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 주택임대차계약의 종료
임대차계약은 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 종료됩니다.

임차인 또는 임대인은 해지권유보의 특약이 있는 경우 등 일정한 경우에 한해 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

임대차가 종료되면, 임차인은 주택을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.
주택임대차의 종료 원인 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 기간의 만료
임대차는 임대차 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
물론, 임대차 기간의 정함이 있는 경우에도 해지권 유보의 특약을 한 경우, 임차인이 파산선고를 받은 경우 등 해지사유가 있는 경우에는 계약해지의 통고로써 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다(「민법」 제636조 제637조).
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 한 경우에는 임대차 기간이 끝난 때에 종료합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 참조).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <주택임대차계약–임대차 계약–임대차계약서의 작성>에서 확인하실 수 있습니다.
계약해지의 통고
임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2).
임차인 또는 임대인은 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 예를 들어 “전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다” 라는 해지권 유보의 특약을 약정한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 제636조).
임차인의 파산
임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「민법」 제637조제1항).
이 경우 각 당사자는 상대방에 대해 계약해지로 생긴 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제637조제2항).
즉시 해지
임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 임대차는 종료됩니다.
임차인이 해지할 수 있는 경우
√ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)
√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)
√ 임대인의 지위가 양도된 경우(대법원 2002. 9. 4. 선고, 2001다64615 판결)
임대인이 해지할 수 있는 경우
√ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).
√ 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)
√ 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)
√ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
※ 임대차계약의 해지 방법
임대차계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고, 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 그 내용증명서를 3년간 보관하기 때문에 보관기간 내에는 그 등본을 교부받을 수 있습니다(「우편법 시행규칙」 제48조 제55조).
임대차 종료의 효과 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차관계의 소멸 및 손해배상
임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지한 때에는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다(「민법」 제550조).
임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 고의 또는 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조, 제390조 제750조).
임차주택의 반환 및 임차보증금의 반환
임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다(「민법」 제536조).
임차인이 임대차계약을 중도에 해지하는 경우 임차보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 이와 같이 임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 보증금을 반환해줄 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문입니다(대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결).
그러나 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제2항).
따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고, 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다. 다만, 임차인은 반대의무인 임차주택의 인도를 하지 않더라도 집행권원을 받게 되면 강제집행을 개시할 수 있습니다(주택임대차보호법3조의21항 및 민사집행법41).
임차권등기명령신청권의 취득
임차인은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 되고, 임대차등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항).
따라서 임차인은 임대차등기를 마친 후 임차주택을 인도하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 그 경우에는 차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가지게 됩니다.
※ 임차권등기명령신청에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–보증금의 회수–임차권등기명령신청>에서 확인하실 수 있습니다.
유익비상환청구 및 부속물매수청구
임차인은 일정한 경우에 한해 임대인에게 유익비의 상환을 청구하거나 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제2항 및 제646조).
다만, 임대차계약이 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물의 매수를 청구할 수 없습니다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–유익비상환청구> 및 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–부속물매수청구>에서 확인하실 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–전세권의 소멸사유
일반적인 소멸사유
전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다.
전세권에 특유한 소멸사유
전세권설정자의 소멸 청구
√ 전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용 수익하지 않은 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).
전세권의 소멸 통고
√ 각 당사자는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다(「민법」 제313조).
목적 부동산의 멸실
√ 전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고, 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다. 이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
√ 전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에게 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권 목적물의 일부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권설정자는 전세권자의 부동산 용법 위반을 이유로 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조제1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
전세권의 포기
√ 전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있습니다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없습니다(「민법」 제371조제2항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 자만보
    2015.06.01
       댓글
    임대인입니다. 어머님이 임대를 관리하시는데 연로하셔서 계약기간을 깜빡하시고 계약만료 이틀정에 임차인에게 방을 비워달라고 하시면서 방구할때까지 기간을 두달 준다고 하셨답니다. 임차인은 복비와 이사비용을 요구하는데요 당장 나가라는것도 아니고 두달을 준다는데 막무가네입니다. 어떻게 해야하는지요? 만약 복비와 이사비용을 지불한다면 당장 방을 비워달라고 할수있나요? 좋은 답변 부탁드립니다. 수고하세요.
  • 비공개
    2015.04.29
       댓글

    임대차 계약과 동시에
    임대인 동의하에 전전세계약을 하여 임대인, 임차인, 전차인의 3자계약 상태인데요

    계약서상 계약갱신관련 계약조문에
    '계약의갱신을 원하지 아니할 경우 임대인은 전세기간 만료 6월전부터 1월전까지, 임차인은 1월전까지 상대방에게
    계약해지의 통고를 하여야한다' 라고 조문을 넣고 계약을 성립시켰습니다.

    그 뒤 임대차기간종료시점이 되어 전세보증금반환이 어려워질 것을
    우려한 전차인이 직접 임대인에게 내용증명을 보낸 상태인데요. 임차인이 아닌 전차인이 보낸 내용증명만으로도
    갱신거절의사로 볼수 있을까요 ? (임차인은 별도의 내용증명을 보내지는 않은 상태입니다.)
    관련 법조항이나 판례가 있다면 답변부탁드립니다. 감사합니다.
  • 부녀회장
    2015.03.10
       댓글
    임대인입니다...

    2015년 9월7일에 만기인 임차인이 어제 (3/9) 4월중에 나가야 할것 같다고 계약해지? 통보를 해왔습니다...
    중계사무소에 오늘 방을 내놓았고 오늘(3/10)연락이 와서 1명이 보고 갔습니다..
    근데 갑자기 임차인 남편이 와서는 얼마에 내놓았냐고 하는겁니다...
    임차인이 지금 전세금과 같게 방을 내놓으라고 하는겁니다...
    벌써 2년전에 계약했던 전세금이고 이젠 시세가 좀 올라서 시세에 맞춰서 올려놨다고 했습니다...
    남편이 가고 잠시후에 부인이 왔습니다...
    올려놓으면 나가라고 하는거냐고 소리를 지르고 화를 냅니다...
    남편이란 사람은 복비는 내고 갈꺼니까 전세금은 같게 내놓으라고 소리를 칩니다..
    어의가 없어서....ㅠ.ㅠ 임대인보호법은 없습니까??

    계약만료시까지는 아직 6개월이 남았는데요...
    중계사무소는 계약만료시까지는 보증금 안줘도 된다고 하고...
    막상 새로운 임차인이 나타나면 안나가겠다고 버틸것 같기도 하고....

    어떻게 해야 하죠??
  • 김경렬
    2015.01.23
       댓글
    주택임대차계약이 만료되고 임차인은 집을 비우고 이사를 갔습니다. 그런데 임차인은 자기가 원하는 시간 장소에서 보증금을 받을려고 합니다. 또한 주택의 열쇠도 돌려 주지 않고 있습니다. 이럴경우 임대인은 보증금을 법원에 공탁하고 열쇠를 교체하고 집에 들어가도 되나요? 새로운 임차인을 받아야합니다. 또한보증금을 법원에 공탁을 하여도 법에서 말하는 동시이행이 되는가요?
  • 김철수
    2015.01.19
       댓글
    임대차 계약이 3월부로 만료되는 임차인입니다. 갱신하지 않고 계약을 종료시킬 예정이라 계약해지통보서를 등기로 임대인에게 송달하였습니다. 그러나 임대인이 이에 대해 악의로 수령하지 않아 통보서가 반송되었습니다. 이런 경우에 계약해지에 대한 의사표시를 어떻게 임대인에게 도달시킬 수 있는 지 궁금합니다.
  • 김현주
    2014.12.12
       댓글
    안녕하세요.
    간단히 요약만 말씀드립니다.
    2015년 8월 만기 월세계약인데 주인이 2월말또는 3월까지 집을 비워달라합니다.
    이럴경우 이사비, 새집 구하는 공인중개사 수수료 두가지를 모두 받을 권리가 있는지요?
    의견 조율을 위한 명확한 권한 범위를 알고 싶습니다.
    빠른 답변 부탁드립니다. 감사합니다.
  • 전세세입자
    2014.12.11
       댓글
    2015년 1월 18일에 전세 계약이 만료됩니다. 지난 9월 경에 집주인이 집을 매도하겠다고 통보하고, 계속 팔리지 않았고,저희도 집을 구해서 2월 말경에 입주 예정인데, 사전에 유선상으로 한달가량 연장 부분에 대해 양해를 구한 상태였습니다. 그런데 갑자기 집이 매매가 되어, 1월 18일에 나가라고 통보하네요, 이런 경우 기간에 대해 유해를 구할 수 있는 법률이 있는지 알고 싶어요, 아는 분은 비슷한 사례에서 이사 비용을 따로 받고 합의를 보셨다는 분이 계셔서...
  • 궁금
    2014.11.28
       댓글
    이번에 매매를 한집이
    임차인 전세로 있으며, 2014.11.1 만기입니다.
    매매를 하면서 임차인은 이사를 가기로 했으며 집도 보러 다녔습니다.
    그런데 집을 보러 다니면서 마땅한 집이 없었는지 잔금일전에 본인이 월세로 계약하고 살겠다고 해서
    잔금일에 임대차계약서를 쓰기로 약속했으나, 잔금일에 월세 계약은 할 수 없으며 무조건 보증금을 빼주라고 합니다.
    그래서 임차인의 일방적인 변심으로 제가 공실을 만들수 없으니 일정기간의 기간을 갖자고 하니
    바로 또 말을 바꾸어 묵시적 갱신을 주장합니다. 10월 20일날 매매에 대해 이야기를 듣고 월세 이야기를 들었기 때문에 임차인은 전임대인과의 계약조건과 동일하게 살 수 있다고 주장하네요.
    전 어떻게 대처를 해야하는지 궁금합니다.
    나중에 들었어도 새로운 집을 구하러 다닌것은 계약해지에 동의한것이며, 쌍방 협의가 우선인 것으로 알고있습니다.
  • 원원
    2014.10.06
       댓글
    2013년 9월말로 임대차계약이 만료였습니다. 그런데 7월경 장마에 안방천정에 비가 심하게 새더니 천청이 터지는 사고가 나서 그 수습을 거의 2달여간을 했네요. 그러면서 바로 이사간다고 하다가 여러가지 개인사정으로 2014년 연말까지 사정을 보아가며 이사를 가겠다고 말해둔 생태였습니다. 집주인은 연장계약을 하자고 했는데 저희가 거절하였구요. 그 이후 집주인은 가끔 전화하며 언제 이사갈지여부를 물어봤던것 같구요.
    그런데 이제는 저희가 이사갈 이유가 생겨서 이사를 가고자 합니다..

    현재 임대차 계약은 다시 작성하지 않은 상태이고요. 집주인은 다시 하자고 했고 저희가 거절하였습니다.
    그래서 묵시적연장처럼 된 것 같은데요.

    1.경우 이사를 가기위해 전세금을 돌려받는 방법은 무엇이 있을까요?
    <집주인은 작년 여름도 돈이 없다고 했는데, 올해 초 옆단지 작은 아파트를 투자목적으로 로 샀다고 이야기하더라구요. 그런걸 보면 전혀 돈이 없는 사람은 아닌것 같은데, 집이 나가면 주겠다는 식이에요>

    2. 저희가 다른 부동산에 이사갈 집을 알아보겠다고 할 경우 부동산중개 수수료 ( 살고 있는 집을 나갈 때 내는 수수료 )를 저희가 부담해야 할까요?
    <동산에 집을 내놓을 때,집을 빼는 것과 새로 얻는 것을 모두 소개해주기로 해서 집 빼는 수수료는 안받기로 했었는데요. 이 부동산이 집주인과 친척이라서 그런지 저희가 새로얻는 집은 소개가 없고 집만 보러 오는 중이에요.
    요즈음 이쪽지역에 집이 부족할꺼라는 소문이 있는데, 사람들이 집은 보러 오는데 쉽게 집을 계약하는 사람이 없었습니다. 저희가 사는 집은 30여년된 집으로 전혀 수리가 안된어있고 그런것에 비해 집가격이 비싸거든요
    그래서 이렇게 있다가는 맘에 드는 집이 나와도 모르고 있다가 이 집이 처리가 되고 그 다음에나 얻어야 될 것같아서 그냥 집을 구해서 나가고 싶어요.>

    이렇게 저희가 집의 전세금을 빼서 나가는 법과 중개수수료 관련하여 문의드립니다.

  • 외국인
    2014.10.03
       댓글
    외국인 아버지가 한국에서 혼자사사다가 오피스텔 원룸에서 병으로 사망했습니다. 계약기간은 내년 5월까지이고 한국에 외국인 아들이 따로 살고 있는 상태입니다. 계약서를 보니 보증금 3백만원에 월세 385천원입니다.
    집주인은 본인 손해를 주장하며 각종 명 목하에 얼마간을 제하고 보증금을 돌려주겠다고 하였는데 그 금액이 보증금의 1/3정도여서 좀 많다고 보는데 이럴때는 법적으로 어떻게 하여야하는 건가요?
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  • 이 정보는 2020년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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