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 민간임대주택의 개념 및 종류
민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말합니다.

임대사업자의 종류에는 장기일반임대사업자와 단기임대사업자 및 공공지원민간임대사업자가 있습니다. 민간임대주택은 건설 또는 매입여부에 따라 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분할 수 있으며, 임대사업자의 종류 및 임대기간에 따라 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택으로 구분합니다.
※ 일러두기
1. 민간건설임대주택에 관한 「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정규정은 「민간임대주택에 관한 특별법」 시행 후 최초로 사업계획의 승인을 신청하는 경우부터 적용하며, 민간매입임대주택에 관한 「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정규정은 「민간임대주택에 관한 특별법」 시행 후 최초로 민간매입임대주택으로 등록되어 공급되는 경우부터 적용합니다[「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제13499호, 2015.. 8. 28.) 부칙 제2조제1항 및 제2항].
2. 종전의 「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택은 종전의 「임대주택법」을 적용합니다[「민간임대주택에 관한 특별법」 부칙 제3조제2항].
민간임대주택의 개념 주소복사 즐겨찾기에추가
민간임대주택이란?
"민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호).
※ 주택에는 토지를 임차하여 건설된 주택 및 전용면적이 85㎡ 이하이고 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖춘 오피스텔 등 준주택(이하 “준주택”이라 함) 및 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)(한 세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분)을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택을 포함합니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제2조의2).
임대사업자의 종류
"임대사업자"란 규제「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 자를 말합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호)
민간임대주택의 유형 주소복사 즐겨찾기에추가
민간건설임대주택과 민간매입임대주택
민간임대주택은 다음과 같이 ① 민간건설임대주택과 ② 민간매입임대주택으로 구분할 수 있습니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호, 제2호 및 제3호).

구분

내용

민간건설임대주택

임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 규제「주택법」 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택

민간매입임대주택

임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택

공공지원임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
민간임대주택은 임대사업자의 종류 및 임대기간에 따라 다음과 같이 ① 공공지원민간임대주택, ② 장기일반민간임대주택, ③ 단기민간임대주택으로 구분할 수 있습니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호, 제5호 및 제6호).

구분

내용

공공지원

민간임대주택

임대사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률의 완화 등 공공지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을

 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택

장기일반

민간임대주택

임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택

단기민간

임대주택

임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택

민간임대주택사업 진행 과정 주소복사 즐겨찾기에추가
임대사업자 등록 및 사업자신고
주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말함. 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 등록을 신청할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항).
신청서를 받은 시장·군수·구청장은 임대사업자 등록신청서가 접수되면 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 신청인에게 등록증을 발급해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제5항 참조).
또한 임대사업자는 과세대상인 사업자에 해당하므로, 사업장 관할의 세무서에 「부가가치세법」에 따른 사업자등록을 신청해야 합니다(「부가가치세법」 제4조, 제8조제1항 및 「부가가치세법 시행령」 제3조제1항제6호 참조).
민간임대주택의 매입 또는 건설
민간임대주택의 매입
매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간매입임대주택 임대사업자는 부동산을 매입할 경우 부동산거래 신고를 해야 합니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호 및 「부동산 거래신고에 관한 법률」 제3조제1항 참조).
임대를 목적으로 주택을 매입하는 임대사업자는 주택도시기금을 통한 민간임대주택 매입자금을 지원받을 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제4조 전단 참조).
민간임대주택의 건설
민간임대주택을 건설할 경우 토지의 우선공급, 간선시설의 우선설치, 공익사업자 지정을 받을 수 있으며, 건폐율과 용적률, 층수제한에 대한 규제가 완화됩니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제18조제1항, 제19조, 제20조제1항 및 제21조 참조).
임대를 목적으로 주택을 건설하는 임대사업자는 주택도시기금을 통한 민간임대주택 건설자금을 지원받을 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제4조 전단 참조).
민간임대주택의 공급(임대차계약 체결)
임차인 선정
임대사업자는 임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대하여 다음에서 정하는 바에 따라 공급하여야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조제1항).
1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 공급
2. 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급
표준임대차계약서의 작성 및 설명의무
임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결하려는 경우에는 표준임대차계약서를 사용해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제47조제1항).
임대차계약을 체결하는 경우 임대사업자는 표준임대차계약서를 임차인에게 내주고 임차인이 이해할 수 있도록 설명해야 하며, 임차인은 서명 또는 기명날인의 방법으로 확인해야 합니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제37조제3항 참조).
임대보증금에 대한 보증 가입
민간건설임대주택 또는 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택의 임대사업자는 사용검사를 받은 날(사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 그 날을 말함)부터 임대의무기간이 종료되는 날까지 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조제1항 및 규제「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제38조제1항).
임대차계약 신고
임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 등 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약 체결일(변경신고의 경우에는 변경한 날을 말한다)부터 3개월 이내에 시장·군수·구청장에게 신고해야 하며, 오피스텔과 같은 준주택은 임차인의 현황에 대해서 신고해야 합니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제46조제1항).
임대주택의 관리
주택임대관리업자를 통한 임대사업의 위탁관리
임대사업자는 임대차계약의 체결해제·해지·갱신 및 갱신거절 등과 같은 임대사업에 관한 사항을 주택임대관리업자에게 위탁하여 관리할 수 있습니다(규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제10호, 제11호 및 제11조제1항 참조).
임대주택의 공용부분 관리
민간건설임대주택 및 임대사업자가 규제「주택법」 제54조에 따라 사업주체가 건설·공급하는 주택 전체를 매입하여 임대하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 「주택법」에서 정하는 바에 따라 관리해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제41조제1항 참조).
임대사업자는 민간임대주택단지별로 일정규모 이상의 민간임대주택에 대하여 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리해야 합니다. 다만, 자체관리를 하려면 일정한 기술인력 및 장비를 갖추고 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제2항).
특별수선충당금의 적립
민간건설임대주택 및 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 건설·공급하는 주택 전체를 매입하여 임대하는 민간매입임대주택의 임대사업자는 주요 시설을 교체하고 보수하는 데에 필요한 특별수선충당금을 적립해야 합니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제51조제2항 및 제53조제1항).
임대차계약 갱신·해제 등
임대차계약의 갱신
임대차계약은 당사자의 합의로 갱신하거나, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제105조「주택임대차보호법」 제6조제1항 참조).
임대차계약의 해제
임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 일정한 사유가 발생한 때에는 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제45조, 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제35조 참조).
임대주택의 양도와 폐업
임대사업자는 임대의무기간 동안 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있으며, 부도, 파산 등의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조규제「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조제2항).
임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속하여 임대해야 하므로, 임대의무기간 동안에는 폐업을 할 수 없지만, 위의 경우와 같이 임대주택을 양도할 수 있는 사유가 있으면, 임대주택을 전부 양도한 뒤 임대사업을 폐업할 수 있습니다(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 참조).
임대사업자가 폐업을 하는 경우에는 지체 없이 폐업신고서를 관할 세무서에 제출해야 하며, 폐업 전에 납부해야 할 세금을 완납해야 합니다(「부가가치세법」 제8조제6항 본문, 「부가가치세법 시행령」 제13조, 「소득세법」 제70조제1항 및 「소득세법」 제85조제1항제2호).
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기타 의견

  • 신난다
    2018.09.28
       댓글
    부동산이나 세금에 관해 하나 하나 공부를 해 나가고는 있지만,
    도무지 종잡을 수가 없어서 질문 올려봅니다.
    부동산 관련 법과 세금 관련 법.. 정말 어렵습니다.

    너무 많은 것을 공부하고 보고 읽었더니
    머릿 속이 온통 뒤죽박죽이 되어
    올리는 질문들도 중구난방이겠지만...
    전문가님들의 정확한 답변이 필요해서요 ㅠ


    현재 저는 직장에 다니고 있습니다.
    그리고 대출없이 소형 아파트 전세(1억, 23평)를 살고 있습니다.
    이때까지는 무주택자였죠.

    그러다가 얼마 전, 재테크를 해보고자
    다른 지역에 있는 도시형생활주택아파트(전용면적 15m2, 8500만원)를 하나 구입했습니다.
    말은 아파트이지만, 5평 정도의 작은 원룸 크기입니다.
    그래서 덕분에 취득세 면제 혜택을 받았구요.
    어쨌든 그래서 전 이때부터 1가구 1주택자가 되었습니다.

    하지만 전 앞으로도 구입한 아파트에서 살지 않고
    계속 현재 전세로 살고 있는 아파트에 살면서..
    새로 구입한 아파트는 임대를 주어 임대 수익을 내고 싶습니다.

    그러자 여기서부터 궁금한 것이 많아지기 시작하더군요.



    1. 첫 번째 질문입니다.

    앞으로의 계획은 현재 살고 있는 전세는 유지를 하면서,
    제가 구입한 아파트는 '한달 살기'와 같은 임대를 주고 싶은데..

    만약 이러한 경우에는 반드시 임대사업자등록을 해야만 하나요?

    1가구 1주택인 경우..
    이는 비과세 대상이라 굳이 사업자등록을 하지 않아도 된다고 말씀하시는 분들이 많은데,
    1가구 1주택자인 제가 만약 임대 사업자 등록을 하지않고 임대사업을 한다면..

    법적으로 걸리거나 불법이 아닌 건가요?
    즉, 제가 주택임대사업자 등록을 하지 않고 임대를 주어도 법적으로 문제가 되지 않나요?




    2. 두 번째 질문입니다.

    만약 주택임대사업자 등록을 해야만 한다면..

    (임대를 준다고 가정하고 계산해보니..
    1년동안 예상 수익이 많아 봤자 무조건 1000만원 미만이 될 것 같은데요.
    물론 공실 없이 꽉 채웠을 때에도 1000만원을 넘지 않을 것 같구요..
    공실이 있다면 수익은 더 줄어들 것 같습니다.)

    이때 발생될 각종 세금에는 무엇이 있을까요?



    3. 세 번째 질문입니다.

    주택임대사업자 신고를 하면 소득 신고는 어떻게 해야 하는 걸까요?




    4. 네 번째 질문입니다.

    주택임대사업자 신고를 하게 되면 4년 동안 전매 제한을 받는 다고 되어있던데,
    만약 제가 4년을 채우기 전에 임대 사업을 접고 그 아파트를 팔게 된다면,
    여기에도 세금이 부과가 되는 건가요?
  • 솔로몬
    2016.11.26
       댓글
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  • 이 정보는 2018년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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