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상가건물을 임차하여 화장품 가게를 운영하던 중 가게의 작은 부분을 다른 사람에게 네일샵으로 운영할 수 있도록 세를 주려 합니다. 주인의 허락없이 가게의 일부를 다른 사람에게 세를 줘도 될까요?
가능합니다. 「민법」은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차 상가건물을 제3자에게 전대한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 특별한 약정이 없는 한 그 임차상가건물의 작은 부분을 세를 주는 것은 주인의 허락 없이도 가능합니다. 따라서 질문과 같이 가게의 작은 부분을 임대인의 동의 없이 전대한 경우라 하더라도 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없습니다.
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서울에서 보증금 2억원에 계약기간 6개월로 하여 상가건물을 임차하였습니다. 곧 기간이 만료되는데, 바로 비워줘야 할까요?
기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 따라서 임차인은 계약서에 6개월을 계약기간으로 하였더라도 1년간 임대차 관계를 유지할 수 있습니다. ◇ 임대차기간 ☞ 「상가건물 임대차보호법」은 임대차 기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에는 임차인의 보호를 위해 그 기간을 최저 1년으로 보장하고 있습니다. 또한, 임차인이 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수도 있도록 하고 있습니다. ☞ 따라서 임대차 기간을 반드시 1년으로 기재할 필요는 없고, 임차인의 형편에 맞추어 1년 미만으로 약정할 수도 있습니다.
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상가건물 경매에 참가하려고 합니다. 어떤 사항을 확인해야 하나요?
상가건물의 입찰에 참여하려는 경우에는 1. 매수 목적을 잘 생각해야 합니다. 예를 들어, 임대수익을 올리려는 경우에는 역세권이나 유동인구가 많은 상업지구의 상가건물이 유리할 수 있으며, 가족단위 고객을 상대로 영업하려는 경우에는 상업지구가 아닌 아파트 등 대규모 주택지역이 더 적합할 수 있습니다. 2. 대규모상가, 아파트단지 내 상가 등에는 특정 영업이 제한될 수 있으므로 상가운영회 등을 통해 미리 확인할 필요가 있습니다. 3. 대항력 있는 임차인이 있는지 해당 건물의 등록사항을 열람해서 확인해 보아야 합니다. 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매수인에게 인수될 수 있기 때문입니다. 4. 현장조사를 통해 다음 사항들을 확인하는 것이 도움이 됩니다. ① 건물위치, 접근성, 주차 공간, 역세권, 유동인구, 실수요층 등 상업공간으로서의 환경 ② 건물의 보존상태, 수리 필요성 등 건물 상태 ③ 관리비 등 미납 여부(오피스텔 등 집합건물인 경우) ④ 향후 택지개발 가능성 ◇ 건물 등록사항의 열람 신청 ☞ 관할 세무서를 방문해서 해당 건물에 대한 등록사항의 열람을 신청할 수 있습니다.
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분식점을 창업하려고 지하철역 근처의 상가를 빌리기로 했는데요. 저는 이곳에서 오랫동안 장사를 하고 싶은데 갑자기 주인이 바뀌면 쫓겨나는 일이 생기지는 않을까 걱정이 돼요. 이런 경우를 대비할 수 있는 방법은 없나요?
「상가건물 임대차보호법」에 따라 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청하여 대항력을 취득하면 상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물 소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있어요. ◇ 대항력 ☞ “대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 또는 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. ◇ 대항력의 요건 ☞ 상가건물의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항력을 갖추려면 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청해야 합니다. ◇ 대항력의 발생 ☞ 대항력은 위의 대항요건을 갖추면, 사업자등록을 신청한 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 생깁니다. ☞ 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물 소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다. ☞ 임차권은 임차건물에 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸하지만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않습니다.
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서울 종로에 있는 상가건물을 임차하여 조그마한 커피전문점을 운영하려는 A씨는 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있나요?
보호받을 수도 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 임대차에만 적용됩니다. 또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. A씨의 경우 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다. 다만, A씨의 임차 보증금이 9억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다. ◇ 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 보증금의 범위 ☞ 지역별 보증금의 범위는 다음과 같습니다. 서울특별시: 9억원 이하 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시: 6억 9천만원 이하 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원 이하 그 밖의 지역 : 3억7천만원 이하 ☞ 보증금 외의 차임이 있는 경우 월 단위의 차임에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액을 임차보증금으로 봅니다. 예를 들면, 서울에 소재하는 상가건물에 보증금 5천만원, 월세 50만원에 들어간 경우 임차보증금은 1억원(50만원× 100 + 5천만원)입니다. ※ 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례의 규정은 위의 지역별 보증금의 범위를 초과하는 임대차에 대해서는 적용합니다.