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 주택임대차계약의 종료
임대차계약은 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 종료됩니다.

임차인 또는 임대인은 해지권유보의 특약이 있는 경우 등 일정한 경우에 한해 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

임대차가 종료되면, 임차인은 주택을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.
주택임대차의 종료 원인 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 기간의 만료
임대차는 임대차 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
물론, 임대차 기간의 정함이 있는 경우에도 해지권 유보의 특약을 한 경우, 임차인이 파산선고를 받은 경우 등 해지사유가 있는 경우에는 계약해지의 통고로써 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다(「민법」 제636조 제637조).
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 한 경우에는 임대차 기간이 끝난 때에 종료합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 참조).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <주택임대차계약–임대차 계약–임대차계약서의 작성>에서 확인하실 수 있습니다.
계약해지의 통고
임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2).
임차인 또는 임대인은 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 예를 들어 “전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다” 라는 해지권 유보의 특약을 약정한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 제636조).
임차인의 파산
임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「민법」 제637조제1항).
이 경우 각 당사자는 상대방에 대해 계약해지로 생긴 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제637조제2항).
즉시 해지
임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 임대차는 종료됩니다.
임차인이 해지할 수 있는 경우
√ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)
√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)
√ 임대인의 지위가 양도된 경우(대법원 2002. 9. 4. 선고, 2001다64615 판결)
임대인이 해지할 수 있는 경우
√ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).
√ 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)
√ 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)
√ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
※ 임대차계약의 해지 방법
임대차계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고, 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 그 내용증명서를 3년간 보관하기 때문에 보관기간 내에는 그 등본을 교부받을 수 있습니다(「우편법 시행규칙」 제48조 제55조).
임대차 종료의 효과 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차관계의 소멸 및 손해배상
임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지한 때에는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다(「민법」 제550조).
임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 고의 또는 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조, 제390조 제750조).
임차주택의 반환 및 임차보증금의 반환
임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다(「민법」 제536조).
임차인이 임대차계약을 중도에 해지하는 경우 임차보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 이와 같이 임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 보증금을 반환해줄 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문입니다(대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결).
그러나 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제2항).
따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고, 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다. 다만, 임차인은 반대의무인 임차주택의 인도를 하지 않더라도 집행권원을 받게 되면 강제집행을 개시할 수 있습니다(주택임대차보호법3조의21항 및 민사집행법41).
임차권등기명령신청권의 취득
임차인은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 되고, 임대차등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항).
따라서 임차인은 임대차등기를 마친 후 임차주택을 인도하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 그 경우에는 차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가지게 됩니다.
※ 임차권등기명령신청에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–보증금의 회수–임차권등기명령신청>에서 확인하실 수 있습니다.
유익비상환청구 및 부속물매수청구
임차인은 일정한 경우에 한해 임대인에게 유익비의 상환을 청구하거나 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제2항 및 제646조).
다만, 임대차계약이 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물의 매수를 청구할 수 없습니다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–유익비상환청구> 및 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–부속물매수청구>에서 확인하실 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–전세권의 소멸사유
일반적인 소멸사유
전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다.
전세권에 특유한 소멸사유
전세권설정자의 소멸 청구
√ 전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용 수익하지 않은 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).
전세권의 소멸 통고
√ 각 당사자는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다(「민법」 제313조).
목적 부동산의 멸실
√ 전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고, 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다. 이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
√ 전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에게 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권 목적물의 일부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권설정자는 전세권자의 부동산 용법 위반을 이유로 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조제1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
전세권의 포기
√ 전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있습니다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없습니다(「민법」 제371조제2항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 코자크
    2015.11.05
       댓글
    아파트 임차인입니다. 금년 12월 12일 전세 계약기간 만료에 따라 임대인과 유선통화를 통해 기간만료와 함께 이사 나가기로 하고 시외지역에 집을 계약했습니다. 이후 임대인에게 계약사실을 통보하며 12월 12일에 전세 보증금 반환을 요청하자, 임대인은 새로운 임차인을 구하기 전까지는 전세 보증금을 반환할 수 없다고 의사를 전합니다. 문제는 현재 거주하고 있는 아파트가 내년에 재건축이 예정되어 있어 새로운 임차인을 구하기기 쉽지 않다는 것입니다. 계약기간 만료 30일 전에 이주의사를 담은 내용증명은 임대인에게 송부할 예정입니다만 몇 가지 문의 사항이 있습니다.

    1. 임대차 계약만료일에 일단 이사는 하되 계약당사자인 저만 전입신고 없이 기존 주소지로 유지하고 아내와 아이들만 새로운 집으로 전입신고를 하는 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는지요 ?

    2. 만약 신청이 가능하다면 임차인으로서 점유하는 대항력과 우선변제권은 유지가 되는지요 ?

    좋은 답변 부탁드립니다. 감사합니다.
  • 비공개
    2015.10.22
       댓글
    안녕하세요.
    제가 전세를 살고 있었는데 지난 8월 5일이 만기일이었습니다.
    이사 나갈 것을 알리려고 집주인에게 전화를 하였는데 전화를 받지 않아 카카오톡으로 5월 29일에 이사가겠다는 통보를 했고 집주인에게도 답장은 온 상태였습니다.
    계약 만료일이 지나도 연락이 없어 8월 11일에 다시 연락을 취했는데 답장이나 전화는 없었고 이틀 후 쯤 부동산에서 집을 내놨다는 연락을 받았습니다. 부동산에 물어보니 집주인이 제가 카톡을 보내고나서 부동산에 집을 내놨다고 하더군요.
    계속 기다려달라는 말만해서 돈을 돌려달라고 얘기했는데 전화를 그냥 끊어버리고 다시 전화를 받지 않습니다. 제가 문자를 보내도 답도 없고... 전화통화가 되었을 때 이렇게 계속 끌면 법적으로 해결하는 방법밖에 없지 않냐고 이야기 했더니 그럼 법적으로 하라고 합니다. 그뒤로는 연락이 전혀 안되는 상태구요...
    인터넷을 찾아보니 내용증명을 보내야 한다고 하는데 내용증명은 이미 늦은 거 같기도 하고.. 카톡으로 대화한 것을 법적으로 효력이 있을 까요?
    어떻게 해야 하는지 모르겠습니다. 답변 부탁드립니다.
  • 강군아빠
    2015.09.13
       댓글
    2013년 10월 24일 전세 계약 했고 15년 6월말 매매로 집주인이 바뀌며 전세 재계약을 1억 올려주기로 부동산과 집주인 모두 구두 계약 했습니다.
    그런데 15년 9월 13일 1억 3천을 올려 달라는 연락이 왔습니다. 전세 만료 1개월이 더 남았고 계약한 상태아니기 때문에 올려받는데 문제가 없다고 합니다.
    질문입니다.
    1. 부동산을 통한 구두계약은 계약의 효력이 전혀 없는지.
    2. 계약 만료 1개월전이면 금액 상향과 재계약 종료에 대해 일방적 통보가 가능한지.
    3. 전세금을 올려주는것 왜에 아무런 방법이 없는지.
    4. 전세비율이 90%가까이 돼는데 확정일자로만 보호를 받을수 있는지
    5. 보호를 받는 금액의 한도는 없는지 궁금합니다.
    6. 이럴때 계약 만료일에 이사를 가야하는지. 아니면 시간이나 이사비용을 얼마나 받을수 있을지 궁금합니다.
    답변 부탁드립니다.
  • 노부부
    2015.08.08
       댓글
    월세가 5개월동안 연체가 밀려있습니다. 오랜 기간동안 방값을 지불하겠노라고 거짓도 많이 하여 집을 비워달랫더니 집을 9월 중순경 비워주겠다고 합니다. 그런데 그것 역시 날짜도 정해지지않고 그냥 뜬구름 잡는 식으로 말합니다.,그런데 한가지 더 나갈때까지 집을 보러오는 사람에게 집을 보여주지않겠다고 합니다. 이럴 때는 어떠한 조항으로 세입자에게 경고를 할 수 있는지요? 참고로 세입자와 계약은 앞으로 1년이 남았습니다.
  • 미스승
    2015.08.06
       댓글
    임차인입니다.
    내년 2월 만기가 되는 원룸에 거주하고 있는데 며칠전 (8월 초) 9월말까지 집을 비워달라는 통보를 받았습니다.
    오래된 건물이라 새 건물을 짓는다는 명목인데, 이사비와 복비를 줄 수 없다고 합니다.
    부동산에서는 건물이 이미 매매되었다고 합니다.

    1. 이런 경우 제가 이사비와 부동산중개수수료를 받을 수 있는 근거가 되는 법률이 있나요?

    2. 원만하게 해결이 안될 경우 만기일까지 거주 할 수 있는지도 궁금합니다.
  • 샤미르
    2015.07.16
       댓글
    전세계약 만료가 9월 입니다.
    집주인은 부동산에 전세로 내놓은 상태이구요...
    집주인은 집이 빠저야 보증금을 준다고 합니다.
    그럼 저희는 집이 빠지길 기다렸다가 집을 알아봐야 하는데
    만약 만료일이 거의 다 되어서야 저희집이 빠진다면
    저희는 집을 구할 시간이 부족하게 될텐데
    이런경우 저희가 집을 못구해도
    무조건 계약만료일에 집을 비워주어야 하는건가요?
  • 이광원
    2015.07.03
       댓글
    5월 중순에 집주인하고 전화통화로 전세금 2천을 올려서 계약을 연장하기로 서로 합의 하고 6월 30일 계약 종료 시 만나서 계약서를 쓰기로 하였습니다. 하지만 구두계약의 효력의 조건 중 임대차 기간을 협의 하지 않았습니다. 전세 만기일은 6월 30일이였고, 갑자기 전세집이 구해져서 6월 2~3일정도에 이사를 가겠다고 하였습니다. 그렇다면 계약 중도 해지가 1달 이내로 통보가 된것이고, 집주인이 부동산에 집을 내놓고 새로운 세입자하고 6월 중순에 재계약을 하였습니다. 전세 만기일이 지난 7월 5일 이사를 갈 예정인데, 2일전에 집주인께서 완강하게 구두계약을 했기때문에 실질적으로 계약이 된것이라며 예기를 하며 복비를 내라고 하고 있습니다.

    1. 이럴경우 제가 대신 복비를 내는것이 맞는지요?
    2. 내야 한다면 4천을 올린 전세금의 복비를 모두 내야 할까요?
    3. 내지 말아도 된다면 이를 반박할 근거나 법적 대응이 있을까요?
    4. 복비를 못내겠다며 더 살겠다고 할 경우 저한테 오는 불이익이 있을까요?
    5. 현재로서는 묵시적계약연장 상태로 임차인에게 유리할순 없는 상황이 맞는지요?
  • 임차인
    2015.06.12
       댓글
    안녕하세요

    현재 반전세 원룸에 살고있는 사람입니다.
    계약기간이 올해말까지인데,
    개인사정으로 6.19에 이사를 가게되었습니다
    그래서 집은 5월 중순부터 여러부동산과 인터넷에
    올려놓았으나 나가지 않는 상황이구요
    그런데 현재 집에 새로운 세입자가 들어오지않아
    보증금 못받고, 월세를 내면서 다른집에 살게
    생긴 상황입니다

    그래서 집주인분께 죄송하다고 말씀드리며
    원만하게 계약해지가 가능한지 여쭸는데
    6월 30일에 집주인이 변경된다고 돈이 없다고 하시네요
    월세도 계승되서 계속내야한다고 하시구요

    그래서 새주인 번호를 알려달라하니 잔금치르기 전이라 곤란하다고만 하시네요 한마디로 원활한 협의가 불가한 상황입니다

    1. 이런 경우에 새로운 임대인에게 모든 계약이 승계된다고
    하는데, 임차인 입장에서 승계거부를
    할수있는 방법이 없나요??
    또 하려면 어떤 절차를 따라 진행을 해야하는지 알려주시면 감사하겠습니다
    2. 또 대출때문에 6.19에 확정일자를 받아놓고 움직이는 상황인데
    임대차등기나 집이 계약되었을 때 알수 있는 방법이 없는거같은데..

    원만하게 협의가 되면 좋겠지만 그렇지않아 질문드립니다
    바쁘시겠지만 답변 부탁드립니다
  • 궁금
    2015.06.08
       댓글
    임차인입니다.
    묵시적 연장상태로 살고 있던 도중 갑작스런 지방 전근으로 인하여 급히 계약을 해지하는 상황이 왔습니다.
    법령대로라면 3개월 이후 계약 해지가 되나 임대인이 도배비를 지급하는 조건으로 빠른 이사날에 보증금을 돌려주겠다고 합니다.

    이런 경우 집주인이 보증금을 돌려주기로 한 날을 임대차 계약의 종료일로 볼 수 있나요?
  • 자만보
    2015.06.02
       댓글
    임대인인데요 계약기간만료일을 깜박하고 이틀전에 임차인에게 미안하다며 방을 구할수있는 기간을 두달줄테니 방을 구하던지 아님 전세금을 올려 달라고 했습니다. 임차인은 한달전에 자기에게 고지를 안해서 이사를 못가며 전세금도 못올려준다고 합니다. 임차인은 4년째 살았고요 4년동안 전세금을 올린적이 없습니다. 만약 자동계약이 된다면 또 2년을 해야하나요? 전세금도 못 올리고요? 이집때문에 옆집분들도 같이 못 살겠다하고 툭 하면 싸워서 참 난감합니다.좋은 답변 부탁드립니다. 수고하세요.
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  • 이 정보는 2020년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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