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 주택재건축 정비사업조합 설립인가
특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ자치구의 구청장 또는 한국토지주택공사ㆍ지방공사가 아닌 자가 주택재건축사업을 시행하려는 경우에는 토지 등 소유자의 동의를 얻어 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립하고 인가를 받아야 합니다.
기본계획을 수립하는 사업준비단계에서부터 준공인가를 받는 사업완료단계에 이르기까지의 주택재건축사업 추진 절차도
주택재건축 정비사업조합 주소복사 즐겨찾기에추가
주택재건축 정비사업조합
특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 '시장·군수'라 함), 지정개발자 또는 한국토지주택공사·지방공사(이하 “주택공사 등”이라 함)가 아닌 자가 주택재건축사업을 시행하려는 경우에는 토지 등 소유자로 구성된 주택재건축 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)을 설립해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조제2항 제13조제1항).
조합은 주택재건축사업의 시행을 목적으로 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 함)가 설립한 단체로서 정비사업구역 안의 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 목적으로 결정된 토지 등 소유자의 단체라 할 수 있습니다(국토해양부, 『도시 및 주거환경 정비사업 여행』).
조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 법인으로 공법상의 사단법인입니다(「도시 및 주거환경정비법」 제18조제1항).
조합의 권리·의무
조합에 관해서는 「도시 및 주거환경정비법」에 규정된 것을 제외하고는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정에 따릅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제27조).
따라서 조합은 설립목적인 주택재건축사업의 범위에서 권리와 의무의 주체가 되며, 목적 이외의 사업을 하거나 설립인가의 조건에 위반하거나, 그 밖의 공익을 해하는 행위를 한 경우에는 주무 관청에 의해 그 인가가 취소될 수 있고, 목적 범위 외의 행위로 인해 다른 사람에게 손해를 가한 경우에는 그 사항의 의결에 찬성하거나 의결을 집행한 이사 및 그 밖의 대표자가 연대하여 배상책임을 부담합니다(「민법」 제34조, 제35조 제38조).
조합은 그 명칭 중에서 '정비사업조합'이라는 문자를 사용해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제18조제3항).
조합설립 동의(재건축결의) 주소복사 즐겨찾기에추가
조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의
주택재건축사업의 추진위원회(규제「도시 및 주거환경정비법」 제13조제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지 등 소유자를 말함)가 조합을 설립하려는 경우에는 다음과 같은 동의 기준을 모두 충족하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항).
① 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상의 동의
② 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의
만약 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조제3항).
※ '주택단지'란 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제7호).
규제「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지
② ①의 일단의 토지 중 도시·군계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
③ ①의 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
규제「도시 및 주거환경정비법」 제41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
규제「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
동의방법
조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의는 다음의 사항이 반드시 포함된 주택재건축 정비사업조합 설립동의서를 통해 얻어야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제26조제1항·제2항, 규제「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제7조제3항 별지 제4호의3서식).
건설되는 건축물의 설계의 개요
공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 “정비사업비”라 함)
건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담기준
사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항
조합정관
※ 위반 시 제재
토지 등 소유자의 주택재건축 정비사업조합 설립동의서를 위조한 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제84조의2제2호).
토지 등 소유자의 주택재건축 정비사업조합 설립동의서를 매도하거나 매수한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제84조의3제6호).
동의는 서면동의서에 토지 등 소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제17조제1항 본문).
다만, 토지 등 소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수가 인정하는 경우에는 토지 등 소유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있습니다.(「도시 및 주거환경정비법」 제17조제1항 단서).
추가부담금·무상지분율

추가부담금·무상지분율

◇ 추가부담금

   기존의 아파트 가격보다 입주를 원하는 신축아파트의 분양가격이 더 높을 경우 그 차액을 부담하게 되는 데 이를 추가부담금 또는 부담금이라 합니다. 이 추가부담금을 분양대금의 일종으로 간주하여 시공자들은 현재 일반분양 비용처럼 중도금의 형태로 받고 있습니다. 이와 관련된 법규정은 별도로 있지 않아 시공자와 조합 간의 공사도급계약 내용에 언급되고 있습니다.

◇ 무상지분율

   시공자가 조합의 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가부담금 없이 조합원들에게 부여할 수 있는지 나타내는 비율로서, 재건축 대상 아파트의 지역·위치 등 주변의 요건과 사업성 등에 따라 조합과 시공자 간의 계약으로 결정됩니다.현재 거주하고 있는 아파트가 75㎡이고 무상지분율이 150%라면, 추가부담금 없이 입주할 수 있는 아파트는 최대 112.5㎡입니다.

<출처: 한국도시개발연구포럼, 『새로운 재건축·재개발이야기(2010)』>

동의자 수 산정방법
주택재건축사업의 경우 ① 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지 등 소유자로 산정하여 동의서를 받아야 하며, ② 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지 등 소유자를 1명으로 산정하여 동의서를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제17조제3항규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제2호).
추진위원회의 구성에 동의한 토지 등 소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 봅니다. 다만, 조합설립인가 신청 전에 시장·군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 경우에는 그렇지 않습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제13조제3항).
조합설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 조합설립에 동의한 것으로 봅니다(규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제3호).
토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 않는 자는 토지 등 소유자의 수에서 제외해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제4호).
동의의 철회 및 반대의 의사표시
토지 등 소유자의 동의의 철회 또는 반대의사 표시의 시기는 다음의 기준에 따릅니다(규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제5항).
동의의 철회 또는 반대의사의 표시는 해당 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있습니다.
위에도 불구하고 다음의 동의는 최초로 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있습니다. 다만, 2.의 동의는 최초로 동의한 날부터 30일이 지나지 않은 경우에도 조합설립을 위한 창립총회 후에는 철회할 수 없습니다.
1. 정비구역의 해제에 대한 동의
2. 조합설립에 대한 동의(동의 후 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제26조제2항 각 호의 사항이 변경되지 않은 경우로 한정)
3. 추진위원회 또는 조합 해산에 대한 동의
동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 하려는 토지 등 소유자는 동의의 상대방 및 시장·군수에게 철회서에 토지 등 소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명한 후 주민등록증 및 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부하여 내용증명의 방법으로 발송해야 하며, 철회서를 받은 시장·군수는 지체 없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제6항).
동의의 철회나 반대의 의사표시는 철회서가 동의의 상대방에게 도달한 때 또는 시장·군수가 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 효력이 발생합니다(규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제7항).
대지분할을 통한 동의율 충족
추진위원회는 규제「주택법」 제15조제1항에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에 주택재건축사업을 하는 경우 조합 설립의 동의요건을 충족시키기 위해 필요한 경우에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 규제「건축법」 제57조에도 불구하고 분할하려는 토지면적이 다음의 구분에 따른 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제41조제1항, 「건축법」 제57조규제「건축법 시행령」 제80조).
대지분할을 통한 동의율 충족

구분

제한 면적

주거지역

60제곱미터

상업지역

150제곱미터

공업지역

150제곱미터

녹지지역

200제곱미터

그 밖의 지역

60제곱미터

※ 대지분할 청구 및 분할절차 등에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <사업시행-사업시행인가-사업시행인가의 특례>에서 확인할 수 있습니다.
조합설립에 반대하는 자의 토지 또는 건축물에 대한 매도청구
사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 동의를 하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대하여 매도청구를 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1호).
※ 매도청구 절차 및 방법에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠 <사업시행-매도청구-매도청구>에서 확인할 수 있습니다.
조합설립인가 신청 주소복사 즐겨찾기에추가
설립인가 신청
조합설립인가를 받으려는 추진위원회(규제「도시 및 주거환경정비법」 제13조제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지 등 소유자를 말함)는 토지 등 소유자의 동의를 받은 후 다음의 서류를 시장·군수에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함함)해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항, 규제「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제7조제1항 별지 제4호서식).
조합정관
조합원 명부(조합원자격을 증명하는 서류 첨부)
토지 등 소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)
토지·건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서
창립총회에서 임원·대의원을 선임한 경우에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류
주택건설 예정 세대수, 주택건설 예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서
그 밖에 특별시·광역시 또는 도의 조례가 정하는 서류
조합의 설립등기 등
조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 다음의 사항을 등기함으로써 성립합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제18조제2항·제3항 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제29조).
설립목적
조합의 명칭('정비사업조합'이라는 문자를 사용해야 함)
주된 사무소의 소재지
설립인가일
임원의 성명 및 주소
임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용
설립인가를 받은 조합이 주택재건축사업을 시행하는 경우 규제「주택법」 제54조을 적용함에 있어서는 조합을 사업주체로 보며, 조합설립인가일부터 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 의제 됩니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조제4항).
조합설립인가를 받은 조합은 정관이 정하는 바에 따라 토지 등 소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람할 수 있도록 해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제26조제3항).
조합설립인가 후 해산
추진위원회는 조합설립인가일까지 업무를 수행할 수 있으며, 조합이 설립되면 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 추진위원회는 해산합니다[「정비사업 조합설립추진위원회 운영규정」(국토교통부 고시 제2016-187호, 2016. 4. 8. 발령·시행) 제5조제1항].
※ 조합이 설립되었음에도 불구하고 추진위원회를 계속 운영하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제85조제4호).
조합변경인가 신청 주소복사 즐겨찾기에추가
변경인가 신청
인가받은 사항을 변경하려는 조합은 조합원의 동의를 받은 후 주택재건축 정비사업조합 변경인가신청서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함함)해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항, 규제「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제7조제2항 별지 제4호서식).
※ 조합변경인가 신청을 위한 토지 등 소유자의 동의 기준은 조합설립을 위한 토지 등 소유자의 동의 기준과 같습니다. 이에 대한 자세한 내용은 위에서 기술한 <조합설립 동의(재건축결의)>에서 확인할 수 있습니다.
인가 내용의 경미한 변경
인가받은 사항 중 다음의 어느 하나에 해당하는 사항을 변경하려는 경우에는 조합원의 동의 없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항 단서 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제27조).
조합의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 조합장의 주소 및 성명
토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입
조합임원 또는 대의원의 변경(조합장은 조합원 총회의 의결을 거쳐 변경인가를 받아야 함)
건설되는 건축물의 설계 개요의 변경
정비사업비의 변경
현금청산으로 인하여 정관에서 정하는 바에 따라 조합원이 변경되는 경우
정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항(다만, 정비구역 면적이 10퍼센트 이상 변경되는 경우는 제외)
그 밖에 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정하는 사항
조합설립인가의 취소 주소복사 즐겨찾기에추가
조합설립인가의 취소 사유
시장·군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 조합설립인가를 취소해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조의2제1항).
조합설립에 동의한 조합원의 1/2 이상 2/3 이하의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시·도조례”라 함)로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지 등 소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우
정비예정구역 또는 정비구역의 지정이 해제되는 경우
정비사업비 및 추정분담금 제공 등
토지 등 소유자의 10/100 이상 25/100 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 요청이 있는 경우 시장·군수는 토지 등 소유자의 의사결정에 필요한 정보를 제공하기 위해 개략적인 정비사업비 및 추정분담금 등을 조사하여 토지 등 소유자에게 제공할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조의2제2항 전단).
취소 내용의 고시
조합설립인가가 취소된 경우에는 시장·군수는 지체없이 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조의2제5항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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