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 부담금 납부
일정한 규모의 주택재건축사업을 시행하는 사업시행자는 광역교통시설부담금, 학교용지부담금 등의 부담금을 납부해야 합니다.

재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 해당 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분으로 산정된 재건축부담금은 1차적으로 재건축조합이 납부해야 하며, 2차적으로 조합원이 납부해야 합니다.
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광역교통시설부담금
광역교통시행계획이 수립·고시된 대도시권에서 주택재건축사업을 시행하는 자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 광역교통시설부담금(이하 “부담금”이라 함)을 50% 경감받아 납부해야 합니다(규제「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제11조제1항제5호 및 제11조의2제2항제3호).
광역교통시설부담금 산정기준
광역교통시설부담금 = [1㎡ 당 표준건축비 × 부과율 × 건축연면적]-공제액
표준건축비는 규제「공공주택 특별법」 제50조의3에 따라 공공건설임대주택의 분양전환가격을 산정하는 기준으로 국토교통부장관이 고시하는 표준건축비를 기준으로 산정합니다(규제「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제11조의3제4항).
부과율은 100분의 2(수도권은 100분의 4)이며, 특별시장·광역시장·특별자치시장 또는 도지사(이하 “시·도지사”라 함)는 해당 지방자치단체의 조례에 따라 주택재건축사업이 시행되는 구역 또는 사업지역의 위치, 규모, 특성 등에 따라 100분의 50의 범위에서 부과율을 조정할 수 있습니다(「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제3조제1항, 제11조의3제1항제2호·제3항 및 규제「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 시행령」 제16조의2제8항제2호).
건축연면적은 전체 연면적의 합계에서 다음의 어느 하나에 해당하는 연면적의 합계를 제외한 면적으로 합니다(규제「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제11조의3제5항규제「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 시행령」 제16조의2제6항).
지하층(주거용인 경우는 제외함)과 건축물 안의 주차장
공용의 청사와 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」에 따른 각급학교
규제「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 「주택법」 제2조제14호에 따른 복리시설
「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설(위 부대시설 및 복리시설은 제외)
해당 주택재건축사업이 시행되는 구역 내 종전 건축물의 연면적
국민주택 규모 이하인 임대주택의 연면적
공제액은 다음의 금액을 모두 합한 금액입니다. 이러한 공제액을 인정받으려는 사업시행자는 관할 시·도지사에게 그 사유를 증명하는 서류를 제출해야 합니다(규제「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제11조의3제5항, 규제「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 시행령」 제16조의2제4항 및 제5항).
해당 사업과 관련하여 도시철도 또는 철도의 건설 및 개량에 소요되는 비용을 부담하는 경우에는 그 금액
주택재건축사업이 시행되는 구역 또는 사업지역 밖에서 다음의 어느 하나에 해당하는 도로를 설치하거나 그 비용의 전부 또는 일부를 부담하는 경우에는 그 금액
√ 도로 관계 법령에 따른 고속국도, 자동차전용도로, 일반국도, 특별시도, 광역시도 또는 지방도
√ 광역도로에 해당하는 시·군·구도
√ 확정된 광역교통개선대책에 따라 건설 또는 개량되는 도로
√ 그 밖에 시·도지사가 광역교통에 영향을 미친다고 인정하는 도로
해당사업과 관련하여 다음의 어느 하나에 해당하는 시설을 설치하거나 그 시설의 건설 및 개량에 드는 비용의 전부 또는 일부를 부담하는 경우에는 그 금액
√ 주차장
√ 여객자동차 운수사업에 제공되는 차고지로서 지방자치단체의 장이 설치하는 공영차고지
√ 간선급행버스체계의 구성시설
√ 환승센터의 구성시설
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학교용지부담금
“학교용지부담금”이란 개발사업에 대하여 특별시장·광역시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 '시·도지사'라 함)가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비(이하 “부담금”이라 함)를 말합니다(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제3호).
학교용지의 조성·개발
주택재건축사업을 통해 기존 가구의 수를 제외한 가구의 수가 300가구 이상인 주택재건축사업(이하 “개발사업”이라 함)을 시행하는 자(이하 “개발사업시행자”라 함)는 주택재건축사업을 시행하기 위하여 수립하는 계획에 학교용지의 조성·개발에 관한 사항을 포함시켜야 합니다(규제「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제3조제1항).
학교용지부담금 부과 및 징수
주택재건축사업을 통해 100가구 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성·개발하거나 공동주택을 건설하는 경우 학교용지부담금 징수의 대상이 됩니다(「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제2호 참조).
주택재건축사업을 통해 공동주택을 분양하는 자는 부담금을 부과받을 수 있습니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부담금의 부과를 면제받습니다(규제「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제5조제1항 본문 및 제5항).
개발사업시행자가 교육감 의견으로 제시된 학교용지를 교육비특별회계에 기부채납(寄附採納)하는 경우
최근 3년 이상 취학 인구가 지속적으로 감소하여 학교 신설의 수요가 없는 지역에서 개발사업을 시행하는 경우(시·도지사의 판단에 따라 부담금을 부과받을 수 있음)
개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시·도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우
학교용지부담금 산정기준
부담금은 공동주택인 경우에는 분양가격을 기준으로 가구별 공동주택 분양가격에 1천분의 8을 곱한 금액이 부과됩니다(규제「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제5조의2).
재건축부담금 주소복사 즐겨찾기에추가
재건축부담금
“재건축부담금”이란 재건축초과이익 중 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액을 말합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호).
납부의무자
주택재건축 정비사업조합(이하 “조합”이라 함)은 1차적으로 재건축부담금을 납부할 의무가 있습니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제1항 본문).
재건축조합은 조합원별로 종전자산을 평가한 가액 등 다음의 사항을 고려하여 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액과 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장이 결정 및 부과하는 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 결정하여 이를 관리처분계획에 명시해야 합니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제3항, 제22조제1항,규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제4조, 제6조제4항 제17조제1항 각 호 외 본문).
√ 조합원(규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조제4항제8호에 따라 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우에는 위탁자를 말함. 이하 같음)별 개시시점 부과대상 주택의 가격(부과개시시점이 2006년 9월 24일 이전인 경우에는 개시시점 부과대상 주택의 가격에 종료시점 부과대상 주택의 가격 추정액에서 개시시점 부과대상 주택의 가격을 뺀 금액을 일 단위로 안분하여 개시시점부터 2006년 9월 24일까지 산정한 주택가격 변동분을 합한 주택의 가격을 말함)
√ 조합원별 종료시점 부과대상 주택의 가격 추정액
그러나 종료시점 부과대상 주택을 공급받은 조합원(조합이 해산된 경우 또는 신탁이 종료된 경우는 부과종료 시점 당시의 조합원 또는 위탁자를 말함)이 조합이 해산되었거나 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우, 신탁이 종료된 경우 또는 신탁업자가 해당 재건축사업의 신탁재산으로 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우에는 2차적으로 재건축부담금을 납부해야 합니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제6조제1항 단서).
조합원의 2차 납부의무는 산정된 재건축부담금 중 관리처분계획상 분담비율을 적용하여 산정한 금액에 한합니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」제6조제4항).
부과기준
부과기준은 다음과 같습니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제7조).
주택재건축부담금 = [종료시점 주택가액-개시시점 주택가액-정상가격상승분 총액-개발비용 등] × 부과율
※ 기준시점 등
1. 부과개시시점
부과개시시점은 해당 주택재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회(이하 '추진위원회'라 함)가 승인된 날입니다. 다만, 부과대상이 되는 주택재건축사업의 전부 또는 일부가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 해당하는 날을 부과개시시점으로 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제8조제1항「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제5조).

구분

부과개시시점

2003년 7월 1일 이전에 조합설립인가 받은

주택재건축사업

최초로 조합설립인가를 받은 날

추진위원회 또는 재건축조합이 합병된 경우

각각의 최초 추진위원회 승인일 또는 재건축조합인가일

추진위원회의 구성 승인이 없는 경우

신탁업자가 사업시행자로 최초 지정 승인된 날

추진위원회 분할된 경우

분할 이전에 최초로 해당추진위원회의 승인을 받은 날

조합이 분할된 경우

분할 이전에 최초로 해당 조합의 인가를 받은 날

위의 내용에도 불구하고 부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점으로부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제8조제2항).
2. 부과종료시점
부과종료시점은 해당 주택재건축사업의 준공인가일입니다. 다만, 부과대상이 되는 주택재건축사업의 전부 또는 일부가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 해당하게 된 날을 부과종료시점으로 한다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제8조제3항).
관계 법령에 따라 주택재건축사업의 일부가 준공인가된 날
관계 행정청의 인가 등을 받아 건축물의 사용을 개시한 날
※ 주택가액의 산정
1. 개시시점 주택가액
개시시점 주택가액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 부과대상 주택가격(공시된 주택가격이 없는 경우는 국토교통부장관이 산정한 부과 개시시점 현재의 주택가격)총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 가액입니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제9조제1항).
공시된 부과대상 주택가격이 없는 경우에는 인근 유사주택의 거래가격·임대료 및 건설비용 추정액 등을 종합적으로 고려해야 하며, 해당 주택에 전세권, 그 밖에 주택의 사용·수익을 제한하는 권리가 설정되어 있는 경우에는 그 권리가 설정되지 않은 것으로 보고 해당 주택의 가액을 산정해야 합니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제9조제1항).
2. 종료시점 주택가액
종료시점 주택가액은 「한국감정원법」에 따른 한국감정원(이하 "한국감정원"이라 함)에 의뢰하여 종료시점 현재의 주택가격 총액을 조사·산정하고 이를 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액으로 합니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제9조제2항 전단 및 규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제7조제1항).
이 경우 산정된 종료시점 현재의 주택가격은 규제「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조, 제17조 제18조에 따라 공시된 주택가격으로 봅니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제9조제2항 후단).
※ 정상주택가격상승분의 산정
1. 정상주택가격상승분
정상주택가격상승분은 개시시점 주택가액에 국토교통부장관이 고시하는 정기예금이자율과 종료시점까지의 해당 재건축 사업장이 소재하는 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 평균 주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제10조제1항).
2. 평균주택가격상승률
평균주택가격상승률은 「주택법」 제89조에 따라 국토교통부장관의 위탁을 받아 기금수탁자가 통계청 승인을 받아서 작성한 주택가격 통계를 이용하여 산정합니다. 다만, 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 주택가격 통계가 생산되기 이전 기간의 평균주택가격상승률은 부동산가격조사 전문기관에 의뢰하여 해당 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 기준시가 변동률, 통계청 승인을 받은 해당 특별자치시·특별자치도·시·군·구가 소재하는 광역지방자치단체의 주택가격 상승률 등을 감안하여 조사·산정하고 이를 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제10조제2항).
※ 개발비용의 산정
개발비용은 해당 주택재건축사업의 시행과 관련하여 지출된 다음의 금액을 합하여 산출합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제11조제1항).
공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비
관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금
관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 공공시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액(기부의 대가로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」「도시 및 주거환경정비법」에 따라 용적률 등이 완화된 경우는 제외함)
주택재건축조합(추진위원회 포함)의 운영과 관련된 경비
재건축소형주택 건설과 관련된 비용
※ 부과율
납부의무자가 납부해야 할 재건축부담금의 부과율은 다음과 같습니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제12조).

조합원 1인당 평균이익

부과율

3천만원 이하

면제

3천만원 초과5천만원 이하

3천만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수

5천만원 초과7천만원 이하

200만원 × 조합원수 + 5천만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수

7천만원 초과9천만원 이하

600만원 × 조합원수 + 7천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수

9천만원 초과1억1천만원 이하

1천200만원 × 조합원수 + 9천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수

1억1천만원 초과

2천만원 × 조합원수 + 1억1천만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수

재건축부담금 산정자료 제출
납부의무자는 사업시행인가 고시일로부터 3개월 이내에 재건축부담금 예정액 산정을 위한 명세서에 다음의 사항을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 제출해야 합니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제14조제1항 본문, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행규칙」 제3조제1항 각 호 외 본문, 제7조제1항 별지 제3호서식).
사업주체
사업시행기간
시공사
개발비용 추정액
부과대상 주택 중 일반분양분의 분양가격 추정액
그 밖에 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하는 자료
사업시행인가 고시일로부터 3개월 이내에 시공자가 선정되지 않은 경우에는 자료제출 기한을 시공자와의 계약 체결일로부터 1월 이내로 연장할 수 있습니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제14조제1항 단서).
재건축부담금 예정액 통지
특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 재건축부담금 산정자료를 제출받은 날로부터 30일 이내에 납부의무자에게 재건축부담금의 부과기준 및 예정액 통지서를 통해 재건축부담금의 부과기준 및 예정액을 통지해야 합니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제14조제2항, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조 별지 제4호서식).
재건축부담금의 사전통지
특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 재건축부담금을 결정·부과하기 전에 부과종료시점부터 3개월 이내에 그 부과기준 및 재건축부담금을 납부의무자에게 미리 재건축부담금 사전통지서로 통지해야 합니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제15조제2항, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제11조제1항, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행규칙」 제9조 별지 제5호서식).
재건축부담금의 결정 및 부과
특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 부과종료시점부터 4개월 이내에 재건축부담금을 결정·부과해야 합니다. 다만, 납부의무자가 이의신청을 제기한 경우에는 그 결과의 서면통지일로부터 1월 이내에 재건축부담금을 결정·부과해야 합니다(규제「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제15조제1항).
재건축부담금의 납부
재건축부담금의 납부의무자는 부과일부터 6개월 이내에 재건축부담금을 납부해야 하며, 이는 현금 납부를 원칙으로 하되, 해당 주택재건축사업으로 건설·공급되는 주택에 의한 납부를 인정할 수 있습니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제17조제1항 본문 및 제2항 본문).
다만, 국토교통부장관이 지정하여 고시한 납부대행기관 및 금융결제원을 통하여 신용카드·직불카드 등으로 납부하거나 해당 재건축사업으로 건설·공급되는 주택으로 납부할 수 있습니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제17조제2항 단서 및 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제12조의2제1항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 김병준
    2018.01.31
       댓글
    학교용지부담금에 대하여
    학교용지부담금액을 산출할 때 공동주택의 경우 가구별 공동주택 분양가격X1천분의 8인데 여기서 세대수를 정함에 있어 기존 거주자를 포함시키는지 불포함시키는지 알려주세요
    그리고 재건축에 동의하지 않은 조합원이 아닌자는 어떻게 처리하는지도 알려주세요

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  • 이 정보는 2017년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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