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 임대차 계약
임대차계약을 체결할 때에는 부동산의 권리분석, 임대차보증금의 회수가능성, 임대인의 신원확인 등에 유의하여 계약을 체결해야 하며, 먼저 관련 법규를 꼼꼼히 검토하는 것이 필요합니다.
임대차 계약 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 계약
임대차 계약이란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조).
상가건물 임대차보호법
주택 임차인의 경우 「주택임대차보호법」에 따라 특별히 보호를 받고 있었으나, 상가건물 임차인의 경우 「민법」의 임대차 규정이 적용되었기 때문에 주택 임차인에 비해 보호받는 정도가 미약했습니다.
즉, 상가건물의 임대차에서 일반적으로 경제적·사회적 약자인 임차인들이 임대료 인상문제, 임대인의 해지권한 남용, 임대차기간의 불안정성, 월세산정 시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있지만 정작 이들 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치가 없었습니다. 그래서 사회적·경제적 약자인 상가건물의 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위해「상가건물 임대차보호법」이 2001. 12. 29. 법률 제6452호로 제정되어 시행되고 있습니다.
※ 상가건물 임대차에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(http://www.easylaw.go.kr)의상가건물 임대차에서 확인할 수 있습니다.
상가건물 임대차 예외
다만, 「상가건물 임대차보호법」은 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니며, 다음과 같은 보증금액(보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액을 말함)을 초과하는 상가건물의 임대차에는 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항·제2항·제3항).
영업용 건물에 대한 지역별 보증금액

지역

보증금액

서울특별시

4억원 

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)

3억원

광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시

2억4천만원 

그 밖의 지역

1억8천만원

임대차 계약 체결 시 유의사항 주소복사 즐겨찾기에추가
부동산등기부
임대차 계약을 체결하기 전에 부동산등기부를 확인하여 권리관계가 복잡한 상가건물은 피해야 합니다.
건축물 대장 등
임차인이 희망하는 학원·교습소가 해당 상가건물의 용도와 맞는지 등에 대해 건축물대장 등을 사전에 확인해야 합니다.
※ 상가건물 임대차 계약 체결 시 유의사항에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(http://www.easylaw.go.kr)의 <상가건물 임대차-상가건물 임대차계약-계약 전 확인사항>에서 확인할 수 있습니다.
대항력 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 등기
부동산 임대차의 경우에 임차인은 임대차 목적물의 양수인에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 없으나, 그 임차권이 등기된 경우에는 양수인 및 제3자에 대하여 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다(「민법」 제621조제2항).
점포의 인도와 사업자등록의 신청
상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때(확정일자 획득)에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
※ ‘제3자에 대하여 효력이 생긴다’는 것의 의미
「상가건물 임대차보호법」에서 대항력이란 임차인이 자신의 임차권리를 임대인뿐만 아니라 제3자에 대하여도 주장할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임대차기간 중 임차상가건물의 소유자가 변경되어 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 포괄적으로 승계된 경우에도 임차인은 계약기간 동안 계속 사용할 수 있고, 임대기간이 만료된 경우 새로운 소유자로부터 보증금을 반환받을 때까지는 임차상가건물을 비워주지 않아도 되는 것을 의미합니다.
※ 상가건물 임대차 계약의 대항력에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(http://www.easylaw.go.kr)의 <상가건물 임대차-상가건물 임대차계약-보증금의 보호>에서 확인할 수 있습니다.
임대차 계약의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 보증금액 이하인 임대차의 경우
임대인은 임차인이 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인은 일정한 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 및 제2항).
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 다음의 범위에서 증감할 수 있습니다( 「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항, 제11조「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있습니다. 그러나 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못합니다.
위에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
임대인이 임대차기간의 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이의 기간 내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 및 제4항).
위의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).
「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 보증금액을 초과하는 임대차의 경우
임대인은 임차인이 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인은 일정한 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 및 제2항).
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다( 「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 본문).
「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항 제10조의2).
임대차기간이 만료된 후 임차인이 점포인 임차물을 계속하여 사용·수익하는 경우 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그러나 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6개월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1개월의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조, 제636조 제639조).
※ 상가건물 임대차 계약의 갱신에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(http://www.easylaw.go.kr)의 <상가건물 임대차-상가건물의 사용·수익-임대차계약의 갱신>에서 확인할 수 있습니다.
임차료 주소복사 즐겨찾기에추가
임차료
임차료란 임차인이 임차물에 대한 사용대가로 임대인에게 지급하는 금전 등을 말하며, 권리금이란 주로 상가건물의 임대차에 부수해서 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 차임과 보증금 이외에 별도로 지급되는 금전을 말합니다(「민법」 제633조).
※ 상가건물 임대차 계약의 임차료에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(http://www.easylaw.go.kr)의 <상가건물 임대차-상가건물의 사용·수익-임차료>에서 확인할 수 있습니다.
권리금 주소복사 즐겨찾기에추가
권리금
학원을 설립하기 위하여 좋은 입지의 점포를 선정해야 하나, 현실적으로 점포를 구하러 다녀보면 보증금 이외에 권리금이 항상 문제가 됩니다. 경우에 따라서는 권리금이 보증금보다 더 큰 경우도 있습니다.
권리금에 관해서는 「상가건물 임대차보호법」에서 규정하고 있는데, 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고, 보증금과는 달리 임대인에게 그 지급을 구할 수 없는 것이 일반적입니다. 다만, 임대인은 불합리한 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제1항 본문).
※ 권리금에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(http://www.easylaw.go.kr)의 <상가건물 임대차-임대차의 종료-투하 비용의 회수-권리금> 부분에서 확인할 수 있습니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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  • 이 정보는 2017년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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