임차인의 권리·의무
임차인은 상가건물의 사용·수익권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권 등의 권한을 가집니다.
임차인은 차임지급의무, 임차물반환의무, 원상회복의무 등의 의무를 집니다.
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사용·수익권
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임차인은 상가건물을 사용·수익할 수 있는 권리를 취득합니다(
「민법」 제618조). 이를 위해 임대인에게 상가건물을 인도해 줄 것과 그 임차기간 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.
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임대차등기협력청구권
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당사자간에 별도의 약정이 없으면 임차인은 임대인에게 상가건물임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있습니다(
「민법」 제621조제1항).
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다만, 임차인은 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 줄 것을 청구할 수 있을 뿐이고, 등기청구권까지 주어져 있는 것은 아니므로 임대인이 협력하지 않으면 임대차등기를 할 수는 없습니다.
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차임감액청구권
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임차인은 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되면 그 부분만큼 비율에 따라 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없게 되면 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다(
「민법」 제627조).
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임차인은 임차상가건물에 대한 공과부담의 증감 그 밖에 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 임대인에게 장래에 대한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다(
「민법」 제628조).
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부속물매수청구권 또는 철거권
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임차인이 상가건물의 사용을 편하게 하기 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 경우 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있습니다(
「민법」 제646조).
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임차인은 부속물을 임대인에게 매도하지 않을 경우 상가건물을 반환할 때 부속물을 철거할 수 있습니다(
「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).
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필요비상환 청구권
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임차인은 상가건물의 사용 시 필요비를 지출한 경우 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다(
「민법」 제626조제1항).
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필요비란, 임대차계약이 목적에 따라 임차상가건물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다. 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.
※ 전세권의 경우 – 전세권자의 필요비상환청구권
전세권자는 그 부동산의 현상을 유지하고 통상의 관리에 필요한 수선을 해야 합니다(
「민법」 제309조).
따라서 전세권자는 상가건물의 통상적 유지 및 관리를 위해 필요비를 지출한 경우에도 그 비용의 상환을 청구할 수 없습니다.
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유익비상환청구권
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임차인이 상가건물에 대해 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 계약이 만료되면 그 가액의 증가가 현존하면 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다(
「민법」 제626조제2항).
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폐업으로 인한 임차인의 해지권
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차임지급의무
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임차인은 임차상가건물에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다(
「민법」 제618조).
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임차상가건물의 사용·수익에 따른 의무
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임차인은 계약이나 임차상가건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익해야 할 의무를 부담합니다(
「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용).
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임차인은 임대차계약 기간 동안 임차상가건물을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다(
「민법」 제374조).
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임차인은 임차상가건물의 수선이 필요하거나 그 상가건물에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 합니다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 됩니다(
「민법」 제634조).
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임차인은 임대인이 임차상가건물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다(
「민법」 제624조). 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(
「민법」 제625조).
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임차상가건물의 반환의무 및 원상회복의무
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임차인은 임대차계약이 종료하면 임대인에게 그 상가건물을 반환해야 합니다. 이 경우 임차상가건물을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다(
「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).
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임차인의 상가건물 반환의무 및 원상회복의무가 이행불능이 된 경우 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인 자신의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고, 임차건물이 화재로 훼손된 경우 그 화재의 발생원인이 불명인 경우에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존 시 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증해야 합니다(
대법원 2010.4.29. 선고 2009다96984 판결).