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 사업시행인가
사업시행자는 주택재건축사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서를 작성하여 이를 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다.
기본계획을 수립하는 사업준비단계에서부터 준공인가를 받는 사업완료단계에 이르기까지의 주택재건축사업 추진 절차도
사업시행인가 주소복사 즐겨찾기에추가
사업시행인가 개념
사업시행인가는 주택재건축 정비사업조합(이하 “조합”이라 함) 등 사업시행자가 추진하고 있는 주택재건축사업에 관한 일체의 내용을 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 최종적으로 확정하여 인가하는 행정절차를 말합니다(국토해양부, 『도시 및 주거환경정비사업 여행』 제7장).
사업시행인가가 고시됨으로써 사업시행자는 주택재건축사업을 시행할 수 있는 지위 또는 권리를 부여받게 되고 각종 개별법상 인·허가 등이 의제되는 등 이해관계인에게 직접적이고 구체적인 법적 효과를 발생시킵니다(국토해양부, 『도시 및 주거환경정비사업 여행』 제7장).
이에 따라 사업시행자[공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 '시장·군수'라 함)인 경우는 제외함]이 주택재건축사업을 시행하려는 경우(인가받은 내용을 변경하거나 재건축사업을 중지 또는 폐지하려는 경우 포함)에는 사업시행계획서를 작성하여 이를 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항).
사업시행인가 신청 주소복사 즐겨찾기에추가
사업시행계획서 작성
사업시행자는 고시된 주택재건축 정비계획에 따라 다음의 사항이 포함된 사업시행계획서를 작성해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제30조규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제41조제2항).
토지이용계획(건축물배치계획 포함)
정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
임시수용시설을 포함한 주민이주대책
세입자의 주거 및 이주 대책
사업시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
소형주택의 건설계획
기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우에 한정)
건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
주택재건축사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
정비구역으로부터 200m 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획
시행규정[시장·군수, 한국토지주택공사·지방공사(이하 “주택공사 등”이라 함) 또는 신탁업자가 단독으로 시행하는 정비사업에 한함]
그 밖에 특별시·광역시·도의 조례로 정한 다음의 사항 중 해당 사업시행을 위해 필요한 사항
√ 주택재건축사업의 명칭 및 시행기간
√ 정비구역(정비구역이 아닌 구역에서 주택재건축사업이 시행되는 경우에는 그 구역을 말함)의 위치 및 면적
√ 사업시행자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 대표자의 성명 및 주소를 말함)
√ 설계도서
√ 자금계획
√ 철거할 필요는 없으나 개보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개보수계획
√ 재건축사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역(정비구역이 아닌 구역에서 주택재건축사업이 시행되는 경우에는 그 구역을 말함) 안의 건축물 또는 공작물 등의 명세
√ 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세
규제「도시 및 주거환경정비법」 제65조제1항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서 및 도면과 정비사업에 의하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 조서 및 도면(주택공사 등이 사업시행자인 경우에 한함)
√ 재건축사업의 시행으로 규제「도시 및 주거환경정비법」 제65조제2항에 따라 용도폐지되는 정비기반 시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 2 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로이 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서
√ 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국유지·공유지의 조서
√ 빗물처리계획
√ 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 동 자재의 철거 및 처리계획을 포함함)
√ 사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항
조합원의 동의
사업시행자(시장·군수 또는 주택공사 등은 제외함)는 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우 포함)하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원의 동의를 얻어야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제5항 본문).
사업시행자가 지정개발자인 경우에는 정비구역 안의 토지면적 50% 이상 토지소유자의 동의와 토지 등 소유자 과반수의 동의를 각각 얻어야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제5항 단서).
규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조제4항제1호에 따른 사업시행자는 위의 규정에도 불구하고 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제28조제6항).
※ 인가받은 내용 변경 중 경미한 변경인 경우에는 총회 의결이 필요 없습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제5항 단서).
사업시행인가의 신청
사업시행자(공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외하며, 시행자가 둘 이상인 경우에는 그 대표자를 말함)는 사업시행인가를 받으려 하는 경우(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우 포함)에는 다음의 서류를 시장·군수에게 제출(전자문서에 의한 제출 포함)해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항, 규제「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조제1항 별지 제6호서식).
조합 정관
총회의결서 사본(사업시행자가 지정개발자인 경우에는 토지 등 소유자의 동의서 및 토지 등 소유자의 명부를 첨부함)
사업시행계획서
규제「도시 및 주거환경정비법」 제38조에 따라 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서(천재지변, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급히 사업을 시행할 필요가 있다고 인정되어 공공시행하는 재건축사업에 한함)
「도시 및 주거환경정비법」제32조제3항에 따라 인·허가 등의 의제를 받으려는 경우 제출해야 하는 서류
※ 인·허가 등의 의제를 받으려는 경우 제출해야 하는 서류에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <사업시행-사업시행인가-사업시행인가의 효과>에서 확인할 수 있습니다.
경미한 사항의 변경 신고
사업시행자(공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우는 제외함)는 다음의 어느 하나에 해당하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장·군수에게 이를 신고함으로써 인가를 대신할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항 단서 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제38조).
주택재건축사업비를 10%의 범위에서 변경하거나 관리처분계획의 인가에 따라 변경하는 경우(「주택법」에 따른 국민주택을 건설하는 사업인 경우에는 주택도시기금의 지원금액이 증가되지 않는 경우만 해당함)
건축물이 아닌 부대·복리시설의 설치규모를 확대하는 경우(위치가 변경되는 경우는 제외함)
대지면적을 10%의 범위에서 변경하는 경우
세대수 또는 세대당 주택공급면적(바닥 면적에 산입되는 면적으로서 사업시행자가 공급하는 주택의 면적을 말함)을 변경하지 않고 사업시행인가를 받은 면적의 10%의 범위에서 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 경우
내장재료 또는 외장재료를 변경하는 경우
사업시행인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 경우
건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 않는 범위에서 건축물의 배치 및 주택단지 안의 도로선형을 변경하는 경우
규제「건축법 시행령」 제12조제3항에 따른 다음의 어느 하나에 해당하는 사항을 변경하는 경우
① 건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계가 50㎡ 이하인 경우로서 다음의 요건을 모두 갖춘 경우
√ 변경되는 부분의 높이가 1m 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하일 것
√ 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치 변경범위가 1m 이내일 것
규제「건축법」 제14조제1항에 따라 신고를 하면 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 보는 규모에서 건축허가를 받아야 하는 규모로의 변경이 아닐 것
② 건축물의 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우(연면적이 5천㎡ 이상인 건축물은 각 층의 바닥면적이 50㎡ 이하의 범위에서 변경되는 경우만 해당함). 다만, 변경되는 부분이 ④ 및 ⑤에 따른 범위의 변경인 경우만 해당함.
③ 대수선에 해당하는 경우
④ 건축물의 층수를 변경하지 않으면서 변경되는 부분의 높이가 1m 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우[변경되는 부분이 ①(괄호 부분 제외), ② 본문 및 ⑤(괄호 부분 제외) 범위의 변경인 경우만 해당함]
⑤ 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1m 이내에서 변경되는 경우[변경되는 부분이 ①(괄호 부분 제외), ② 본문 및 ④(괄호 부분 제외) 범위의 변경인 경우만 해당함]
사업시행자의 명칭 또는 사무소 소재지를 변경하는 경우
정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 경우
조합변경인가에 따라 사업시행계획서를 변경하는 경우
그 밖에 특별시·광역시 또는 도의 조례(이하 “시·도 조례”라 함)로 정하는 사항을 변경하는 경우
※ “국민주택”이란 국가·지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택 또는 국가·지방자치단체의 재정 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택 중 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말합니다(규제「주택법」 제2조제5호).
※ 위반 시 제재
사업시행인가를 받지 않고 주택재건축사업을 시행한 자와 동 사업시행계획서를 위반하여 건축물을 건축한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제85조제7호).
사업시행인가 시기 조정 주소복사 즐겨찾기에추가
특별시장·광역시장 또는 도지사의 요청에 따른 조정
특별시장·광역시장 또는 도지사는 정비사업의 시행으로 인해 정비구역 주변 지역에 현저한 주택 부족이나 주택시장의 불안정이 발생하는 등 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시·도 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 사업시행인가의 시기를 조정하도록 해당 시장, 군수 또는 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함. 이하 같음)에게 요청할 수 있으며, 요청을 받은시장, 군수 또는 구청장은특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의5제1항 전단).
사업시행인가의 조정 시기는 그 인가 신청일로부터 1년을 넘을 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의5제1항 후단).
특별자치시장 및 특별자치도지사의 조정
특별자치시장 및 특별자치도지사는 정비구역 주변 지역에 현저한 주택 부족이나 주택시장의 불안정이 발생하는 등 특별자치시 및 특별자치도의 조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시·도 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 사업시행인가의 시기를 조정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의5제2항 전단).
사업시행인가의 조정 시기는 그 인가 신청일로부터 1년을 넘을 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제77조의5제2항 후단).
공람 및 의견청취 주소복사 즐겨찾기에추가
관계 서류의 공람
시장·군수는 사업시행인가를 하려거나 사업시행계획서를 작성하려는 경우(경미한 사항을 변경하려는 경우는 제외함)에는 관계 서류의 사본을 14일 이상 일반인이 공람하게 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제31조제1항).
이 경우 시장·군수는 사업시행인가 또는 사업시행계획서 작성과 관계된 서류의 요지와 공람장소를 해당 지방자치단체의 공보 등에 공고하고, 토지 등 소유자에게 공고내용을 통지해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제42조).
의견 제출
토지 등 소유자 또는 조합원, 그 밖에 주택재건축사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자는 위의 공람기간 이내에 시장·군수에게 서면으로 의견을 제출할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제31조제2항).
시장·군수는 제출된 의견을 심사하여 채택할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 이를 채택하고, 그렇지 않은 경우에는 의견을 제출한 자에게 그 사유를 알려주어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제31조제3항).
건축심의 및 관계 행정기관과의 협의 주소복사 즐겨찾기에추가
건축위원회의 심의
시장·군수는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업의 사업시행인가를 하려는 경우에는 건축물의 높이·층수·용적률 등 다음의 사항에 대하여 특별자치시·특별자치도·시·군·구(자치구를 말함)에 설치된 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제2항「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제39조 본문).
공동이용시설 설치계획
건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
환경보전 및 재난방지에 관한 계획
정비기반시설의 설치계획
건축물의 건축선에 관한 계획
규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따라 지정된 지구단위계획구역인 경우 도시계획위원회의 심의(건축위원회와 공동으로 하는 심의를 포함함)를 거쳐 지구단위계획으로 결정된 사항은 건축위원회의 심의에서 제외됩니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제39조 단서).
지방 교육행정청과의 협의
시장·군수는 사업시행인가(시장·군수가 사업시행계획서를 작성한 경우 포함)를 하려는 경우(인가받은 내용을 변경하는 경우 포함) 정비구역으로부터 200m 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에는 해당 지방자치단체의 교육감 또는 교육장과 협의해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제3항).
관계 행정기관의 장과의 협의
시장·군수는 사업시행인가를 하거나 사업시행계획서를 작성하려는 경우 해당 사업시행인가에 따른 인·허가 등에 해당하는 사항이 있는 경우에는 미리 관계 행정기관의 장과 협의해야 하며, 협의를 요청받은 관계 행정기관의 장은 요청받은 날부터 20일 이내에 의견을 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제32조제4항).
만약 천재지변이나 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 주택재건축사업을 시행할 필요가 있다고 시장·군수가 인정하는 경우에는 관계 행정기관의 장과 협의를 마치기 전에 사업시행인가를 할 수 있으나, 이 경우 협의를 마칠 때까지는 사업시행인가에 따른 인·허가 등을 받은 것으로 보지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제32조제5항).
※ 사업시행인가에 따라 다른 법률의 인·허가 등을 받은 것으로 보는 것에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <사업시행-사업시행인가-사업시행인가의 효과>에서 확인할 수 있습니다.
환경영향평가
사업면적이 30만㎡ 이상인 주택재건축사업은 환경영향평가를 실시해야 합니다(규제「환경영향평가법」 제22조제1항·제2항, 규제「환경영향평가법 시행령」 제31조제2항 별표 3 제1호마목).
특별시·광역시·도·특별자치도 또는 인구가 50만 이상의 시(이하 “시·도”라 함)는 환경영향평가 대상사업의 종류 및 범위에 해당하지 않는 사업으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 사업에 대하여 지역 특성 등을 고려하여 환경영향평가를 실시할 필요가 있다고 인정하면 해당 시·도의 조례로 정하는 바에 따라 그 사업을 시행하려는 자로 하여금 환경영향평가를 실시하게 할 수 있습니다(규제「환경영향평가법」 제42조제1항규제「환경영향평가법 시행령」 제58조).
대상사업의 50퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 규모의 사업
대상사업의 50퍼센트 미만인 규모의 사업 또는 특별시장·광역시장·도지사(관할구역에서 인구 50만 이상의 대도시는 제외)·특별자치도지사 또는 인구가 50만 이상의 대도시 시장이 미리 환경부장관과 협의한 범위의 사업
※ 환경영향평가에 대한 보다 자세한 내용은 이 콘텐츠 <사업시행-사업시행인가-환경영향평가 및 교통영향평가 등>에서 확인할 수 있습니다.
교통영향평가 실시대상
도시교통정비지역 또는 도시교통정비지역의 교통권역에서 부지면적 5만㎡ 이상의 주택재건축사업(이하 '대상사업'이라 함)을 하려는 자(지방자치단체 포함)는 교통영향평가를 실시해야 합니다(규제「도시교통정비 촉진법」 제15조제1항, 규제「도시교통정비 촉진법 시행령」 제13조의2제3항 별표 1).
특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도(이하 '시·도'라 함)는 도시교통정비지역 또는 도시교통정비지역의 교통권역에서 대상사업의 범위에 해당하지 않는 사업 중 지역의 특수성 등을 고려하여 교통영향평가를 실시하게 할 필요가 있는 경우에는 부지면적 5만㎡의 100분의 50 이상의 범위에서 해당 시·도의 조례로 대상사업 또는 그 범위를 달리 정할 수 있습니다(규제「도시교통정비 촉진법」 제15조제4항규제「도시교통정비 촉진법 시행령」 제13조의2제7항).
※ 교통영향평가 실시에 대한 보다 자세한 내용은 이 콘텐츠 <사업시행-사업시행인가-환경영향평가 및 교통영향평가 등>에서 확인할 수 있습니다.
매장문화재 지표조사 실시
규제「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제6조에서 규정하는 바에 따라 일정 규모 이상의 건설공사를 시행하는 자는 해당 건설공사 지역에 문화재가 매장·분포되어 있는지를 확인하기 위하여 사전에 매장문화재 지표조사를 하여야 합니다(「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제6조, 규제「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 시행령」 제4조제1항, 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 시행규칙 」 제2조).
※ 매장문화재 지표조사에 대한 보다 자세한 내용은 이 콘텐츠 <사업시행-사업시행인가-환경영향평가 및 교통영향평가 등>에서 확인할 수 있습니다.
사업시행인가 고시 주소복사 즐겨찾기에추가
공보 고시
시장·군수는 사업시행인가(시장·군수가 사업시행계획서를 작성한 경우 포함)를 하거나 그 주택재건축사업을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 다음과 같이 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제4항 본문 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조제3항).
사업시행인가 고시

구분

고시 내용

사업시행인가의 경우

  1. 주택재건축사업의 명칭

  2. 정비구역(정비구역이 아닌 구역에서 주택재건축사업이 시행되는 경우에는 그 구역을 말함)의 위치 및 면적

  3. 사업시행자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 대표자의 성명 및 주소를 말함)

  4. 주택재건축사업의 시행기간

  5. 사업시행인가일

  6. 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세(해당되는 사업의 경우에 한함)

  7. 건축물의 대지면적·건폐율·용적률·높이·용도 등 건축계획에 관한 사항

  8. 주택의 규모 등 주택건설계획

  9. 정비기반시설 및 토지 등의 귀속에 관한 사항

사업변경·중지 또는 폐지인가의 경우

  1. 주택재건축사업의 명칭

  2. 정비구역(정비구역이 아닌 구역에서 주택재건축사업이 시행되는 경우에는 그 구역을 말함)의 위치 및 면적

  3. 사업시행자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 대표자의 성명 및 주소를 말함)

  4. 주택재건축사업의 시행기간

  5. 사업시행인가일

  6. 변경·중지 또는 폐지의 사유 및 내용

 

※ 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시할 필요가 없습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제4항 단서).
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  • 이 정보는 2017년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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