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입지선정 및 점포계약

 임차인 보호
상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.

임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자, 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
「상가건물 임대차보호법」에 따라 보호되는 임차인의 요건  주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 계약의 체결
「상가건물 임대차보호법」에 따라 보호되는 임차인이 되기 위해서는 상가건물의 점포에 대하여 다음의 구분에 따른 지역별 보증금액 미만으로 임대차 계약을 체결해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」제2조제1항).
「상가건물 임대차보호법」에 따라 보호되는 임차인의 요건

지역

보증금액

서울특별시

4억원

「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)

3억원

광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외함), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시  1억 8천만원

2억4천만원

그 밖의 지역

1억8천만원

※   위 보증금액을 초과하는 임대차의 경우에는 기본적으로 「민법」의 임대차 규정이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).  다만, 「상가임대차보호법」의 대항력 등에 관한 규정(제3조), 임대차계약 갱신에 관한 일부 규정(제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2), 권리금에 관한 규정(제10조의3부터 제10조의7까지), 차임연체 시 해지에 관한 규정(제10조의8) 및 상가건물임대차표준계약서 작성에 관한 규정(제19조)은 위 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용됩니다(「상가임대차보호법」 제2조제3항

※  위 보증금액을 초과하는 임대차에 적용되는 「민법」 및 「상가임대차보호법」 규정의 자세한 내용은 이 사이트(http://www.easylaw.go.kr) 『상가건물 임대차』 콘텐츠에서 확인하실 수 있습니다.

보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항 및 제6조).
※ 예를 들면, 서울특별시에서 상가건물을 임차하면서, 보증금으로 1,000만원을 지급하고 매월 30만원의 차임을 지급하기로 약정한 상가건물 임대차에서 총 보증금은 4,000만원{(월차임 30만원 × 100) + 1,000만원 = 4,000만원}입니다.
임차 보증금 보호  주소복사 즐겨찾기에추가
대항력
상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때(이하 “대항요건”이라 함)에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항). 이를 임대차 계약의 대항력이라 하며, 이에 따라 임대차기간 중 임차상가건물의 소유자가 변경되어 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 포괄적으로 승계된 경우에도 임차인은 계약기간 동안 계속 사용할 수 있고, 임대기간이 만료된 경우 새로운 소유자로부터 보증금을 반환받을 때까지는 임차상가건물을 비워주지 않아도 됩니다.
보증금 중 일정액의 보호(우선변제권)
임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
※ 확정일자의 의의 및 신청방법에 관한 보다 자세한 내용은 이 콘텐츠 중 <영업개시 단계 사업자 등록 확정일자>에서 확인할 수 있습니다.
소액임차인은 임차 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항).
※ 예시: 대항요건을 갖추었지만 확정일자를 받지 못했거나 확정일자보다 빠른 날짜의 채권자 등 선순위채권자에 의한 경매 또는 공매절차인 경우
소액임차인이란 다음의 구분에 따른 지역별 보증금액에 대항되는 상가건물의 점포를 임차한 자를 말합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).
지역별 보증금액에 대항되는 상가건물의 점포를 임차한 자(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).

지역

소액 보증금액

서울특별시

6천500만원 이하

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외함)

5천500만원 이하

광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시

3천800만원 이하

그 밖의 지역

3천만원 이하

소액임차인이 우선변제 받을 수 있는 보증금 중 일정액의 범위는 다음과 같습니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제7조).
소액임차인이 우선변제 받을 수 있는 보증금 중 일정액의 범위

지역

보호받은 보증금

서울특별시

2천200만원 이하

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외함)

1천900만원 이하

광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시

1천300만원 이하

그 밖의 지역

1천만원 이하

※ 우선변제 금액이 상가건물가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한합니다.

 

※ 하나의 상가건물에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 봅니다.

 

※  위의「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조 제7조의 개정규정은 「상가건물 임대차보호법 시행령」 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서도 적용하되, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따릅니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 부칙<대통령령 제25036호, 2013. 12. 30.> 제4조).

※ 우선변제권은 임차상가건물이 경매나 공매에 붙여져 넘어갈 때에 적용되고, 일반매매, 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다.
※ 그 밖에 우선변제권의 행사 절차에 대한 자세한 내용은 이 사이트(http://www.easylaw.go.kr) 『상가건물 임대차』의 <임대차의 종료 보증금의 회수 우선변제권의 행사> 부분에서 확인할 수 있습니다.
우선변제권의 발생시기

우선변제권의 발생시기

 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항). 따라서 홍길동이 2009. 9. 17. 임차상가건물을 임대차 보증금 1억원에 임차하여 2009. 9. 28. 사업자등록신청을 마쳤다면, 그 다음날인 2009. 9. 29. 00:00시부터 대항력이 생기게 됩니다.

 

 「상가건물 임대차보호법」시행일인 2002. 11. 1. 이전에 임차인이 확정일자를 받은 경우 우선변제권은 2002. 11. 1.부터 효력이 생깁니다[「상가건물 임대차보호법」 부칙(제6542호,2001.12.29) 제1항 및 제2항]. 따라서 법 시행일 이전에 금융기관 등이 상가건물에 저당권 등을 설정하였다면, 임차인은 후순위로 변제받게 됩니다.

임차권등기명령제도
임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 임차권등기명령제도는, 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

※ 임차권등기명령 신청요건 및 신청절차에 대한 자세한 내용은 이 사이트(http://www.easylaw.go.kr) 『상가건물 임대차』의 <임대차의 종료  임대차의 종료  임차권등기명령 신청> 부분에서 확인할 수 있습니다.

민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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  • 이 정보는 2017년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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