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 주택재건축 관련 법제
주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 절차 및 방법에 의해 시행됩니다.

재건축사업을 시행하려는 사업시행자 등은 「환경영향평가법」, 「문화재보호법」, 「도시교통정비 촉진법」에 따른 각종 영향평가 또는 개선대책 등을 수립ㆍ실시해야 합니다. 또한 「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 사업시행을 위한 각종 부담금을 납부해야 합니다.

그 밖에 주택재건축 관련 법제로는 「건축법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」, 「민법」, 「주택법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 등이 있습니다.
도시 및 주거환경정비사업 및 주택재건축사업
“도시 및 주거환경 정비사업”이란 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 주거환경개선사업, 주택재건축사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업 및 가로주택정비사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호).
“주택재건축사업”이란 도로·상하수도·열·가스공급시설·공원·공용주차장 등과 같은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 「도시 및 주거환경정비법」에서 정하고 있는 정비사업 가운데 한 가지를 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목).
사업시행
주택재건축사업은 원칙적으로 토지 등 소유자로 구성된 조합이 이를 단독으로 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 이를 시행할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조제2항).
천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제14조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 재건축사업을 시행할 필요가 있다고 인정되거나, 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지 등 소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 등의 일정한 경우에는 시장·군수가 지정개발자 또는 주택공사 등(주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함)을 사업시행자로 지정하여 주택재건축사업을 시장·군수 등 공공방식에 의해 시행하게 할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조제4항).
사업시행인가
사업시행자(공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우는 제외함)는 주택재건축사업을 시행하려는 경우(인가받은 내용을 변경하거나 재건축사업을 중지 또는 폐지하려는 경우 포함)에는 사업시행계획서를 작성하여 이를 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제1항).
관리처분계획 수립 및 인가
사업시행자는 사업시행인가 후 분양공고 및 분양신청절차를 거쳐야 하며, 분양신청기간이 종료된 경우에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제46조 제48조제1항).
사업완료
사업시행자는 준공인가에 따른 공사완료 고시가 있은 경우 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제54조제1항).
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정비구역 아닌 구역의 토지 등 소유자의 범위 확정
규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건설한 아파트 또는 연립주택의 소유자는 해당 아파트 또는 연립주택이 정비구역이 아닌 구역에 소재하더라도 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 토지 등 소유자에 해당합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호나목 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제6조).
주택재건축사업에 따라 기존 건축물의 철거신고 및 착공신고
사업시행자는 건축물을 철거하려면 철거를 하기 7일 전까지 건축물철거신고서(전자문서로 된 신고서 포함)에 석면조사결과 사본(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에 한함)을 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사, 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 함)에게 제출함으로써 철거신고를 해야 합니다(규제「건축법」 제36조제1항).
건축물의 공사를 착수하려는 사업시행자는 착공신고서(전자문서로 된 신고서 포함)에 건축관계자 상호간의 계약서 사본(해당사항이 있는 경우로 한정), 설계도서 및 감리비용을 지불하였음을 증명하는 서류(해당 사항이 있는 경우로 한정)를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여 공사계획을 신고해야 합니다. 다만, 건축물 철거 신고 시 착공예정일을 기재한 경우에는 제외됩니다(「건축법」 제21조제1항, 규제「건축법 시행규칙」 제14조제1항 별지 제13호서식).
정비계획 내용으로서의 도시·군계획시설 및 지구단위계획
'도시·군계획시설'이란 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설을 말하며, “도시·군관리계획'이란 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화 등에 관한 다음의 계획을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제4호 및 제7호).
용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역(市街化調整區域), 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획
도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획
지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제최소구역계획
“지구단위계획”이란 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제5호).
“입지규제최소구역계획”이란 입지규제최소구역에서의 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등의 제한에 관한 사항 등 입지규제최소구역의 관리에 필요한 사항을 정하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제5호의2).
주택재건축사업의 법적상한용적율의 완화
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 최대 500%의 범위에서 일정한 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정합니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항).
광역교통시설부담금 납부
광역교통시행계획이 수립·고시된 대도시권에서 주택재건축사업을 시행하는 자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 광역교통시설부담금(이하 “부담금”이라 함)을 50% 경감받아 납부해야 합니다(규제「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제11조제1항제5호 및 제11조의2제2항제3호).
교통영향평가 실시
도시교통정비지역 또는 도시교통정비지역의 교통권역에서 부지면적 5만㎡ 이상의 주택재건축사업(이하 '대상사업'이라 함)을 하려는 자(지방자치단체 포함)는 교통영향평가를 실시해야 합니다(규제「도시교통정비 촉진법」 제15조제1항, 규제「도시교통정비 촉진법 시행령」 제13조의2제3항 별표 1).
특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도(이하 '시·도'라 함)는 도시교통정비지역 또는 도시교통정비지역의 교통권역에서 대상사업의 범위에 해당하지 않는 사업 중 지역의 특수성 등을 고려하여 교통영향평가를 실시하게 할 필요가 있는 경우에는 부지면적 5만㎡의 100분의 50 이상의 범위에서 해당 시·도의 조례로 대상사업 또는 그 범위를 달리 정할 수 있습니다(규제「도시교통정비 촉진법」 제15조제4항규제「도시교통정비 촉진법 시행령」 제13조의2제7항).
주택재건축에 따른 소유권 이전등기
주택재건축사업 시행자는 이전고시를 한 경우에는 지체 없이 그 사실을 관할 등기소에 통지하고 다음의 등기를 신청해야 합니다(「도시 및 주거환경정비 등기처리규칙」 제5조제1항).
주택재건축사업 시행에 의한 종전 토지에 관한 등기의 말소등기
주택재건축사업 시행으로 축조된 건축시설과 조성된 대지에 관한 소유권보존등기
종전 건물과 토지에 관한 지상권, 전세권, 임차권, 저당권, 가등기, 환매특약이나 권리소멸의 약정, 처분제한의 등기(이하 '담보권 등에 관한 권리의 등기'라 함)로서 분양받은 건축시설과 대지에 존속하게 되는 등
주택재건축사업을 비롯한 정비사업과는 구분되는 재정비촉진사업
'재정비촉진사업'이란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위해 지정된 재정비촉진지구 안에서 시행되는 다음의 사업을 말합니다(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호 및 제2호).
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업·주택재개발사업·주택재건축사업·도시환경정비사업·주거환경관리사업 및 가로주택정비사업
「도시개발법」에 따른 도시개발사업
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군계획시설사업
재정비촉진사업의 시행은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 시행하되 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에서 정하지 않은 사항은 해당 사업에 관하여 정하고 있는 관계 법률에 따릅니다(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제3조제2항).
매장문화재 지표조사 실시
규제「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제6조에서 규정하는 바에 따라 일정 규모 이상의 건설공사를 시행하는 자는 해당 건설공사 지역에 문화재가 매장·분포되어 있는지를 확인하기 위하여 사전에 매장문화재 지표조사를 하여야 합니다(「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제6조, 규제「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 시행령」 제4조제1항, 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 시행규칙」 제2조).
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조합의 해산
법인이 해산한 경우에는 파산의 경우를 제외하고는 정관 또는 총회의 의결로 달리 정한 바가 없으면 이사가 청산인이 되므로, 조합의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 조합장이 청산인이 됩니다(「민법」 제82조).
청산인은 현존하는 조합사무의 종결, 채권추심 및 채무변제, 잔여재산의 인도, 그 밖에 청산에 필요한 사항 등의 업무를 처리해야 합니다(「민법」 제87조).
조합의 청산종결
조합이 해산 된 경우 청산인은 취임 후 3주간 내에 해산의 사유 및 연월일, 청산인의 성명 및 주소 등을 주된 사무소 및 분사무소의 소재지에 등기하고 시·군 또는 자치구의 구(이하 “시·군”이라 함)에 이를 신고해야 합니다(「민법」 제85조 제86조).
청산이 종결된 경우에는 종결 후 3주간 내에 청산종결등기를 하고 이를 시·군에 신고해야 합니다(「민법」 제94조).
재건축부담금
“재건축부담금”이란 재건축초과이익 중 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액을 말합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호).
납부의무자
주택재건축 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)은 1차적으로 재건축부담금을 납부할 의무가 있습니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제1항 본문).
그러나 종료시점 부과대상 주택을 공급받은 조합원(조합이 해산된 경우 또는 신탁이 종료된 경우는 부과종료 시점 당시의 조합원 또는 위탁자를 말함)이 조합이 해산되었거나 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우, 신탁이 종료된 경우 또는 신탁업자가 해당 재건축사업의 신탁재산으로 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우에는 2차적으로 재건축부담금을 납부해야 합니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제1항 단서).
재건축부담금 산정자료 제출
납부의무자는 사업시행인가 고시일로부터 3개월 이내에 재건축부담금 예정액 산정을 위한 명세서에 다음의 사항을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 제출해야 합니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제14조제1항 본문, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행규칙」 제7조제1항 별지 제3호서식).
사업주체
사업시행기간
시공사
개발비용 추정액
부과대상 주택 중 일반분양분의 분양가격 추정액
그 밖에 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하는 자료
「주택법」 주소복사 즐겨찾기에추가
정비구역 아닌 구역의 토지 등 소유자의 범위 확정
규제「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 아파트 또는 연립주택의 소유자는 해당 아파트 또는 연립주택이 정비구역이 아닌 구역에 소재하더라도 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 토지 등 소유자에 해당합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호나목 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제6조).
주택재건축 공사의 감리자 지정
주택재건축 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)이 시행하는 주택재건축사업의 사업계획승인권자(규제「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인권자를 말함)는 사업시행인가를 하였을 경우 다음의 구분에 따라 해당 주택건설공사를 감리할 자를 지정해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제32조제1항제1호, 규제「주택법」 제43조제1항 본문 및 규제「주택법 시행령」 제47조제1항).
주택재건축 공사의 감리자 지정

구분

감리자격

300세대 미만의

주택건설공사

「건축사법」에 따라 건축사사무소개설신고를 한 자 및 「건설기술 진흥법」에 따라 등록한 건설기술용역업자

300세대 이상의

주택건설공사

「건설기술 진흥법」에 따라 등록한 건설기술용역업자

주택재건축 건설공사 착공신고
사업시행자는 사업시행인가를 받은 날부터 5년 이내(일정한 경우 1년 연장 가능)에 공사를 시작하고, 공사착수를 신고할 때는 착공신고서(「주택법 시행규칙」 별지 제17호서식)에 관련 도서를 첨부하여 시장·군수에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함)해야 합니다(규제「주택법」 제16조제1항, 제2항 및 규제「주택법 시행규칙」 제12조제2항).
재건축의 정의
건물을 건축한 후 상당한 시간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나, 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 다시 지으면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있는 경우에 그 건물을 철거하여 그 대지 상에 새로운 건물을 건축하는 것을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항 참조).
재건축에 반대하는 구분소유자에 대한 매도청구
조합 설립의 동의 또는 사업시행자 지정에 대한 동의(이하 “재건축결의”라 함)가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 않는 구분소유자(그의 승계인을 포함함)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조제1항).
재건축에 참가할 것인지에 대한 회답 없이 2개월의 기간이 지나면 사업시행자는 2개월의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함함)에게 사업시행구역 안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조제4항).
학교용지의 조성·개발
주택재건축사업을 통해 기존 가구의 수를 제외한 가구의 수가 300가구 이상인 주택재건축사업(이하 “개발사업”이라 함)을 시행하는 자(이하 “개발사업시행자”라 함)는 주택재건축사업을 시행하기 위하여 수립하는 계획에 학교용지의 조성·개발에 관한 사항을 포함시켜야 합니다(규제「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제3조제1항).
학교용지부담금 부과 및 징수
주택재건축사업을 통해 100가구 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성·개발하거나 공동주택을 건설하는 경우 학교용지부담금 징수의 대상이 됩니다(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제2호 참조).
주택재건축사업을 통해 공동주택을 분양하는 자는 부담금을 부과받을 수 있습니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부담금의 부과를 면제받습니다(규제「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제5조제1항 본문 및 제5항).
개발사업시행자가 교육감 의견으로 제시된 학교용지를 교육비특별회계에 기부채납(寄附採納)하는 경우
최근 3년 이상 취학 인구가 지속적으로 감소하여 학교 신설의 수요가 없는 지역에서 개발사업을 시행하는 경우(시·도지사의 판단에 따라 부담금을 부과받을 수 있음)
개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시·도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우
환경영향평가 실시
사업면적이 30만㎡ 이상인 주택재건축사업은 환경영향평가를 실시해야 합니다(규제「환경영향평가법」 제22조제1항·제2항, 규제「환경영향평가법 시행령」 제31조제2항 별표 3 제1호마목).
특별시·광역시·도·특별자치도 또는 인구가 50만 이상의 시(이하 “시·도”라 함)는 환경영향평가 대상사업의 종류 및 범위에 해당하지 않는 사업으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 사업에 대하여 지역 특성 등을 고려하여 환경영향평가를 실시할 필요가 있다고 인정하면 해당 시·도의 조례로 정하는 바에 따라 그 사업을 시행하려는 자로 하여금 환경영향평가를 실시하게 할 수 있습니다(규제「환경영향평가법」 제42조제1항규제「환경영향평가법 시행령」 제58조).
대상사업의 50퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 규모의 사업
대상사업의 50퍼센트 미만인 규모의 사업 또는 특별시장·광역시장·도지사(관할구역에서 인구 50만 이상의 대도시는 제외)·특별자치도지사 또는 인구가 50만 이상의 대도시 시장이 미리 환경부장관과 협의한 범위의 사업
※ 환경영향평가에 대한 보다 자세한 내용은 이 콘텐츠 <사업시행-사업시행인가-환경영향평가 및 교통영향평가 등>에서 확인할 수 있습니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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