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결혼자금 및 신혼집 마련

 부부공동명의등기
부부가 주택을 공동명의로 등기하면 해당 주택에 대한 권리를 공동으로 소유하게 되며, 재산권을 부부가 공동으로 행사할 수 있습니다. 또한, 경우에 따라서는 주택 보유 또는 거래 시 납부해야 하는 종합부동산세 등을 절감할 수 있습니다.

단독명의를 부부공동명의로 변경하는 등기를 하려면 증여세, 취득세 등의 세금과 등기수수료 등을 추가로 부담해야 하는데, 경우에 따라서 이 비용은 공동명의로 변경했을 때 얻을 수 있는 절세 비용보다 더 많아질 수 있습니다. 따라서 현재 단독명의로 된 주택을 부부공동명의로 변경하려는 경우에는 증여세, 취득세, 등기수수료 등의 비용과 공동명의로 인한 종합부동산세 등 절세비용을 꼼꼼히 비교한 후 변경여부를 결정해야 할 것입니다.
부부공동명의등기의 효과 주소복사 즐겨찾기에추가
세금감면효과
신혼집을 구입하거나 임차할 때 부부가 공동명의로 등기(소유권이전등기, 전세권 등기 등)하면 해당 부동산에 대한 재산권 행사를 부부가 공동으로 할 수 있으며, 특히 주택을 양도하거나 상속받는 경우에는 세금감면효과를 얻을 수 있습니다.
※ 등기 시 부부간의 지분은 반드시 절반으로 할 필요는 없고 3대7, 4대6 등 협의에 따라 자유롭게 설정할 수 있습니다(「부동산등기법」 제48조제4항「부동산등기규칙」 제105조).
부부 일방의 재산권행사 제한
부부가 주택을 공동명의로 등기하면 해당 주택에 대한 권리를 공동으로 소유하게 됩니다. 따라서 부부 일방이 공동명의인인 배우자의 동의 없이 해당 주택을 처분하거나 변경할 수 없습니다(「민법」 제264조). 또한, 은행에서 대출받거나 담보용으로 제공하려는 경우에도 공동명의인인 배우자의 동의를 받아야 하므로 상대방의 일방적 재산권 행사에 제한을 가할 수 있습니다.
부부는 공동체로서 가정생활상 항시 행해지는 일상적인 가사업무(예: 식료품의 구입)에 대해서는 대리권한을 나타내는 증명 없이도 상대방을 대리할 수 있습니다(대법원 1993. 9. 28. 선고 93다16369 판결).
그러나 위와 같은 재산권 처분 등의 경우는 상대방의 인감증명, 위임장 등 대리권한을 증명할 수 있는 서면이 있어야만 대리권 행사가 가능합니다.
경매 시 소유권 방어에 유리
공동명의로 등기된 주택의 지분 중 배우자 일방이 소유한 지분을 담보로 제공해 경매로 넘어간 경우에는 주택 전체가 아닌 그 배우자가 소유한 지분, 즉 주택의 일부분에 대해서만 경매가 진행됩니다. 따라서 그 경매 목적물(즉, 주택의 일부분)에 대한 효용가치가 크지 않아 싼 값에 낙찰될 가능성이 높습니다. 또한, 다른 사람에게 낙찰되더라도 주택에 대한 지분을 가지고 있는 배우자가 공유자의 자격으로 우선매수신고를 해서 그 주택을 다시 구입할 수 있습니다(「민사집행법」 제140조제1항 및 제2항).
※ “우선매수신고”란 공유물지분의 경매에서 공유자(여기서는 배우자)가 매각기일까지 최저매각가격의 10%에 해당하는 금액 등 적절한 보증을 제공하고(「민사집행법」 제113조「민사집행규칙」 제63조), 경매 목적물에 대한 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자(배우자 일방)의 지분을 우선매수하겠다는 내용을 신고하는 것으로, 이 경우 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수신고를 한 공유자(여기서는 배우자)에게 매각을 허가하도록 되어 있습니다.
양도소득세의 절세 주소복사 즐겨찾기에추가
양도소득세
주택매매·교환 또는 전세권 양도, 등기된 부동산임차권 등의 유상양도를 통해 소득이 발생한 경우에는 그 양도소득에 대해 다음과 같이 세금을 납부해야 합니다(「소득세법」 제93조 제94조제1항제1호·제2호).
양도소득세 = 양도소득 과세표준 × 양도소득세율
양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 한 금액으로 합니다(「소득세법」 제92조제2항).
※ 양도소득기본공제란 양도소득이 있는 거주자에 대해 양도소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제하는 것을 말합니다(「소득세법」 제103조제1항제1호 본문).
양도소득세율은 다음과 같습니다(「소득세법」 제55조제1항 제104조).

구 분

과세표준

세 율

보유기간

1년 미만

40%(주택 및 조합원 입주권)

50%

1년 이상 ~ 2년 미만

6%~38%(주택 및 조합원 입주권)

40%

2년 이상

1,200만원 이하

과세표준의 100분의 6

1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하

72만원+(1200만원을 초과하는 금액의 100분의 15)

4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하

582만원+(4600만원을 초과하는 금액의 100분의 24)

8,800만원 초과 ~ 1.5억원 이하

1590만원+(8800만원을 초과하는 금액의 100분의 35)

1억5천만원 초과 5억원 이하

3760만원+(1억5000만원을 초과하는 금액의 100분의38)

5억원 초과

5억원을 초과하는 금액의 100분의 40

1세대 1주택

2년 이상 보유

가액이 9억원 이하인 경우 비과세

1세대 2주택

 

신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택 양도

상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우

비사업용토지

보유기간 2년 이상의 세율에 100분의 10을 더한 세율

※ 비사업용토지(지정지역에 있는 농지 제외)를 2014년 12월 31일까지 양도하여 발생하는 소득에 대해서는 위의 보유기간에 따른 세율을 적용합니다.

미등기양도자산

70%

※ 다주택자에 대한 양도세 중과제도는 2014년부터 폐지되었습니다.
주택을 부부공동명의로 등기하면 과세표준이 낮아지므로 양도소득세에 대한 부담이 줄어들게 됩니다.
비과세 양도소득
1세대가 1주택을 양도하기 전에 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 다음에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 고가주택은 제외)의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다(「소득세법」 제89조제1항제3호나목 「소득세법 시행령」 제155조제5항 제156조제1항).
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택
1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택
종합부동산세의 절세 주소복사 즐겨찾기에추가
종합부동산세
※ 헌법재판소는 2008년 11월 13일, 종합부동산세의 과세방법을 ‘인별합산’이 아니라 ‘세대별 합산’으로 규정한 것은 헌법 제36조 제1항에 위반된다고 하여 종합부동산세법(2005. 12. 31. 법률 제7836호로 개정된 것) 제7조제1항 중 전문의 괄호 부분 및 후문은 위헌, 제7조제1항 전문 중 괄호 부분을 제외한 부분은 헌법불합치 판결을 내렸습니다.
과세기준일 현재 주택분 재산세 과세대상인 국내주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 경우에는 종합부동산세를 납부할 의무가 있습니다(「종합부동산세법」 제7조제1항).
주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원(1세대 1주택자의 경우에는 9억원)을 공제한 금액에 80%를 곱한 금액으로 하고(「종합부동산세법」 제8조제1항, 「종합부동산세법 시행령」 제2조의4제1항), 여기에 따른 누진세가 적용됩니다(「종합부동산세법」 제9조제1항).
부부공동명의로 등기한 경우 종합부동산세의 절세
1세대 1주택자의 경우에 부부공동명의를 하면 공제금액이 9억원이 아닌 부부 각각에 대해 6억원씩으로 되기 때문에(「종합부동산세법」 제8조제1항), 종합부동산세를 절세할 수 있습니다.
예를 들어, 14억원짜리 아파트를 소유한 부부가 부부공동명의를 하면 각각 7억원의 아파트를 갖고 있는 것으로 인정하기 때문에 9억원 이상의 주택에 부과되는 종합부동산세가 부과되지 않습니다.
상속세의 절세 주소복사 즐겨찾기에추가
상속세
배우자 일방의 사망으로 인해 상속이 개시되는 경우에 납부하는 상속세는 그 배우자의 모든 상속재산을 대상으로 과세표준이 결정되며(「상속세 및 증여세법」 제3조제1항 제25조), 여기에 따른 누진세가 적용됩니다(「상속세 및 증여세법」 제26조).
부부공동명의로 등기한 경우 상속세의 절세
단독명의인 경우 그 단독명의인인 배우자가 사망하면 주택이 모두 상속재산에 해당되지만, 부부공동명의를 한 경우에는 사망한 배우자의 지분만큼만 상속재산이 되기 때문에 상속세를 절세할 수 있습니다.
예를 들어, 주택을 배우자 일방의 단독명의로 등기한 경우에 그 배우자가 사망했다면 해당 주택의 100% 지분에 대해 상속세가 부과되지만, 부부가 5대5의 비율로 지분을 설정해서 공동명의로 등기한 경우에 배우자 어느 한쪽이 사망했다면 사망한 배우자의 지분인 50%에 대해서만 상속세가 부과됩니다.
단독명의를 부부공동명의로 변경 시 주의사항 주소복사 즐겨찾기에추가
단독명의를 부부공동명의로 변경 시 주의사항
단독명의를 부부공동명의로 변경하는 등기를 하려면 증여세, 취득세 등의 세금과 등기수수료 등을 추가로 부담해야 하는데, 경우에 따라서 이 비용은 공동명의로 변경했을 때 얻을 수 있는 절세 비용보다 더 많아질 수 있습니다. 따라서 현재 단독명의로 된 주택을 부부공동명의로 변경하려는 경우에는 증여세, 취득세, 등기수수료 등의 비용과 공동명의로 인한 양도소득세, 종합부동산세 등 절세비용을 꼼꼼히 비교한 후 변경여부를 결정해야 할 것입니다.
증여세의 부담
부부공동명의로 변경등기를 하는 것은 배우자 일방이 상대 배우자에게 증여받는 것으로 간주되기 때문에 증여세를 납부해야 합니다(「상속세 및 증여세법」 제44조제1항).
그러나 배우자에게 증여받는 경우에는 최고 6억원까지(최근 10년 이내에 증여로 인해 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액을 합한 금액) 과세되지 않습니다(「상속세 및 증여세법」 제53조제1호).
취득세 등의 부담
부부공동명의로 변경할 때는 부부공동명의 취득 당시의 가액에 3.5%의 취득세율을 곱한 금액을 취득세로 납부해야 합니다(「지방세법」 제10조제1항 제11조제1항제2호). 예를 들어, 2억원을 주고 구입한 주택(취득 당시의 가액이 2억원)에 대해 지분을 반반씩으로 하는 내용의 부부공동명의등기를 한다면 취득세로 (1억원 × 3.5%)인 350만원을 내야 합니다.
이 외에도 부부공동명의로 변경할 때는 부동산 취득에 따른 지방교육세(「지방세법」 제151조)와 농어촌특별세(「조세특례제한법」, 「관세법」, 「지방세법」「지방세특례제한법」에 따라 감면을 받는 취득세나 등록면허세의 100분의 20에 해당하는 금액 또는 「지방세법」 제10조 제11조의 표준세율을 100분의 2로 적용해서 「지방세법」, 「지방세특례제한법」「조세특례제한법」에 따라 산출한 취득세액의 100분의 10에 해당하는 금액)를 납부해야 합니다(「농어촌특별세법」 제5조).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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  • 이 정보는 2017년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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