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 재개발사업 계획
도시·주거환경정비기본계획 수립 주소복사 즐겨찾기에추가
기본계획의 수립
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장(이하 “기본계획 수립권자”라 함)은 관할 구역에 대해 도시·주거환경정비기본계획(이하 "기본계획"이라 함)을 10년 단위로 수립하고, 5년 마다 타당성을 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항 본문 및 제2항).
기본계획 확정·고시
기본계획 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경하려면, 관계 행정기관의 장과 협의한 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 확정한 후 지체 없이 이를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제7조제1항·제3항).
정비계획 수립 주소복사 즐겨찾기에추가
정비계획의 결정
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 "정비구역의 지정권자"라 함)는 기본계획에 적합한 범위에서 정비계획 수립 대상지역에 대해 정비계획을 결정합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조제1항).
정비계획 수립 대상지역
정비구역의 지정권자는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 2/3(시·도조례로 비율의 10% 포인트 범위에서 증감할 수 있음) 이상인 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대해 정비계획을 결정합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조제1항, 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제7조제1항 및 별표 1 제2호).
정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
노후·불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 2/3(시·도조례로 비율의 10% 포인트 범위에서 증감할 수 있음) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위해 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외)면적이 전체 토지면적의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥면적합계의 2/3 이상인 지역
공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역
역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 규제「주택법」 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설·공급이 필요한 지역
철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
토지등소유자의 정비계획 입안 제안
※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
토지등소유자(아래 5.의 경우에는 사업시행자가 되려는 자를 말함)는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 정비계획을 입안하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등(이하 "정비계획의 입안권자"라 함)에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제14조제1항).
1. 단계별 정비사업 추진계획상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 않거나 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 정하고 있지 않은 경우
2. 토지등소유자가 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정 요청하려는 경우
3. 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호다목)가 아닌 시 또는 군으로서 시·도 조례로 정하는 경우
4. 정비사업을 통해 공공지원민간임대주택을 공급하거나 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서 규제「도시 및 주거환경정비법」 제9조제1항제10호에서 정하는 사항을 포함하는 정비계획의 입안을 요청하려는 경우
5. 규제「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우
6. 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말함)가 3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우(다만, 경미한 사항을 변경하는 경우에는 토지등소유자의 동의절차를 거치지 않음)
7. 토지등소유자가 공공재개발사업을 추진하려는 경우
※ “토지등소유자 동의방법” 더 알아보기
토지등소유자가 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안하려는 경우 토지등소유자의 3분의 2 이하 및 토지면적 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받은 후 시·도조례로 정하는 제안서 서식에 정비계획도서, 계획설명서, 그 밖의 필요한 서류를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조제1항).
※ 토지등소유자가 정비계획의 입안 제안을 위해 필요한 자세한 사항은 각 시·도조례에서 확인할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조제4항).
※ 기본계획 및 정비계획 수립을 위한 주민의견청취 등
Q. 제가 살고 있는 지역에서 재개발사업이 진행된다는 이야기를 들었는데요. 정비계획수립 단계에서 주민들의 의견을 전달할 수 있는 방법은 없을까요?
A. 기본계획 수립권자 및 정비계획 입안권자는 기본계획을 수립(변경도 포함)하거나 정비계획을 입안(변경도 포함)하려면, 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 계획에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제6조제1항 및 제15조제1항).
또한, 공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 하는데요. 다만, 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 않아도 됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제6조제2항·제3항 및 제15조제2항·제3항).
이 정보는 2022년 8월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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