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「건축법」 에서는 건축물의 용도에 관해서 규정하고 있으며, 건축물의 용도변경 방법과 용도변경 시 갖추어야 하는 건축기준에 대해서 규정하고 있습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 용도지역, 용도지구 및 용도구역에 관해서 규정하고 있으며, 용도지역, 용도지구 및 용도구역으로 결정된 지역에서는 건축할 수 있는 건축물의 용도가 제한됩니다.

「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」, 「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」, 「주차장법」, 「하수도법」 등의 법률에서는 「건축법」 외에 건축물의 용도변경 시 갖추어야 하는 건축기준에 대해서 규정하고 있습니다.
개발제한구역의 지정
국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 및 해제를 도시 ·군관리계획으로으로 결정할 수 있습니다(규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항).
개발제한 구역에서의 용도변경 제한
개발제한구역에서는 건축물의 용도변경 행위를 할 수 없습니다(규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 본문).
다만, 규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제1호 또는 제13조에 따른 건축물 중 규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제18조에서 정하고 있는 용도변경 행위를 하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 용도변경 행위를 할 수 있습니다(규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 단서).
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건축물의 용도
“건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말합니다(규제「건축법」 제2조제1항제3호).
「건축법」에 따르면 각 건축물에는 지정된 용도가 있으며, 지정된 용도 외에는 사용이 금지됩니다. 「건축법」에서는 건축물의 용도를 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련 시설, 동물 및 식물 관련 시설, 자원순환 관련 시설, 교정 및 군사시설, 방송통신시설, 묘지 관련 시설, 관광 휴게시설, 장례시설의 28가지로 구분하고 있습니다(「건축법」 제2조제2항, 규제「건축법 시행령」 제3조의5 별표 1).
건축물의 용도변경
「건축법」에서는 ① 자동차 관련 시설군, ② 산업 등의 시설군, ③ 전기통신시설군, ④ 문화 및 집회시설군, ⑤ 영업시설군, ⑥ 교육 및 복지시설군, ⑦ 근린생활시설군, ⑧주거업무시설군, ⑨ 그 밖의 시설군 등 9가지 시설군으로 건축물의 용도를 분류하고 있습니다(「건축법」 제19조제1항).
9가지의 시설군 중 건축물의 용도를 상위 시설군(위의 ⑨에서 ①의 방향으로)에 해당하는 용도로 변경하는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고 건축물의 용도를 하위 시설군(위의 ①에서 ⑨의 방향으로)에 해당하는 용도로 변경하는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 하면 됩니다(규제「건축법」 제19조제2항).
다만, 같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우에는 건축물대장 기재사항의 변경신청으로 용도변경이 가능하고 같은 용도군에 속하는 건축물 상호간에 용도를 변경하는 경우에는 용도변경 없이도 사용이 가능합니다(규제「건축법」 제19조제3항규제「건축법 시행령」 제14조제4항).
용도변경 시 갖추어야 하는 건축기준
건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합해야 합니다(규제「건축법」 제19조제1항).
건축물의 용도를 변경할 경우 변경되는 용도에 따라 직통계단 및 옥외 피난계단, 출구, 내화구조, 내부마감재료, 승강기 등 「건축법」에 따른 건축기준이 적용됩니다(「건축법」 제49조규제「건축법 시행령」 제34조부터 제54조까지).
도시·군관리계획
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 도시·군관리계획의 수립에 대해서 규정하고 있습니다. “도시·군관리계획”이란 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위해 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 용도지역, 용도지구 및 용도구역 등의 지정 또는 변경에 관한 계획을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제4호).
용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 용도제한
국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장(서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장을 말함)은 ① 도시지역, ② 관리지역, ③ 농림지역, ④ 자연환경보전지역에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항).
국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 ① 경관지구, ② 미관지구, ③ 고도지구, ④ 방화지구, ⑤ 방재지구, ⑥ 보존지구, ⑦ 시설보호지구, ⑧ 취락지구, ⑨ 개발진흥지구, ⑩ 특정용도제한지구에 해당하는 용도지구의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정합니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항).
위에 따라 용도지역 및 용도지구로 결정된 지역에서는 건축할 수 있는 건축물의 용도가 제한됩니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조제4항).
용도구역에서의 건축물의 용도 제한
국토교통부장관은 개발제한구역의 지정 또는 변경 및 시가화조정구역의 지정 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있고, 시·도지사 또는 대도시 시장은 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있으며, 해양수산부장관은 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조부터 제40조까지).
개발제한구역, 시가화조정구역, 도시자연공원구역, 수산자원보호구역 등의 용도구역으로 결정된 지역은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」, 「수산자원관리법」 등의 해당 법률에서 용도구역으로 지정된 용도에 따라 제한을 받게 됩니다(규제「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제19조제1항, 규제「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조규제「수산자원관리법」 제52조 등).
도시자연공원구역
“도시자연공원구역”이란 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생(植生)이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하여 지정한 토지를 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2).
도시자연공원구역에서의 용도제한
도시자연공원구역에서는 건축물의 건축, 건축물의 용도변경 행위 등을 할 수 없습니다(규제「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항 본문)
다만, 시·도지사는 도시자연공원구역 안에 주민이 집단적으로 거주하는 취락을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따른 취락지구로 지정할 수 있으며, 일정한 허가조건을 갖출 경우 취락지구 안에서 신축이 금지된 기존건축물을 제1종 근린생활시설(공중화장실, 대피소와 도시가스배관시설 외의 주민의 생활에 필요한 에너지 공급이나 급수·배수와 관련된 시설은 제외함)로 용도변경하는 것이 가능합니다(규제「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제28조제1항, 규제「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」 제33조제1호 본문).
소방본부장 또는 소방서장에게 용도변경 신고 접수 사실 통지
건축물의 용도변경 신고를 수리할 권한이 있는 행정기관은 그 신고의 수리를 한 때에는 그 건축물 등의 공사 시 공지 또는 소재지를 관할하는 소방본부장 또는 소방서장에게 지체 없이 그 사실을 알려야 합니다(규제「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제7조제2항).
특정소방대상물의 용도변경 시 소방시설의 추가
특정소방대상물의 관계인이 특정소방대상물의 규모·용도 및 「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 별표 3에 따라 산정된 수용인원 등을 고려하여 갖추어야 하는 소방시설의 종류는 「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 별표 5에서 규정하고 있습니다(「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 제15조).
특정소방대상물의 용도변경 시 기준의 적용
소방본부장 또는 소방서장은 특정소방대상물이 용도변경되는 경우에는 용도변경되는 부분에 대해서만 용도변경 당시의 소방시설의 설치에 관한 대통령령 또는 화재안전기준을 적용합니다(규제「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제11조제3항규제「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 제17조제2항 본문).
다만, 특정소방대상물의 구조·설비가 화재연소 확대 요인이 적어지거나 피난 또는 화재진압활동이 쉬워지도록 변경되는 경우 등 일정한 경우에는 특정소방대상물 전체에 대하여 용도변경 전에 해당 특정소방대상물에 적용되던 소방시설의 설치에 관한 대통령령 또는 화재안전기준을 적용합니다(규제「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」 제11조제3항규제「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 제17조제2항 단서).
수산자원보호구역의 지정
해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호·육성하기 위해 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조).
수산자원보호구역에서의 용도제한
수산자원보호구역에서의 도시계획사업은 공익상 수산자원보호구역에서의 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 따라 해양수산부장관이 수산자원보호구역의 지정목적 달성에 지장이 없다고 인정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시 ·군계획사업에 한하여 시행할 수 있습니다(규제「수산자원관리법」 제52조제1항).
다만, 수산자원보호구역에서는 그 구역을 관할하는 관리관청의 허가를 받아 단독주택이나 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 의료시설 등 일정한 시설을 설치할 수 있습니다(규제「수산자원관리법」 제52조제2항제2호, 규제「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항 별표 16).
장애인 등 편의시설 설치 및 유지·관리 의무
시설주(대상시설의 소유자 또는 관리자)는 건축물의 주요 부분을 용도변경하는 때에는 장애인 등이 대상시설을 항상 편리하게 이용할 수 있도록 편의시설을 편의시설의 설치기준에 적합하게 설치하고 이를 유지·관리해야 합니다(규제「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」 제9조규제「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 제5조).
편의시설의 종류 및 설치기준 및 세부기준
「주차장법」 주소복사 즐겨찾기에추가
부설주차장의 설치
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역에서 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설을 건축하거나 설치하려는 자는 그 시설물의 내부 또는 그 부지에 부설주차장(화물의 하역과 그 밖의 사업 수행을 위한 주차장을 포함함. 이하 같음)을 설치해야 합니다(규제「주차장법」 제19조제1항).
부설주차장의 설치기준
부설주차장을 설치해야 할 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 「주차장법 시행령」 별표 1에서 규정하고 있습니다(규제「주차장법」 제19조제3항, 규제「주차장법 시행령」 제6조제1항 별표 1).
부설주차장의 용도변경
부설주차장은 원칙적으로 주차장 외의 용도로 사용할 수 없습니다(「주차장법」 제19조의4제1항 본문). 따라서 시설물의 소유자 또는 부설주차장의 관리책임이 있는 자는 해당 시설물의 이용자가 부설주차장을 이용하는 데에 지장이 없도록 부설주차장 본래의 기능을 유지해야 합니다(「주차장법」 제19조의4제2항 본문).
「하수도법」 주소복사 즐겨찾기에추가
개인하수처리시설의 설치 및 용량 증대
건물의 용도를 변경하고자 하는 경우로서 해당 건물 등에서 발생하는 오수의 양이 증가되는 때에는 해당건물 등의 소유자는 개인하수처리시설을 설치하거나 개인하수처리시설의 처리용량을 증대시켜야 합니다(「하수도법」 제35조제1항 본문).
용도변경에 따른 오수 양의 산정방법
건물의 용도변경에 따른 오수의 양의 산정방법 등에 관한 자세한 사항은 「건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법」(환경부 고시 제2015-133호, 2015. 7. 31. 발령·시행)에서 확인하실 수 있습니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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  • 이 정보는 2017년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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