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 관리처분계획 수립 등
사업시행자는 분양신청기간이 종료된 경우에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장의 인가를 받아야 합니다.
기본계획을 수립하는 사업준비단계에서부터 준공인가받는 사업완료 단계에 이르기까지의 주택재건축사업 추진 절차도
관리처분계획 수립 주소복사 즐겨찾기에추가
관리처분계획의 개념
“관리처분계획”이란 주택재건축사업 시행 후 조합원들에게 분양되는 대지나 건축시설 등에 대한 권리의 배분계획을 말합니다(서울특별시, 『알기쉬운 도시계획 용어집』).
관리처분계획 수립
사업시행자는 규제「도시 및 주거환경정비법」 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 「도시 및 주거환경정비법」 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 함)의 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항).
관리처분계획의 내용
관리처분계획에는 다음의 사항이 포함되어야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제50조).
분양설계
분양대상자의 주소 및 성명
다음에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액. 다만, 1.과 3.의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」제46조의2제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함
1. 조합원 분양분(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함)
2. 일반 분양분
3. 기업형임대주택
4. 임대주택
5. 그 밖에 부대·복리시설 등
분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)
주택재건축사업비의 추산액(재건축부담금에 관한 사항 포함) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
분양신청을 하지 않은 자에 대한 조치로서 현금으로 청산해야 하는 토지 등 소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법
주택재건축사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세
조합원 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우 정관 또는 사업시행계획의 목적을 위해 정하는 보류지(건축물 포함)등의 명세와 추산가액 및 처분방법
기존 건축물의 철거 예정시기
관리처분계획 수립의 기준 주소복사 즐겨찾기에추가
관리처분계획 수립 기준
관리처분계획 인가를 받으려 사업시행자는 그 내용을 다음의 기준에 따라 관리처분계획을 수립해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제48조제2항).
종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 해야 합니다.
지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 해야 합니다.
너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있습니다.
재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위해 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 경우에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있습니다.
분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립합니다.
1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 않는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급해야 합니다.
위의 기준에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있습니다.
√ 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 특별시·광역시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 '시·도조례'라 함)로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있습니다.
√ 다음 어느 하나에 해당하는 토지 등 소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있습니다.
규제「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에 위치하지 않은 주택재건축사업의 토지소유자(다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 최초 사업시행인가를 신청하는 주택재건축사업의 토지등소유자는 제외함)
② 근로자(공무원인 근로자를 포함) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지 등 소유자
③ 국가, 지방자치단체 및 주택공사 등
「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자[「도시 및 주거환경정비법」 부칙(법률 제13912호, 2016. 1. 27.) 제2조에 의하여 2018년 7월 28일까지 유효]
규제「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항제4호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 합니다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없습니다.
규제「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 않은 주택재건축사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하여 공급할 수 있습니다
특히 주택재건축사업의 경우 관리처분계획은 다음의 방법 및 기준에 따라 작성해야 합니다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따릅니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제48조제7항「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제52조제2항)
분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 해당 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정해야 합니다.
1필지의 대지위에 2명 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 해야 합니다. 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 합니다.
부대·복리시설(부속토지 포함)의 소유자에게는 부대·복리시설을 공급해야 합니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있습니다.
① 새로운 부대·복리시설을 건설하지 않는 경우로서 기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소 분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율(정관 등으로 정하지 않은 경우에는 1로 함. 이하 ②에서도 같음)을 곱한 가액보다 큰 경우
② 기존 부대·복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소 분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우
③ 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 큰 경우
분양설계 계획 수립 주소복사 즐겨찾기에추가
분양설계 계획 수립
사업시행자는 관리처분계획 수립에 앞서 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 분양설계에 관한 계획을 수립해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제48조제1항제1호 및 제2항제5호).
종전 및 분양예정자산의 평가 주소복사 즐겨찾기에추가
감정평가업자의 평가
사업시행자가 관리처분계획의 내용 중 ① 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, ② 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격) 및 ③ 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음의 방법을 적용할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제48조제5항).
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 정하여 선정·계약한 1인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정합니다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있습니다.
시장·군수는 감정평가업자를 선정·계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정해야 합니다. 이 경우 감정평가업자의 선정·절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 시·도조례로 정합니다.
사업시행자는 감정평가를 하고자 하는 경우 시장·군수에게 감정평가업자의 선정·계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치해야 합니다. 시장·군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산해야 합니다.
물건조서 등의 작성 주소복사 즐겨찾기에추가
기존 건축물에 대한 자료 보관
사업시행자는 관리처분계획의 수립을 위하여 건축물 철거 전 기존 건축물에 대한 물건조서(物件調書)와 사진 또는 영상자료를 만들어 이를 착공 전까지 보관해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제52조의2제1항).
물건조서를 작성할 경우에는 종전 건축물의 가격산정을 위한 건축물의 연면적, 그 실측평면도, 주요마감재료 등을 첨부해야 합니다. 다만, 실측한 면적이 건축물대장에 첨부된 건축물 현황도와 일치하는 경우에는 건축물 현황도로 실측평면도를 갈음할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제52조의2제2항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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  • 이 정보는 2017년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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