지역 및 지구의 건축물 등
※ 일러두기
▪ 아래의 내용은
「건축법」의 모든 내용을 설명하고 있지 않으며, 공인중개사 업무와 관계된 일부사항에 대해서만 설명하고 있으므로, 자세한 내용은 『
국가법령정보센터』에서 해당법령의 전문을 확인하시기 바랍니다.
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow03.gif)
건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow02.gif)
대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우 그 대지의 과반이 속하는 지역·지구 또는 구역의 건축물 및 대지 등에 관한 규정을 그 대지의 전부에 대하여 적용 받으려는 자는 해당 대지의 지역·지구 또는 구역별 면적과 적용 받으려는 지역·지구 또는 구역에 관한 사항을 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출(전자문서 제출 포함)해야 합니다(
「건축법」 제54조제1항 및
「건축법 시행령」 제77조).
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow02.gif)
하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한
「건축법」의 규정을 적용합니다. 다만, 건축물의 방화지구에 속한 부분과 그 밖의 구역에 속한 부분의 경계가 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 구역에 있는 부분에 대하여는 그렇지 않습니다(
「건축법」 제54조제2항).
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow02.gif)
대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역·지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한
「건축법」의 규정을 적용합니다. 다만, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치는 경우에는 위에 따릅니다(
「건축법」 제54조제3항).
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow03.gif)
건폐율과 용적률
건폐율
|
용적률
|
건축면적 --------- × 100 대지면적
|
연면적 --------- × 100 대지면적
|
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow03.gif)
대지의 분할제한
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow04.gif)
주거지역: 60㎡
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow04.gif)
상업지역: 150㎡
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow04.gif)
공업지역: 150㎡
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow04.gif)
녹지지역: 200㎡
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow04.gif)
위 모두에 해당하지 않는 지역: 60㎡
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow03.gif)
건축물의 면적, 높이 등의 산정
구분
|
산정방법
|
대지면적
|
▪ 대지의 수평투영면적으로 함(다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외) √ 대지에 건축선이 정하여진 경우: 그 건축선과 도로 사이의 대지면적 √ 대지에 도시·군계획시설인 도로·공원 등이 있는 경우: 그 도시·군계획시설에 포함되는 대지( 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조제7항에 따라 건축물 또는 공작물을 설치하는 도시·군계획시설의 부지는 제외)면적
|
연면적
|
▪ 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음에 해당하는 면적은 제외 √ 지하층의 면적 √ 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적 √ 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적 √ 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
|
처마높이
|
▪ 지표면으로부터 건축물의 지붕틀 또는 이와 비슷한 수평재를 지지하는 벽·깔도리 또는 기둥의 상단까지의 높이로 함
|
반자높이
|
▪ 방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이로 함(다만, 한 방에서 반자높이가 다른 부분이 있는 경우 그 각 부분의 반자면적에 따라 가중평균한 높이)
|
층고
|
▪ 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 함(다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이)
|
층수
|
▪ 승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8(사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에는 1/6) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 않고, 층의 구분이 명확하지 않은 건축물은 그 건축물의 높이 4m마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 봄
|
지하층의 지표면
|
▪ 지하층의 지표면은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정
|
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow03.gif)
건축협정의 체결
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow02.gif)
토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등(이하 "소유자등"이라 함)는 전원의 합의로 다음 의 어느 하나에 해당하는 지역 또는 구역에서 건축물의 건축·대수선 또는 리모델링에 관한 협정(이하 "건축협정"이라 함)을 체결할 수 있습니다(
「건축법」 제77조의4제1항).
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow04.gif)
그 밖에 시·도지사 및 시장·군수·구청장(이하 "건축협정인가권자"라 함)이 도시 및 주거환경개선이 필요하다고 인정하여 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 구역
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow03.gif)
건축협정운영회의 설립
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow02.gif)
협정체결자는 건축협정서 작성 및 건축협정 관리 등을 위해 필요한 경우 협정체결자 간의 자율적 기구로서 운영회(이하 "건축협정운영회"라 함)를 설립할 수 있습니다(
「건축법」 제77조의5제1항).
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow03.gif)
건축협정의 인가
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow02.gif)
협정체결자 또는 건축협정운영회의 대표자는 건축협정서를 작성하여 해당 건축협정인가권자의 인가를 받아야 합니다. 이 경우 인가신청을 받은 건축협정인가권자는 인가를 하기 전에 건축협정인가권자가 두는 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다(
「건축법」 제77조의6제1항).
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow03.gif)
건축협정에 따른 특례
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow02.gif)
건축협정의 인가를 받은 건축협정구역에서 연접한 대지에 대하여는 다음의 관계 법령의 규정을 개별 건축물마다 적용하지 않고 건축협정구역의 전부 또는 일부를 대상으로 통합하여 적용할 수 있습니다(
「건축법」 제77조의13제3항).
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow04.gif)
대지의 조경
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow04.gif)
대지와 도로와의 관계
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow04.gif)
지하층의 설치
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow04.gif)
건폐율
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow04.gif)
부설주차장의 설치
![](https://www.easylaw.go.kr/CSP/images/icon_arrow04.gif)
개인하수처리시설의 설치