재개발사업 > 분양 및 관리처분 > 철거 및 착공 > 건축물의 철거 및 착공 (본문)

건축물의 철거 및 착공

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기존 건축물의 철거

철거계획서 제출

사업시행자가 사업시행계획서를 작성하는 경우 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 자재의 철거 및 처리계획을 포함)를 포함시켜야 합니다(

「도시 및 주거환경정비법」 제52조제1항제13호 및

「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제47조제2항제14호).

철거 시기

사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 합니다(

「도시 및 주거환경정비법」 제81조제2항).

건축물 소유자 동의 등이 필요한 철거

사업시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기존 건축물 소유자의 동의 및 시장·군수등의 허가를 받아 해당 건축물을 철거할 수 있습니다(

「도시 및 주거환경정비법」 제81조제3항 전단).

「재난 및 안전관리 기본법」·「주택법」·「건축법」 등 관계 법령에서 정하는 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우

폐공가(廢空家)의 밀집으로 범죄발생의 우려가 있는 경우

이 경우 건축물의 철거는 토지등소유자로서의 권리·의무에 영향을 주지 않습니다(

「도시 및 주거환경정비법」 제81조제3항 후단).

사업시행자는 위 규정에 따라 건축물을 철거하기 전에 관리처분계획의 수립을 위해 기존 건축물에 대한 물건조서와 사진 또는 영상자료를 만들어 이를 착공 전까지 보관해야 합니다(

「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제72조제1항).

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철거의 허가

「건축물관리법 」에 따른 철거

해당 건축물의 관리자가 건축물을 해체하려는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(이하“허가권자”라 함)의 허가를 받아야 합니다(「건축물관리법 」 제30조제1항 본문).

다만, 다음에 해당하는 경우에는 「건축물관리법 시행령」제21조제2항에 따라 신고하면 허가를 받은 것으로 봅니다(「건축물관리법 」 제30조제1항 단서).

「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물의 일부를 해체하는 경우

다음 항목에 모두 해당하는 건축물의 전체를 해체하는 경우

가. 연면적 500제곱미터 미만의 건축물

나. 건축물의 높이가 12미터 미만인 건축물

다. 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물

그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 해체하는 경우

해체 허가를 받은 건축물(「건축물관리법 시행령」제21조제2항에 따라 신고한 건축물은 제외)의 해체공사에 착수하려는 관리자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 착공신고를 해야 합니다(「건축물관리법 」 제30조의2제1항)

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철거공사 착공 및 완료

「건축법」에 따른 착공

허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려면 다음의 서류를 첨부하여 해당 허가권자에게 공사계획을 신고해야 합니다(「건축법」 제21조제1항 본문 및

「건축법 시행규칙」 제14조제1항).

착공신고서(「건축법 시행규칙」 별지 제13호서식, 전자문서로 된 신고서를 포함)

건축관계자 상호간의 계약서 사본(해당사항이 있는 경우에 한함)

「건축법 시행규칙」 별표 4의2의 설계도서

감리 계약서(해당 사항이 있는 경우에 한함)

제출받은 보험증서 또는 공제증서의 사본

시장·군수등은 「건축법」 제21조에 따른 착공신고를 받는 경우에는 시공보증서의 제출 여부를 확인해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제82조제2항).

「주택법」에 따른 착공

사업시행자는 다음의 구분에 따라 공사를 시작해야 합니다(

「주택법」 제16조제1항 본문).

「주택법」 제15조제1항에 따라 승인을 받은 경우: 승인받은 날부터 5년 이내

「주택법」 제15조제3항에 따라 승인을 받은 경우

√ 최초로 공사를 진행하는 공구: 승인받은 날부터 5년 이내

√ 최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구: 해당 주택단지에 대한 최초 착공신고일부터 2년 이내

공사를 시작하려면 다음의 서류를 첨부하여 해당 사업계획승인권자에게 신고해야 합니다[

「주택법」 제16조제2항,

「주택법 시행규칙」 제15조제2항 및 「주택의 설계도서 작성기준」(국토교통부고시 제2022-329호, 2022. 6. 20. 발령·시행) 제4조제1항].

착공신고서(「주택법 시행규칙」 별지 제20호서식)

사업관계자 상호간 계약서 사본

흙막이 구조도면(지하 2층 이상의 지하층을 설치하는 경우만 해당)

실시설계도면(「주택의 설계도서 작성기준」 별표 2)

시방서·구조계산서·수량산출서 및 품질관리계획서

감리자의 감리계획서 및 감리의견서

시공계획·예정공정표 및 시공도면 등의 검토·확인에 따라 감리자가 검토·확인한 예정공정표

※ 2020년 6월 11일 이후

「주택법」 제16조제2항에 따라 착공신고를 하는 주택건설공사부터 적용합니다[「주택법 시행규칙」 (국토교통부령 제714호, 2020. 4. 1.) 부칙 제2조].

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