무에 관한 교육을 이수한 자를 해체공사감리자로 지정하고 감리계약을 체결하여 해체공사를 감리하게 해야 합니다(「건축물관리법」 제31조제1항 및 「건축물관리법 시행규칙」 제13조제3항). 국토교통부장관은 안전한 해체작업을 위해 해체공사 방법 및 범위 등을 고려하여 감리원 배치기준을 정해야 하며, 이 경우 사업시행자 및 해체공사감리자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 합니다(「건축물관리법」 제31조제6항).|
해체공사감리자의 업무(「건축물관리법」 제32조제1항). |
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▪ 해체작업순서, 해체공법 등 해체계획서(변경허가 또는 변경신고에 따라 변경된 경우에는 그 변경된 해체계획서를 말함)에 맞게 공사하는지 여부 확인 ▪ 현장의 화재 및 붕괴 방지 대책, 교통안전 및 안전통로 확보, 추락 및 낙하 방지대책 등 안전관리대책에 맞게 공사하는지 여부 확인 ▪ 해체 후 부지정리, 인근 환경의 보수 및 보상 등 마무리 작업사항에 대한 이행 여부 확인 ▪ 해체공사에 의해 발생하는 건설폐기물이 적절하게 처리되는지 확인 ▪ 그 밖에 「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」(국토교통부고시 제2022-446호, 2022. 8. 4. 발령·시행) 제21조제1항에서 해체공사의 감리에 관한 사항 |
해체공사감리자는 건축물의 철거작업이 안전하게 수행되기 어려운 경우 해당 사업시행자 및 해체작업자에게 철거작업의 시정 또는 중지를 요청해야 하며, 이를 따르지 않을 경우 허가권자에게 보고하여 공사작업이 중지되도록 해야 합니다(「건축물관리법」 제32조제2항·제3항).|
해체작업자의 업무(「건축물관리법」 제32조의2). |
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▪ 해체계획서대로 해체공사 수행 ▪ 해체계획서의 화재·붕괴 방지 대책, 교통안전·안전통로 확보 대책, 추락·낙하 방지 대책 등 안전관리대책 수행 ▪ 「산업안전보건법」 등 관계 법령에서 정하는 업무 |
해체공사감리자는 그날 수행한 해체작업에 관해 다음에 해당하는 사항을 건축물 생애이력 관리시스템에 매일 등록해야 하며, 허가권자 등이 건축물의 철거가 해체계획서에 따라 적정하게 이루어졌는지 확인할 수 있도록 ① 필수확인점의 해체나 ②해체공사감리자가 주요한 해체라고 판단하는 해체 작업 시에는 해당 작업이 진행되고 있는 현장에 대한 사진 및 동영상을 촬영하고 보관해야 합니다(「건축물관리법」 제32조제5항·제6항). 공종, 감리내용, 지적사항 및 처리결과 안전점검표 현황 현장 특기사항(발생상황, 조치사항 등) 해체공사감리자가 현장관리 기록을 위하여 필요하다고 판단하는 사항 해체공사감리자는 건축물 철거가 완료된 경우 해체감리완료보고서를 해당 사업시행자와 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것 포함)해야 합니다(「건축물관리법」 제32조제8항). 철거공사 완료신고 및 건축물 멸실신고 사업시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 날부터 30일 이내에 건축물 해체공사 완료신고서와 첨부서류(① 해체감리완료보고서 ② 건설폐기물 처리 세금계산서, 건설폐기물 처리업체에서 발급한 처리 확인서 등 건설폐기물 반출 실적을 증명할 수 있는 서류)를 함께 허가권자에게 제출하여 건축물 해체공사 완료신고를 해야 합니다(「건축물관리법」 제33조제1항, 「건축물관리법 시행규칙」 제16조제1항 및 별지 제10호서식). [철거허가 대상의 경우] 해체감리완료보고서를 해체공사감리자로부터 제출받은 날 [철거신고 대상의 경우] 건축물을 해체하고 폐기물 반출이 완료된 날 사업시행자는 해당 건축물이 멸실된 날부터 30일 이내에 건축물멸실신고서를 허가권자에게 제출하여 멸실신고를 해야 합니다. 다만, 건축물을 전면해체하고 건축물 해체공사 완료신고를 한 경우에는 멸실신고를 한 것으로 봅니다(「건축물관리법」 제34조제1항, 「건축물관리법 시행규칙」 제17조제1항 및 별지 제10호서식).