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 주택재건축사업의 안전진단
시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행 여부를 결정하기 위해 안전진단을 실시해야 합니다.

천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하거나 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 인정하는 경우에는 안전진단 없이 주택재건축사업을 진행시킬 수 있습니다.
기본계획을 수립하는 사업준비단계에서부터 준공인가를 받는 사업완료단계에 이르기까지 주택재건축사업 추진절차
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안전진단 실시
특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 '시장·군수'라 함)은 정비계획의 수립, 주택재건축사업의 시행여부 결정 또는 안전사고를 방지하기 위해 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 안전진단을 실시해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제12조제1항 본문).
도시·주거환경정비기본계획의 단계별 정비사업추진계획에 따라 주택재건축사업의 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 경우
정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우
정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하려는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우
정비예정구역을 지정하지 않은 지역에서 주택재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단을 요청하는 경우
「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호나목에 해당하는 건축물의 소유자로서 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자가 해당 사업예정구역에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우
위에 따라 주택재건축사업의 시행을 결정한 날부터 10년이 되는 날까지 규제「도시 및 주거환경정비법」 제28조에 따른 사업시행인가를 받지 않고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 시장·군수가 안전사고의 우려가 있다고 인정하는 경우
「재난 및 안전관리 기본법」 제27조제1항에 따라 재난이 발생할 위험이 높거나 재난예방을 위하여 계속적으로 관리할 필요가 있다고 인정하여 특정관리대상시설등으로 지정하는 경우
규제「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제7조제2항에 따라 재해 및 재난 예방과 시설물의 안전성 확보 등을 위하여 정밀안전진단을 실시하는 경우
규제「주택법」 제46조제4항에 따라 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하여 안전진단을 실시하는 경우
※ 안전진단 실시를 위한 건축물 및 그 부속토지의 소유자의 동의자 수 산정방법 및 동의철회 등에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <사업준비-안전진단 실시-안전진단 요청 및 실시 여부 결정>에서 확인할 수 있습니다.
안전진단 세부 절차
안전진단요청 및 실시여부를 결정하여 안전진단을 실시하고, 주택재건축시행 여부를 결정하기까지의 안전진단 절차도
안전진단 대상 주소복사 즐겨찾기에추가
안전진단 대상
주택재건축사업의 안전진단은 주택단지 내의 건축물을 그 대상으로 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제12조제2항 본문).
※ '주택단지'란 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제7호).
① 주택건설사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지
② ①의 토지 중 도시·군계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
③ ①에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
④ 토지분할 청구에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
⑤ 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
안전진단 제외 대상
다음 건축물의 경우는 안전진단 대상에서 제외될 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제12조제2항 단서 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제20조제1항).
시장·군수가 인정하는 경우
√ 주택단지 내 건축물 중 다음의 어느 하나에 해당하여 시장·군수가 인정하는 경우에는 안전진단 대상에서 제외할 수 있습니다.
① 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하는 경우
② 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 인정하는 경우
③ 진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 인정하는 건축물의 경우
공동주택 재건축사업의 경우
√ 3 이상의 아파트 또는 연립주택이 밀집되어 있는 공동주택단지 지역으로 해당 지역이 특별시·광역시 또는 도의 조례가 정하는 면적 이상인 경우에는 안전진단 실시 결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받았다면 그 나머지 건축물에 대하여는 안전진단의 대상에서 제외됩니다.
※ 불량·노후건축물의 구체적 범위에 대한 보다 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <주택재건축 개관-주택재건축의 개념-주택재건축의 개념>부분에서 확인할 수 있습니다.
단독주택 재건축사업의 경우
기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있음)을 재건축하려는 경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역으로 ① 노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 3분의 2 이상이거나, ② 노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상인 경우에는 그 나머지 건축물에 대하여는 안전진단의 대상에서 제외됩니다.
안전진단 비용 주소복사 즐겨찾기에추가
시장·군수의 부담
안전진단에 드는 비용은 원칙적으로 시장·군수가 부담합니다(규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제21조제1항).
요청자 부담
시장·군수는 안전진단의 실시가 다음의 어느 하나에 해당하는 요청으로 실시된 경우에는 안전진단에 소요되는 비용을 해당 안전진단 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있습니다[규제「도시 및 주거환경정비법」 제12조제1항 단서, 부칙(법률 제9444호) 제9조 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제21조제2항).
정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 경우
정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하려는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 경우
유용한 법령정보

유용한 법령정보

Q. 특별수선충담금 및 공동주택의 관리로 들어온 비용을 입주자대표회의의 의결을 거쳐 재건축비용(안전진단비용 등)으로 전용이 가능한지?

A. 공동주택의 관리 등으로 인해 발생한 수입의 용도 및 사용절차는 해당 공동주택의 관리규약에 따릅니다. 따라서 이에 대한 사용절차 등을 입주자대표회의의 의결사항으로 정하고 있다면 이에 따라야 하며, 따로 규정하고 있지 않다면 입주민의 의견을 수렴하여 결정하는 것이 적절하다고 판단됩니다.다만, 특별수선충당금(현행 장기수선충당금)의 경우 「주택법」의 장기수선계획에 따라 공동주택 공용부분 주요시설의 교체, 보수 등에 사용하도록 하고 있으므로 이에 따라야 할 것입니다.

<출처: 국토해양부, 『도시 및 주거환경 정비사업 여행(2010)』>

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  • 이 정보는 2017년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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