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 주택재건축의 개념
“주택재건축사업”이란 도로ㆍ상하수도ㆍ가스공급시설ㆍ공원ㆍ공용주차장 등과 같은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 「도시 및 주거환경정비법」에서 정하고 있는 정비사업 가운데 한 가지를 말합니다.
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주택재건축
건물을 건축한 후 상당한 시간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나, 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 다시 지으면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있는 경우에 그 건물을 철거하여 그 대지 상에 새로운 건물을 건축하는 것을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항 참조).
주택재건축사업
“주택재건축사업”이란 도로·상하수도·열·가스공급시설·공원·공용주차장 등과 같은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 「도시 및 주거환경정비법」에서 정하고 있는 정비사업 가운데 한 가지를 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호다목).
정비구역”'이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 규제「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 지정·고시한 구역을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호).
정비사업”이란 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업으로 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업(정비구역이 아닌 구역에서 시행되는 주택재건축사업 포함) , 도시환경정비사업, 주거환경관리사업 및 가로주택정비사업이 여기에 해당합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호).
노후·불량건축물
“노후·불량건축물”이란 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제2조).
건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 인한 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물이고 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
√ 급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물
√ 건축물의 내구성·내하력(耐荷力) 등이 「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준」(국토교통부 고시 제2015-329호, 2015. 5. 29, 발령·시행)에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물
주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재하고 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물로서 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시·도조례”라 함)로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
규제「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 시·도 조례가 정하는 대지 분할 금지 면적에 미달되거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
√ 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물
√ 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
도시미관을 저해하거나 노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 시·도조례로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물
√ 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물
√ 건축물의 급수·배수·오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물
※ 노후·불량주거지 개선계획 수립
국토교통부장관은 주택 또는 기반시설이 열악한 주거지의 주거환경개선을 위하여 5년마다 개선대상지역을 조사하고 연차별 재정지원계획 등을 포함한 노후·불량주거지 개선계획을 수립해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제82조의2).
주택재건축사업의 대상지역 주소복사 즐겨찾기에추가
정비구역 내 대상지역
주택재건축사업을 위한 정비구역은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업 및 가로주택정비사업의 대상(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 별표 1 참고)에 해당하지 않는 지역으로 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 지정하여, 주택재건축사업을 시행할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조제1항 별표 1 참조).
기존의 공동주택을 재건축하려는 경우에는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역
√ 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
√ 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
√ 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업 후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역
√ 3 이상의 아파트 또는 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시·도 조례로 정하는 면적 이상인 지역
※ 아파트 및 연립주택(규제「건축법 시행령」 제3조의5 별표 1 제2호가목·나목)
아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택(1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외함)
연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외함) 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택(1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외함)
※ “필로티 구조”란 지면에 닿는 접지층에 있어서 기둥, 내력벽 등 하중을 지지하는 구조체 이외의 외벽, 설비 등을 설치하지 않고 개방시킨 구조로서 지상 층 부분이 기둥 등으로 이뤄져 통행공간이나 주차장등으로 활용할 수 있는 개방된 공간을 말합니다(서울특별시, 알기쉬운 도시계획 용어집).
필로티는 지상층부분이 벽이 없고 기둥 등으로 이뤄진 공간을 의미하며, 주차공간 등으로 활용되고 공중의 통행이 자유로워야 한다는 설명을 하는 그림
기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있음)을 재건축하려는 경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역(단, 부지 면적이 5천㎡ 이상인 지역으로서 시·도 조례로 따로 정하는 지역은 다음에 해당하지 않더라도 가능함)
√ 해당 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 해당 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것(추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 제외함)
√ 노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 3분의 2 이상이거나, 노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상일 것
정비구역 외 대상지역
정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 주택[사업계획승인 또는 건축허가(이하 '사업계획승인 등'이라 함)를 받아 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후·불량건축물에 해당하는 것으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택(건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 것은 제외함)] 및 그 부속토지와 부대·복리시설 및 그 부속토지에 대하여 주택재건축사업을 시행할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호나목 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제6조).
기존 세대수가 20세대 이상인 것(지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피하다고 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 인정하는 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있음)
기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하려는 것. 이 경우 사업계획승인 등에 포함되어 있지 않은 인접 대지의 세대수를 포함하지 않습니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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  • 이 정보는 2017년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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