바로가기

메인메뉴 바로가기 서브메뉴 바로가기 본문 바로가기

전체메뉴

닫기

주택임대차

목차

하위 메뉴

현재위치 및 공유하기

생활법령 내 검색

생활법령 내 검색

본문 영역

 주택임대차계약의 종료
임대차계약은 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 종료됩니다.

임차인 또는 임대인은 해지권유보의 특약이 있는 경우 등 일정한 경우에 한해 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

임대차가 종료되면, 임차인은 주택을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.
주택임대차의 종료 원인 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 기간의 만료
임대차는 임대차 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
물론, 임대차 기간의 정함이 있는 경우에도 해지권 유보의 특약을 한 경우, 임차인이 파산선고를 받은 경우 등 해지사유가 있는 경우에는 계약해지의 통고로써 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다(「민법」 제636조 제637조).
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 한 경우에는 임대차 기간이 끝난 때에 종료합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 참조).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <주택임대차계약–임대차 계약–임대차계약서의 작성>에서 확인하실 수 있습니다.
계약해지의 통고
임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2).
임차인 또는 임대인은 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 예를 들어 “전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다” 라는 해지권 유보의 특약을 약정한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 제636조).
임차인의 파산
임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「민법」 제637조제1항).
이 경우 각 당사자는 상대방에 대해 계약해지로 생긴 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제637조제2항).
즉시 해지
임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 임대차는 종료됩니다.
임차인이 해지할 수 있는 경우
√ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)
√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)
√ 임대인의 지위가 양도된 경우(대법원 2002. 9. 4. 선고, 2001다64615 판결)
임대인이 해지할 수 있는 경우
√ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).
√ 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)
√ 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)
√ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
※ 임대차계약의 해지 방법
임대차계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고, 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 그 내용증명서를 3년간 보관하기 때문에 보관기간 내에는 그 등본을 교부받을 수 있습니다(「우편법 시행규칙」 제48조 제55조).
임대차 종료의 효과 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차관계의 소멸 및 손해배상
임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지한 때에는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다(「민법」 제550조).
임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 고의 또는 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조, 제390조 제750조).
임차주택의 반환 및 임차보증금의 반환
임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다(「민법」 제536조).
임차인이 임대차계약을 중도에 해지하는 경우 임차보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 이와 같이 임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 보증금을 반환해줄 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문입니다(대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결).
그러나 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제2항).
따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고, 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다. 다만, 임차인은 반대의무인 임차주택의 인도를 하지 않더라도 집행권원을 받게 되면 강제집행을 개시할 수 있습니다(주택임대차보호법3조의21항 및 민사집행법41).
임차권등기명령신청권의 취득
임차인은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 되고, 임대차등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항).
따라서 임차인은 임대차등기를 마친 후 임차주택을 인도하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 그 경우에는 차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가지게 됩니다.
※ 임차권등기명령신청에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–보증금의 회수–임차권등기명령신청>에서 확인하실 수 있습니다.
유익비상환청구 및 부속물매수청구
임차인은 일정한 경우에 한해 임대인에게 유익비의 상환을 청구하거나 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제2항 및 제646조).
다만, 임대차계약이 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물의 매수를 청구할 수 없습니다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–유익비상환청구> 및 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–부속물매수청구>에서 확인하실 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–전세권의 소멸사유
일반적인 소멸사유
전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다.
전세권에 특유한 소멸사유
전세권설정자의 소멸 청구
√ 전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용 수익하지 않은 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).
전세권의 소멸 통고
√ 각 당사자는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다(「민법」 제313조).
목적 부동산의 멸실
√ 전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고, 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다. 이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
√ 전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에게 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권 목적물의 일부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권설정자는 전세권자의 부동산 용법 위반을 이유로 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조제1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
전세권의 포기
√ 전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있습니다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없습니다(「민법」 제371조제2항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • Happygirl
    2016.02.02
       댓글
    2012년4월20일에 월세 2년 계약을하고 재계약서 없이 자동연장이 되었습니다
    2016년4월이 만기이고 지방이사로 인해 1월에 집주인에게 이사통보를 하였고 새로 들어올 세입자도 구한 상태입니다
    이럴경우 부동산 비용은 집주인 내야하는게 맞지않나요?
  • 임차인
    2016.01.27
       댓글
    안녕하세요.
    2016년 3월 28일 전세계약 만료를 앞두고 있는 임차인입니다.
    임대인이 전세계약 연장 의사가 없이 집을 매매하겠다고하여 계약 종료일인 3월 28일에 임차보증금 지급을 요구하였습니다.
    그런데 임대인이 집이 매매되기 전까지는 임차보증금을 지불 할 수 없으니, 집이 매매될 때 까지 기다리라고 요구합니다.

    1. 문의 사항은 계약 종료일을 넘긴 이후에 임대인의 집이 매매되어 임대인이 임차보증금을 지급한다고 했을 때 임차인인 저는 최대 얼마간의 기간동안 임차주택을 점유 할 수 있나요. (이사갈 집을 구하고 다시 계약하는데 최소 2~3개월은 필요하다고 생각됩니다. 임대인이 돈 줄테니 바로 나가라고 요구하면 임차인도 이사갈 집을 알아 볼 기간이 필요)
    2. 또 제가 다른 집에 계약을 한 상황이 아니어도 임차보증금을 지급하지 않은 것에 대해 손해배상 청구가 가능한가요.
  • 달려보자고
    2016.01.27
       댓글
    안녕하세요
    임대차기간을 2014년 10월 15일부터 2015년 10월 14일까지 임대인과 임대차계약을 했습니다.
    하지만 깜박하고 임대인에게 계약종료 통보를 1개월전에 하지 못했습니다.
    임대인은 집에 새로운 임차인이 들어올 때까지 월세를 내지 않으면 보증금에서 공제한다고 합니다.
    이 경우, 보증금을 온전히 받을 수 있는 방법이 없을까요?
    임대차계약을 종료시 통보해야 된다는 사실을 잘 모르고 있었어요 ㅠㅠ 부탁드려요
  • 궁금
    2016.01.26
       댓글
    아파트월세입니다. 계약만료는 2016년 1월 28일 이지만 이사갈 집을 못 찾아 2015년 12월 25일 집주인과 전화통화를 하여 2016년 2월 28일 까지 계약을 연장하는 것으로 동의 하였습니다. 결국 2016년 2월 17일 이사 가게 되었습니다. 따라서, 집주인에게 2016년 1월 18일날 연락하여 새롭게 바뀐 날짜를 통보하였는데요. 그렇다면 1달 후 인 2016년 2월 18일 계약해지가 될 수 있는건 아닌지요? 집주인이 빈집인데도 불구하고 월세를 2016년 2월 28일 까지 지불하라고 합니다. 물론 보증금도 그때 준다 하고요. 참고로, 현재 아파트는 주인이 바뀌어서 2016년 3월 말까지는 빈집입니다. 감사합니다.
  • 입주인
    2015.12.10
       댓글
    계약 해지일이 내년 2월 20일인데 부득이하게 12월 21일부터는 그 집에서 살지 못할 것 같아 집주인에게 말하니 직접 부동산에 내놓으라해서 부동산에 갔습니다. 그런데 부동산 중개인께서 재계약의 경우에는(2014년 2월 21일이 최초 계약일이고 1년 만기되어 자동으로 1년 갱신되었습니다. 따라서 현재 재계약된 기간을 살고 있습니다.) 한달 전에 통보를 했다면 집이 나가지 않아도, 그 집에서 실제 거주하지 않는다면 12월 21일부터의 월세는 내지 않아도 된다는 이야기를 하시더라구요. 처음 들어본 이야기고 주위에 따로 물어볼 분이 없어 이곳에 글을 남기니다. 실제로 저런 법규가 있는건가요? 만약에 저런 법규가 있다면, 12월 21일과 1월 21일의 월세를 내지 않아도 보증금을 원활하게 잘 돌려받을 수 있을까요? 참고로 보증금은 원래의 계약만료일인 2월 20일에 받아도 됩니다.
  • 순둥이
    2015.11.28
       댓글
    월세 계약이 팔월달인데 기간이 지나면서 자동재계약이된 상태에서 제가 부득이 지방으로 가게되고 아들은 혼자 그집에서 생활하고 있었고 매달월세를 내고 있었습니다 근대 제가 칠월달여 짐을 옮기면서 팔월에 이사 갈지 모르니 보증금에 관해 문의하였고 그집에서는 문제없이 돌려주기로 하였는데 이제사 집이 팔렸다고 이사 나가라는데 예전에 제가 한말땜에 이사비용지불을 하지 않겠다는데 어찌해야되는지요 그 이후에 벌써 사개월이란시간이 지남으로써 자동계약된게 아닌가요 어치해야 될지몰라 문의드립니다 지혜로운 답변 부탁드립니다
  • hanyist
    2015.11.27
       댓글
    전세계약을 통해 아파트를 임대 해서 거주하고 있습니다.

    계약기간은 '15.12.09 까지이며 임차인은 10월 초에 계약만료 통보를 하고 저(임대인은 1주일 후)
    계약만료(다른 집 매매계약)를 통보 했습니다.

    아직까지 지금 살고 있는 집의 신규 임대계약이 되지 않고 있는 상황이며,
    저(기존 임대인)는 새로 이사가는 집에 중도금과 잔금을 지급해야 하는 상황입니다.

    계약기간 종료 이후에도 임차인이 전세금을 반환하지 않는경우 발생하는 손해
    1. 새로 매매 계약한 집의 계약금 소멸 문제(정상적으로 이사를 들어가지 못할경우, 구상권등)
    2. 다른 방법으로 자금조달을 해 새롭게 매매한집으로 이사를 갈 경우 발생하는 추가 이자부담 문제
    등의 발생이 우려되는 상황인데요. 제가 지금 집의 임차인에게 (각종 손해가 발생 할 경우)
    손해에 대한 배상을 청구 할 수 있나요 ?
  • 대학생
    2015.11.23
       댓글
    2년 전세계약을 했습니다.
    전세만료기간이 주변의 대학생들이 방을 구하는 시기가 지난 후라 집주인이 계약기간보다 일찍 보증금을 돌려줄테니 조금 일찍 방을 나가달라는 얘기를 했습니다.

    재계약을 하지 않고 전세만료기간 전에 집주인의 요청으로 다른 곳으로 나가게 될 경우 이사비용은 누가 부담하는 게 맞나요?
    그리고 방을 나가기 전에 보증금과 전세금을 먼저 돌려받는 것을 확인하고 나가야 하는 것이겠죠?
    추가로 궁금한 것인데 방을 뺄 때에는 입주자가 입주시처럼 책임지고 청소해놓고 가야하는 것인가요??
  • 대학생
    2015.11.22
       댓글
    LH 대학생전세임대를 통해 학교 근처에서 전세방을 구해 살고 있는 대학생입니다.
    계약기간은 2년으로 16년 2월 27일까지가 계약기간이지만 집주인이 그 시기에는 학생들이 방을 구하는 시기가 지난 후라 보증금을 일찍 돌려줄 테니 조금 일찍 방을 빼달라는 부탁을 계약기간에 미리 했습니다.
    계약완료시기가 다가오자 집주인이 재계약여부를 알려달라하면서 12월 첫째주부터 방을 보여줄 예정이니 양해해달라는 문자가 왔는데
    제가 기말고사기간인 12월 중순까지라 그때까지 방에 살고 있을 텐데 집주인 말대로 집을 보여줘야하나요?
    어차피 기말고사 끝나면 집정리를 할 텐데 굳이 불편하게 12월초부터 방을 공개해야하는 건지...
    그리고 실제 계약기간도 아직 두 달이나 남아있는 상황에서 일주일전에 방을 보여주겠다는 양해문자를 어떻게 받아들여야할지...

    전세계약기간 만료 두달 전쯤 시기에 집주인이 외부인에게 방을 보여주겠다는 것에 대해 임차인이 어떻게 대처해야하는 건가요?
    임차인의무나 규정이 따로 있는 것인지...전세계약은 처음이다 보니 어떤게 맞는 건지 알고 싶습니다.
  • 2015.11.09
       댓글
    확정일자와 전입신고

    빌라에 살고 있었는데 집이 경매로 넘어갔습니다.
    다행히 순위가 앞서 손해없이 전세보증금을 찾게되어
    새로운 집주인과 새로 전세계약을 체결하여 살기로 했는데요 궁금한 것이 있습니다.
    1.확정일자 : 무료법률상담소에서 경매로 넘어간집에 대해 배당금을 받고 재계약 하는 개념이니 확정일자 새로 받는것이 맞다고 하여 주말에 재계약하고 현재 인터넷으로 확정일자 신청하였습니다. 이게 맞는건가요?

    2.전입신고 : 전입신고 새로 해야하는 것인가요? 따로 이사 나갈것 아니라 그냥 사는데 상관없지 않나해서요

    3.같은 건물 타 호수로 이사시 확정일자와 전입신고
    현재 빌라 주인세대 집이 비면 저희가 그 쪽으로 추가금 더 내고 이사갈 의향이 있으 새집주이과 얘기해 둔 상태입니다. 그런경우 새주인말로는 기존계약서에 추가금과 호수만 정정하면 된다던데 맞나요?
    그럼 전입신고는 다시해야 하는것이 맞는것 같은데 확정일자는 어떻게 되나 해서 문의 드립니다.
    모르는 부분이 너무 많네요 좋은 답변 부탁드려요, 수고하세요
내용과 무관한 글, 광고성 글, 상호 비방, 법적 책임을 동반할 수 있는 글은 참여자 등의 보호를 위하여 임의 삭제됩니다.
  • 이 정보는 2020년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  • 생활법령정보는 국민이 실생활에 필요한 법령을 쉽게 찾아보고 이해할 수 있도록 제공하고 있습니다.
  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

설문조사

  1. 임대차 종료 법령정보 서비스에 만족하십니까?
  2. 임대차 종료 법령정보 서비스를 신뢰하십니까?
  3. 서비스 이용 편의성에 만족하십니까?
  4. 임대차 종료 법령정보 서비스가 도움이 되셨습니까?

하단 영역

팝업 배경
팝업 배경