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 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정
시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 도시ㆍ주거환경기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등의 구역지정 요건에 해당하는 구역을 대상으로 해당 구역의 구체적인 개발계획과 내용을 결정하는 정비계획을 수립해야 합니다.

정비구역은 정비계획에 대한 주민공람, 지방의회 의견청취 등의 절차를 거친 후 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장에 의해 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사에게 정비구역지정 신청이 있어야 하며, 신청을 받은 시ㆍ도지사가 이를 지정해야 합니다. 다만, 인구 50만명 이상의 대도시 시장은 정비구역지정 신청 없이 직접 정비구역을 지정할 수 있습니다.
기본계획을 수립하는 사업준비단계에서부터 준공인가를 받는 사업완료 단계에 이르기까지의 주택재건축사업 추진절차도
정비계획 주소복사 즐겨찾기에추가
정비계획 및 정비구역의 개념
“정비계획”이란 도시·주거환경기본계획(이하 “기본계획”이라 함)에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 구역지정 요건에 해당하는 구역을 대상으로 해당 구역의 구체적인 개발계획과 내용을 결정하는 계획 또는 절차로서 정비사업 시행을 위한 구체적인 시행계획을 말합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항 및 『도시 및 주거환경 정비사업 여행』 참조).
※ 불량·노후건축물의 구체적 범위에 대한 보다 자세한 내용은 <주택재건축 개관-주택재건축의 개념-주택재건축의 개념>부분에서 확인할 수 있습니다.
“정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 정비계획에 따라 지정·고시된 구역을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호).
정비계획의 내용
정비사업의 명칭
정비구역 및 그 면적
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설(이하 '도시·군계획시설'이라 함)의 설치에 관한 계획
공동이용시설 설치계획
현금납부에 관한 사항
건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
환경보전 및 재난방지에 관한 계획
정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
세입자 주거대책
정비사업시행 예정시기
정비사업을 통하여 규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 기업형임대주택(이하 “기업형임대주택”이라 함)을 공급하거나, 임대할 목적으로 주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(이하 “주택임대관리업자”라 함)에게 위탁하려는 경우에는 다음의 사항. 다만, 2.와 3.의 사항은 건설하는 주택 전체 세대수에서 기업형임대주택 또는 임대할 목적으로 주택임대관리업자에게 위탁하려는 주택(이하 “임대관리 위탁주택”이라 함)이 차지하는 비율이 100분의 20 이상, 임대기간이 8년 이상의 범위 등에서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우로 한정
1. 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택에 관한 획지별 토지이용 계획
2. 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지이용을 증진시키기 위하여 필요한 건축물의 용도에 관한 계획
3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목에 따른 주거지역을 세분 또는 변경하는 계획과 용적률에 관한 사항
4. 그 밖에 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 원활한 공급 등을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항에 따른 지구단위계획의 내용에 관한 계획(필요한 경우에 한함)
정비사업의 시행방법
기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획
정비기반시설의 설치계획
정비구역을 둘 이상의 구역으로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 구역 또는 정비구역을 하나의 구역으로 결합하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할 또는 결합에 관한 계획
건축물의 건축선에 관한 계획
홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과
정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항
안전 및 범죄예방에 관한 사항
그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 특별시·광역시 또는 도의 조례(이하 “시·도 조례”라 함)가 정하는 사항
정비계획 수립 대상 주소복사 즐겨찾기에추가
정비계획 수립 대상지역
주택재건축사업을 위한 정비계획 수립 대상지역은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업을 위한 정비구역에 해당하지 않는 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역이어야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항 및 제3항, 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조제1항 별표 1 제3호).

구분

대상지역

공동주택 재건축사업

 1. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역

 2. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역

 3. 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업 후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역

 4. 3 이상의 아파트 또는 연립주택이 밀집되어 있는 공동주택단지 지역으로 해당 지역이 시·도 조례가 정하는 면적 이상인 경우로서 안전진단 실시 결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역

「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제6조에 따른 정비구역 외에서의 주택재건축사업은 정비계획을 수립하지 않고도 건축위원회의 심의를 거쳐 사업시행인가를 받아 사업을 진행할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조제2항 참조).
대상지역 적합 여부 확인
시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 '시장·군수'라 함)은 정비계획을 수립하는 경우에는 다음의 사항을 조사하여 위의 재건축정비구역 대상에 적합한지 여부를 확인해야 하며, 정비계획을 변경하려는 경우에는 변경내용에 해당하는 사항을 조사·확인해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조제2항).
주민 또는 산업의 현황
토지 및 건축물의 이용과 소유현황
도시·군계획시설 및 정비기반시설의 설치현황
정비구역 및 주변지역의 교통상황
토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황
정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견
그 밖에 시·도 조례로 정하는 사항
시장·군수는 사업시행자(사업시행자가 2 이상인 경우에는 그 대표자를 말함)로 하여금 위의 조사를 하게 할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조제3항).
주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차 주소복사 즐겨찾기에추가
정비계획안 입안에서 시작하여 국토해양부장관 보고에 이르기까지의 정비계획수립 및 정비구역지정 절차도
정비계획 수립(입안)
시장, 군수 또는 구청장에 의한 정비계획 수립
자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 “구청장등”이라 함)는기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 구역지정 요건에 해당하는 구역을 대상으로 해당 구역의 구체적인 개발계획과 내용을 결정하는 정비계획을 수립해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).
토지 등 소유자에 의한 정비계획 입안 제안
토지 등 소유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등에게정비계획의 입안을 제안할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제4항).
1. 단계별 정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년(시·도 조례로 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 함) 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 않은 경우
2. 토지 등 소유자가 주택공사등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우
3. 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시·도 조례로 정하는 경우
4. 정비사업을 통하여 기업형임대주택을 공급하거나, 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서 규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항제7호의2 각 목을 포함하는 정비계획의 수립을 요청하고자 하는 경우
5. 규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조제4항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우
위와 같이 정비계획의 입안을 제안하려는 자는 시·도 조례에 따라 토지 등 소유자의 동의를 받은 후 제안서에 정비계획도서, 계획설명서, 그 밖의 필요한 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의2제1항).
시장·군수는 제안이 있는 경우에는 제안일부터 60일 이내(부득이한 사정이 있는 경우 1회에 한하여 30일 연장 가능)에 정비계획에의 반영 여부를 제안자에게 통보해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조의2제2항).
※ 정비계획의 작성기준 및 작성방법에 대한 보다 자세한 내용은 「도시·주거환경 정비계획 수립 지침」(국토교통부 훈령 제2016-691호, 2016. 4. 8. 발령·시행)에서 확인할 수 있습니다.
정비기반시설 및 국·공유재산 관리청의 의견 청취
시장·군수는 정비기반시설의 귀속 및 국·공유재산의 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 수립하려는 경우에는 미리 해당 정비기반시설 및 국·공유재산의 관리청의 의견을 들어야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제11항).
주민통보, 주민설명회 및 주민공람
구청장등은 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고, 30일 이상 주민에게 공람해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).
정비계획을 주민에게 공람하려는 경우 시장·군수는 미리 공람의 요지 및 공람장소를 해당 지방자치단체의 공보 및 인터넷에 공고하고, 공람장소에 관계 서류를 비치해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제11조제1항).
주민 의견 제출
주민은 공람기간 이내에 시장·군수에게 서면으로 의견을 제출할 수 있으며, 시장·군수는 제출된 의견을 심사하여 채택할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 이를 채택하고, 그렇지 않은 경우에는 의견을 제출한 자에게 그 사유를 알려주어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제11조제2항).
지방의회 의견 청취
구청장등은 정비계획에 대한 주민공람을 하며 지방의회의 의견을 들어야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).
이 경우 지방의회는 구청장등이 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우에는 이의가 없는 것으로 봅니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).
정비구역 지정 신청
구청장등은정비계획에 대한 지방의회 의견을 들은 후 이를 첨부하여 특별시장·광역시장에게정비구역지정을 신청해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).
규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조제4항제1호에 따라 정비구역을 지정 또는 변경하려는 경우에는 구청장등(“군수”는 “구청장등”으로 봄)이 특별시장·광역시장에게 정비구역 지정을 신청하지 않고 직접 정비구역을 지정(변경지정을 포함)합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제2항).
지방도시계획의원회의 심의
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는정비구역을 지정 또는 변경지정하려는 경우(경미한 사항을 변경하려는 경우에는 제외 가능함)에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제5항).
정비구역지정·고시 등
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 해당 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제6항).
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제6항).
※ 정비기반시설 설치를 위한 정비구역 지정
시·도지사 또는 대도시의 시장은 정비구역의 진입로 설치를 위하여 필요한 경우에는 진입로 지역과 그 인접지역을 포함하여 정비구역을 지정할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제64조제3항).
국토교통부장관 보고
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 그 사실을 국토교통부장관에게 보고해야 하며, 이 경우 다음의 사항을 포함하여 보고(전자문서에 의한 보고 포함)해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제6항「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제4조).
해당 정비구역과 관련된 도시·군계획(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군기본계획 및 도시·군관리계획을 말함) 및 기본계획의 주요내용
정비계획의 요약
도시·군관리계획결정 조서
정비계획의 변경 주소복사 즐겨찾기에추가
정비계획의 내용 변경
정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 경우에는 정비계획 수립과 같은 절차를 거쳐 정비구역 변경지정을 신청해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).
정비계획의 경미한 사항의 변경
「도시 및 주거환경정비법」 제7호의2다목을 포함하는 정비계획은 기본계획에서 정하고 있는 제3조제1항제10호에 따른 건폐율·용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획에도 불구하고 수립할 수 있으며,수립된 정비계획의 내용 중 다음의 어느 하나에 해당하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 않을 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제12조).
1. 정비구역 면적의 10% 미만의 변경인 경우
2. 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10% 미만의 변경인 경우
3. 공동이용시설 설치계획의 변경인 경우
4. 재난방지에 관한 계획의 변경인 경우
5. 정비사업 시행예정시기를 1년의 범위에서 조정하는 경우
6. 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 개별 용도범위에서의 건축물의 주용도의 변경인 경우
7. 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10% 미만의 범위에서 확대하는 경우
8. 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우
9. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군기본계획, 도시·군관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우
10. 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우
11. 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가 등 관계 법령에 따른 심의결과에 따른 건축계획의 변경인 경우
12. 그 밖에 위 1.부터 8.까지 및 9.부터 11.까지와 유사한 사항으로서 시·도 조례로 정하는 사항의 변경인 경우
정비구역의 분할 및 결합 주소복사 즐겨찾기에추가
정비구역의 분할 및 결합
시장·군수는 주택재건축사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하거나, 서로 떨어진 2 이상의 구역(정비구역 대상 요건에 해당하는 구역에 한함) 또는 정비구역을 하나의 정비구역으로 지정 신청할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제34조제1항).
정비구역을 분할하거나 서로 떨어진 지역을 하나의 정비구역으로 지정하여 주택재건축사업을 시행하려는 경우 시행 방법과 절차에 관한 세부사항은 시·도 조례에 따릅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제34조제2항).
정비구역 등 해제 주소복사 즐겨찾기에추가
구청장등의 해제 요청에 따른 정비구역 등의 해제
구청장등의 정비구역 등 해제 요청
구청장등은 정비예정구역 또는 정비구역(이하 '정비구역 등'이라 함)이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 특별시장·광역시장에게 정비구역 등의 해제를 요청해야 하고, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 직접 정비구역 등을 해제해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제1항).
√ 정비예정구역에 대해 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 않거나 구청장등이 정비구역 지정을 신청하지 않는 경우
√ 조합이 시행하는 주택재건축사업이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
1. 토지 등 소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인을 신청하지 않는 경우
2. 토지 등 소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우(규제「도시 및 주거환경정비법」 제13조에 따라 추진위원회를 구성하지 않는 경우만 해당)
3. 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우
4. 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 않는 경우
규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조의2에 따라 추진위원회의 승인 또는 조합설립인가가 취소되는 경우
주민공람 등
정비구역 등을 해제하거나 정비구역 등의 해제를 요청하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등 정비구역 등의 해제에 관한 내용을 30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등 정비구역 지정의 취소에 관한 계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 봄) 이를 첨부해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제2항).
해제 요청에 따른 정비구역 등의 해제
정비구역 등을 해제하거나 정비구역 등의 해제를 요청받은 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 등을 해제해야 합니다. 다만, 다음의 경우에는 도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제1항제1호부터 제3호까지에 따른 해당 기간을 2년의 범위에서 연장하여 정비구역등을 해제하지 않을 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제3항).
√ 정비구역등의 토지등소유자(규제「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 따라 조합을 설립한 경우에는 조합원을 말함) 100분의 30 이상의 동의로 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제1항제1호부터 제3호까지에 따른 해당 기간 도래 전까지 연장을 요청하는 경우
√ 정비사업의 추진상황으로 보아 주거환경의 계획적 정비 등을 위하여 정비구역등의 존치가 필요하다고 인정하는 경우
시·도지사 또는 대도시의 시장의 정비구역 등 지정 해제
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 등의 지정을 해제할 수 있습니다. 이 경우 1. 및 2.에 따른 구체적인 기준 등에 필요한 사항은 시·도조례로 정합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제4항).
1. 정비사업의 시행에 따른 토지 등 소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우
2. 정비구역 등의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우
3. 토지 등 소유자의 30/100 이상이 정비구역 등(추진위원회가 구성되지 않은 구역에 한함)의 해제를 요청하는 경우
해제된 정비구역 등의 환원 등
정비구역 등이 해제된 경우에는 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 봅니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제5항).
정비구역 등이 해제된 경우 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 해제된 정비구역등을 주거환경관리사업구역으로 지정할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제6항).
정비구역 등 해제에 대한 고시 및 통보 등
특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 정비구역 등을 해제하는 경우(규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제3항 단서에 따라 해제하지 아니한 경우를 포함) 그 사실을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토교통부장관에게 통보해야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조의3제7항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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  • 이 정보는 2017년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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