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 정비구역지정 등에 따른 효과
정비구역이 지정ㆍ고시되면, 주택재건축 대상구역의 위치와 면적이 확정되므로 토지 등 소유자의 범위가 법적으로 확정됩니다.

정비구역 안에서 건축물 건축, 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취, 토지분할 등의 행위를 하려는 자는 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장의 허가를 받아야 합니다.
토지 등 소유자의 확정 주소복사 즐겨찾기에추가
토지 등 소유자란
'토지 등 소유자'란 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호 본문 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제6조).
다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조제4항에 따라 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호 단서).
정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
정비구역이 아닌 구역에 소재한 다음의 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자
규제「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 또는 규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건설한 아파트 또는 연립주택(주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 것은 제외함) 중 노후·불량건축물에 해당하는 것으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다.
① 기존 세대수가 20세대 이상인 것(지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피하다고 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 함)이 인정하는 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있음)
② 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하려는 것(사업계획승인 또는 건축허가에 포함되어 있지 않은 인접 대지의 세대수는 포함하지 않음)
위와 같이 토지 등 소유자는 원칙적으로 정비구역 안에 있는 토지 등의 소유자를 말하므로 정비구역이 지정·고시되면, 대상구역의 위치와 면적이 확정되므로 토지 등 소유자의 범위가 법적으로 확정됩니다.
※ 아파트 및 연립주택(규제「건축법 시행령」 제3조의5 별표 1 제2호가목·나목)
아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택(1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외함)
연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외함) 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택(1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외함)
정비구역 등에서의 건축제한 주소복사 즐겨찾기에추가
제한 행위에 대한 시장·군수의 허가
정비구역 안에서 건축물 건축, 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취, 토지분할 등 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자(허가받은 사항을 변경받으려는 자 포함)는 시장·군수의 허가를 받아야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제5조제1항「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의4제1항).
제한 행위에 대한 시장·군수의 허가

구분

제한 대상 행위

건축물의 건축 등

 건축물(가설건축물 포함)의 건축행위

 용도변경

공작물의 설치

 인공을 가하여 제작한 시설물(건축물은 제외함)의 설치

토지의 형질변경

 절토(切土)·성토(盛土)·정지(整地)·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위

 토지의 굴착 또는 공유수면의 매립

토석의 채취

 흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위(토지의 형질변경을 목적으로 하는 것은 위의 토지 형질변경의 내용에 따름)

토지분할

 토지분할행위

물건을 쌓아놓는 행위

 이동이 쉽지 않은 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위

죽목의 벌채 및 식재

 죽목(竹木)의 벌채 및 식재행위

※ 위반 시 원상회복명령 및 벌칙
시장·군수는 허가 없이 제한 대상 행위를 한 자에 대하여 원상회복을 명할 수 있습니다. 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 않는 경우에는 시장·군수는 「행정대집행법」에 따라 이를 대집행할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제5조제4항).
허가 또는 변경허가를 받지 않거나 거짓, 그 밖에 부정한 방법으로 허가 또는 변경허가를 받아 행위를 한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제85조제1호).
법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 위의 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형이 과(科)해 집니다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우에는 예외로 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제87조).
이 경우 시장·군수는 각 행위에 대한 허가를 하려고 할 경우에 시행자가 있다면 미리 그 시행자의 의견을 들어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의4제2항).
예외적 신고
허가를 받아야 하는 행위로서 정비구역의 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에 따라 행위허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 그 공사 또는 사업에 착수한 자는 정비구역이 지정·고시된 날부터 30일 이내에 그 공사 또는 사업의 진행상황과 시행계획을 첨부하여 관할 시장·군수에게 신고함으로써 해당 공사 또는 사업을 계속 시행할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제5조제3항「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의4제4항).
허가 면제 대상
다음의 어느 하나에 해당하는 행위는 정비구역 내일지라도 허가를 받지 않고 할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제5조제2항「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의4제3항).
재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위하여 하는 행위
농림수산물의 생산에 직접 이용되는 것으로서 다음의 간이공작물의 설치
√ 비닐하우스
√ 양잠장
√ 고추, 엽연초, 김 등 농림수산물의 건조장
√ 버섯재배사
√ 종묘배양장
√ 퇴비장
√ 탈곡장
√ 그 밖에 위의 공작물과 유사한 것으로서 국토교통부장관이 정하여 관보에 고시하는 공작물
경작을 위한 토지의 형질변경
정비구역의 개발에 지장을 주지 않고 자연경관을 손상하지 않는 범위에서의 토석 채취
정비구역 안에 존치하기로 결정된 대지 안에서 물건을 쌓아놓는 행위
관상용 죽목의 임시식재(경작지에서의 임시식재는 제외함)
정비계획 수립 중인 지역의 건축제한 주소복사 즐겨찾기에추가
행위 제한
국토교통부장관, 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 '시·도지사'라 함), 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입 방지를 위해 정비기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1회에 한하여 1년의 범위에서 연장할 수 있음)을 정하여 건축물의 건축 또는 토지의 분할을 제한할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제5조제7항).
제한 내용 고시
국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수 또는 구청장이 위와 같은 행위를 제한하려는 경우에는 제한지역·제한사유·제한대상행위 및 제한기간을 미리 관보(국토교통부장관의 경우) 또는 해당 지방자치단체의 공보에 게재하여 고시해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의5제1항 및 제4항).
도시계획위원회의 심의 및 의견청취
행위를 제한하려는 자가 국토교통부장관인 경우에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시·도지사, 시장, 군수 또는 구청장인 경우에는 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의5제2항).
행위를 제한하려는 자가 국토교통부장관 또는 시·도지사인 경우에는 중앙도시계획위원회 또는 시·도 도시계획위원회의 심의 전에 미리 제한하려는 지역을 관할하는 시장·군수의 의견을 들어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의5제3항).
시장·군수 허가
행위가 제한된 지역에서 건축물의 건축 또는 토지의 분할 행위를 하려는 자는 시장·군수의 허가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의5제5항).
도시·군관리계획과 대등한 효력 주소복사 즐겨찾기에추가
지구단위계획구역으로의 간주
정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 해당 정비구역 및 정비계획 중 다음의 어느 하나에 해당하는 사항은 규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조 제51조제1항에 따른 지구단위계획 및 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 봅니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제7항「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항).
용도지역이나 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항
기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항
지구단위계획구역의 지정목적 달성을 위하여 필요한 기반시설의 배치와 규모
도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발·정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획
건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도
건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획
환경관리계획 또는 경관계획
교통처리계획
그 밖에 토지 이용의 합리화, 도시나 농·산·어촌의 기능 증진 등에 필요한 사항
지구단위계획구역의 정비구역으로의 간주
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획구역에 대하여 정비계획의 내용을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우 포함)하는 경우 해당 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 봅니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제8항).
이에 따라 정비구역에서는 관계 법령에 따른 용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한, 용도지역의 건폐율, 용도지역의 용적률, 대지의 조경, 공개 공지의 확보, 대지와 도로의 관계, 건축물의 높이 제한, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한, 부설주차장의 설치에 대한 내용을 정비계획으로 정바는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제9항규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제3항).
주택 등 건축물의 분양받을 권리산정 기준일 주소복사 즐겨찾기에추가
정비구역지정·고시일 및 기준일 다음 날
정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 정비구역지정·고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위하여 기본계획수립 후 정비구역지정·고시 전에 따로 정하는 날(이하 '기준일'이라 함)의 다음 날부터 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정함에 따라 그 이후에는 1주택만을 공급할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조의2제1항).
1필지의 토지가 수 개의 필지로 분할되는 경우
단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지 등 소유자가 증가되는 경우
※ 시·도지사가 기준일을 따로 정하는 경우 시·도지사는 기준일·지정사유·건축물의 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조의2제2항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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  • 이 정보는 2017년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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