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관심 물건에 대한 권리분석은 부동산등기부 등 각종 공부를 통해 할 수 있으며, 권리분석을 한 후에는 직접 현장에 방문해 공부와 실제와 차이가 있는지를 확인하고, 공부에 드러나지 않은 사항이 있는지를 조사해야 합니다.
아래에서는 부동산 경매의 대표적 유형인 주택, 상가건물, 농지, 산지에 대한 권리분석과 현장조사에서 특히 유의해야 할 사항을 살펴보겠습니다.
아래에서는 부동산 경매의 대표적 유형인 주택, 상가건물, 농지, 산지에 대한 권리분석과 현장조사에서 특히 유의해야 할 사항을 살펴보겠습니다.


※ 양도소득세 중과세에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(https://www.easylaw.go.kr) 『부동산매매』의 <부동산 매매계약 후 처리-각종세금납부하기-매도인이 부담하는 세금>에서 확인할 수 있습니다.

※ "대항력"이란?






1. 건물 면적, 모양, 난방방식, 시설의 노후화 및 수리 필요성 등 건물 상태
2. 건물 위치, 전망·일조권, 주차 공간, 교통시설, 학교, 시장 등 주거 환경
3. 관리비 등 미납 여부(아파트 등 공동주택인 경우)
4. 향후 택지개발 가능성





1. 건물 위치, 접근성, 주차 공간, 역세권, 유동인구, 실수요층 등 상업공간으로서의 환경
2. 건물의 보존상태, 수리 필요성 등 건물 상태
3. 관리비 등 납부 여부(오피스텔 등 집합건물인 경우)
4. 향후 택지개발 가능성


1. 전·답, 과수원 및 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다음의 어느 하나에 해당하는 식물의 재배지
가. 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목
나. 과수·뽕나무·유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물
다. 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것 제외)
※ 다만, ① 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지(지목이 임야인 토지 제외)로서 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속해서 이용되는 기간이 3년 미만인 토지, ② 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 임야인 토지로서 「산지관리법」에 따른 산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인 등 포함)를 거치지 않고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지, ③ 「초지법」에 따라 조성된 초지는 제외됩니다.
2. 위 토지의 개량시설로 다음의 어느 하나에 해당하는 시설
가. 유지(溜池: 웅덩이), 양·배수시설, 수로, 농로, 제방
나. 그 밖에 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 토양의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위하여 설치한 계단·흙막이·방풍림과 그 밖에 이에 준하는 시설
3. 위 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 농작물 경작지 또는 다년생식물의 재배지에 설치한 다음의 어느 하나에 해당하는 시설
가. 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 「농지법 시행규칙」 제3조제1항에 따른 그 부속시설
나. 축사·곤충사육사와 「농지법 시행규칙」 제3조제2항에 따른 그 부속시설
다. 간이퇴비장
라. 농막·농촌체류형 쉼터·간이저온저장고 및 간이액비저장조 중 「농지법 시행규칙」 제3조의2에 따른 시설
마. 「농지법 시행규칙」 제3조의3에 따른 지역, 지구 또는 구역 안에 설치하는 수직농장·식물공장(「스마트농업 육성 및 지원에 관한 법률 시행령」 제4조제1항제5호에 따른 수직농장·식물공장을 말함)


※ 그러나 농업경영 목적과 상관없이 농지소유가 가능한 경우도 있습니다. 예외적으로 자기의 농업경영 이외의 목적으로 농지소유가 가능한 경우는
「농지법」 제6조제2항에서 확인할 수 있습니다.


1. 토질, 수량, 농로, 수로, 경지정리 등 농업생산기반시설의 정비 여부
2. 상습 침수 가능성 및 인근 농지로부터의 피해 가능성
3. 도로, 경계, 방위 등 농지의 위치 및 주변 환경
4. 향후 택지개발 가능성 및 농지전용 가능성


1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조제1항에 따른 지목이 임야인 토지
2. 입목(立木)·대나무가 집단적으로 생육(生育)하고 있는 토지
3. 집단적으로 생육한 입목·대나무가 일시 상실된 토지
4. 입목·대나무의 집단적 생육에 사용하게 된 토지
5. 임도(林道), 작업로 등 산길
6. 위 2.부터 4.까지의 토지에 있는 암석지(巖石地) 및 소택지(沼澤地)
※ 주택지[주택조성사업이 완료되어 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조제1항에 따른 지목이 대(垈)로 변경된 토지], 전(田), 답(畓), 과수원 또는 목장용지(축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지에 한정), 도로(입목(立木)·대나무가 집단적으로 생육하고 있는 토지로서 도로로서의 기능이 상실된 토지는 제외), 제방(堤防)·구거(溝渠) 또는 유지(溜池: 웅덩이), 하천, 차밭·꺽꽂이순·접순의 채취원(採取園), 건물 담장 안의 토지, 논두렁·밭두렁, 산지전용허가를 받거나 산지전용신고를 한 후 복구의무를 면제받거나 산지 외의 용지로 사용되고 있는 토지는 산지에서 제외됩니다(「산지관리법」 제2조제1호 단서 및 「산지관리법 시행령」 제2조).

※ "분묘기지권"이란 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리로서(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결) 당사자 사이에 특별한 사정이 없으면 그 분묘가 존속하는 동안 계속 유지됩니다. 분묘기지권이 인정되는 경우는 다음과 같습니다.
가. 토지소유자의 승낙을 얻어 그의 소유지 안에 분묘를 설치한 경우(대법원 2000. 9. 26. 선고 99다14006 판결)
나. 다른 사람 소유의 토지에 그 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온·공연하게 분묘의 기지를 점유한 경우(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다14036 판결)
다. 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘기지에 대한 소유권을 보류하거나 또는 분묘도 함께 이전한다는 특약 없이 매매 등으로 토지를 양도한 경우(대법원 1967. 10. 12. 선고 67다1920 판결)


1. 산지의 방향, 산세, 도로접근성 등 입지
2. 산지의 경계
3. 향후 택지개발 가능성
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