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 주택임대차계약의 종료
임대차계약은 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 종료됩니다.

임차인 또는 임대인은 해지권유보의 특약이 있는 경우 등 일정한 경우에 한해 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

임대차가 종료되면, 임차인은 주택을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.
주택임대차의 종료 원인 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 기간의 만료
임대차는 임대차 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
물론, 임대차 기간의 정함이 있는 경우에도 해지권 유보의 특약을 한 경우, 임차인이 파산선고를 받은 경우 등 해지사유가 있는 경우에는 계약해지의 통고로써 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다(「민법」 제636조 제637조).
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 한 경우에는 임대차 기간이 끝난 때에 종료합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 참조).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <주택임대차계약–임대차 계약–임대차계약서의 작성>에서 확인하실 수 있습니다.
계약해지의 통고
임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2).
임차인 또는 임대인은 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 예를 들어 “전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다” 라는 해지권 유보의 특약을 약정한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 제636조).
임차인의 파산
임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「민법」 제637조제1항).
이 경우 각 당사자는 상대방에 대해 계약해지로 생긴 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제637조제2항).
즉시 해지
임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 임대차는 종료됩니다.
임차인이 해지할 수 있는 경우
√ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)
√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)
√ 임대인의 지위가 양도된 경우(대법원 2002. 9. 4. 선고, 2001다64615 판결)
임대인이 해지할 수 있는 경우
√ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).
√ 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)
√ 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)
√ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
※ 임대차계약의 해지 방법
임대차계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고, 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 그 내용증명서를 3년간 보관하기 때문에 보관기간 내에는 그 등본을 교부받을 수 있습니다(「우편법 시행규칙」 제48조 제55조).
임대차 종료의 효과 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차관계의 소멸 및 손해배상
임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지한 때에는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다(「민법」 제550조).
임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 고의 또는 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조, 제390조 제750조).
임차주택의 반환 및 임차보증금의 반환
임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다(「민법」 제536조).
임차인이 임대차계약을 중도에 해지하는 경우 임차보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 이와 같이 임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 보증금을 반환해줄 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문입니다(대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결).
그러나 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제2항).
따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고, 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다. 다만, 임차인은 반대의무인 임차주택의 인도를 하지 않더라도 집행권원을 받게 되면 강제집행을 개시할 수 있습니다(주택임대차보호법3조의21항 및 민사집행법41).
임차권등기명령신청권의 취득
임차인은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 되고, 임대차등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항).
따라서 임차인은 임대차등기를 마친 후 임차주택을 인도하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 그 경우에는 차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가지게 됩니다.
※ 임차권등기명령신청에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–보증금의 회수–임차권등기명령신청>에서 확인하실 수 있습니다.
유익비상환청구 및 부속물매수청구
임차인은 일정한 경우에 한해 임대인에게 유익비의 상환을 청구하거나 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제2항 및 제646조).
다만, 임대차계약이 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물의 매수를 청구할 수 없습니다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–유익비상환청구> 및 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–부속물매수청구>에서 확인하실 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–전세권의 소멸사유
일반적인 소멸사유
전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다.
전세권에 특유한 소멸사유
전세권설정자의 소멸 청구
√ 전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용 수익하지 않은 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).
전세권의 소멸 통고
√ 각 당사자는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다(「민법」 제313조).
목적 부동산의 멸실
√ 전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고, 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다. 이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
√ 전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에게 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권 목적물의 일부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권설정자는 전세권자의 부동산 용법 위반을 이유로 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조제1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
전세권의 포기
√ 전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있습니다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없습니다(「민법」 제371조제2항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 확인 부탁드려요
    2018.01.30
       댓글
    6조 1항의 내용 중 계약갱신통지기간이 6개월~1개월전까지 통지하여야한다고 되어있습니다.
    이 부분에 대해서 두가지 질문드리겠습니다.

    질문 1. 2017.05.30에 공표된 주택임대차보호법 개정안에 기존에 6개월~1개월 전 통지의무에서 6개월~2개월전 통지의무로 바뀌었다고 알고있는데요.
    이 부분이 바뀌었는데 누락된 것인지 아니면 제가 잘못된것인지 확인 부탁드립니다.

    질문 2. 6개월~1개월이 맞다는 상황에서 전세집 계약 만료가 2월 28일인 상황에서
    재계약여부를 1월 26일에 물어보았을 때는 저는 재계약을 하고싶다고 한 상황이였구요
    그 이후 1월 28일에 전세금을 올리는 것에 대해서 이야기를 하였고 1월 30일까지 이야기가 되고있는 상황입니다.
    현재 제가 준 전세금이 주변 시세 대비 높은데 더 높은 가격으로 재계약을 못한다고 이야기하면 집을 구하고 나가기까지 1달도 남지 않은 빠듯한 상황인데 이럴경우에는 보호받을 수 있는 방법이 없나요?
  • 한국인
    2017.12.16
       댓글
    안녕하세요, 임차를 한 지 2달이 다 되어 갑니다.
    그런데 세면대 배관이 삭아서 찢어져 있었고, 샤워기 수전에는 물이 새고 있었습니다.
    그래서 고쳐 달라고 했는데, 2달이 되도록 고쳐준다고 말만 하고 절대 고쳐주지 않습니다.
    밤에 물이 떨어지는 소리 때문에 잠을 잘 수가 없습니다.
    이런 경우 계약 해지 사유가 되는지 궁금합니다.
  • 사람
    2017.11.30
       댓글
    임대를 해주었는데, 임차인이 성범죄자 전과가 있었습니다.
    임대 계약을 해지 하고자 하는데, 어떻게 할지 모르겠습니다.
  • 별이별이
    2017.09.25
       댓글
    안녕하세요.
    아파트를 전월세로 임차하려고 합니다.
    1. 신규 임차인이 전세금을 임대인에게 지급하고, 확정일자 받고, 주민등록도 하였는데, 기존 임차인이 만약 전세금을 못돌려 받은 경우, 기존 임차인과 신규 임차인 중 전세보증금을 반화받을 수 있는 권리는 누가 우선하나요?
    2. 기존 임차인이 주민등록을 이전하지 않았더라도, 주택에 신규 임차인이 들어와서 살게 될 경우, 기존 임차인의 대항력은 유지 되는가요?
    3. 위와 같은 문제를 없게 하려면, 계약할때 어떤 조치들을 해야 하는지요?
    감사합니다.
  • 나나
    2017.07.26
       댓글
    현재 전세로 아파트 계약을 한 상태입니다.
    2015년 8월24일에 전세계약기간은 10년으로 약정하여 계약을 하였고,
    처음 2년 계약 후 매년 재계약시 보증금을 5%인상한다고 합니다.
    10년 계약기간 중 5년 후가 되면 분양전환이 되어 분양을 받을 수 있다고 하는데
    문제는 저희는 매년 보증금액이 오른다는 것을 인지하지 못하고 계약을 한 상태여서
    분양전환이 가능한 5년보다 이전이나 올해 8월 1년 재계약 후 임대차계약을 해지할 수도 있는데
    이경우, 직장이전이나 취학, 질병의 사유가 되지 않으면 분양대행수수료, 중개료, 위약금지불과 새임차인 선정까지 하여
    10년을 채우지 못한 나머지 기간에 은행금리를 적용하여 지불하고 나가야 한다고 합니다.
    이런경우 건설사측(임대인)의 말이 맞는건가요??
    매년 보증금을 천만원씩 증액한다고 하니 부담이 되는데 위약금에 수수료 등등까지 물면 보증금 반환을 제대로 받지 못하고 나갈 것 같아서 문의드립니다.
  • 등어리
    2017.07.17
       댓글
    전세로 살고 있는 아파트가 재건축 관리처분인가 승인이 나면서 2017-08-16일부터 ~ 12-15일까지
    이주기간으로 공지를 한 상태입니다. 궁금한 점은 이주가 시작되면 전세계약 만료전에 임대차 계약종료를 임대인에게 요구할 수 있는지 입니다. 전세계약 만료시점은 10월 중순 경입니다.
    답변 부탁드릴게요.
  • 워아이니
    2017.07.01
       댓글
    세입자에게 월세를 주었는데 계약만료 석달전에 이사를 가고 싶다고 해서 부동산에 집을 내놓았으나 신규세입자가 잘구해지지 않아 시간이 흐른이후 결국 게약만료 한달+6일전 기존 세입자가 이사를 나가고 새로운 세입자가 이사를 들어왔습니다.
    그런데 이런경우 복비는 누가 부담하는게 맞나요?
    제가 아는 상식으로는 계약만료전 기존 임차인이 임대차해지를 요구하여 이사를 나가는경우라
    100%금액을 기존 임차인이 복비를 부담하는게 맞는걸로 생각하고 있습니다만.
    계약만료 1달전정도면 정상계약종료로 본다고 얘기하는 사람들도 보이는군요.
    어떤게 맞습니까?
  • 임대인
    2017.06.15
       댓글
    임대인으로서 임차인과 계약이 같은 조건으로 변함이 없이 10년이상 묵신적 갱신등으로 연장되어 왔습니다
    금번 매도의사를 밝히고 중개사무소를 통하여 임차물건의 현황을 알아봐달라 하였더니 온갖 하자가 발생되었더군요
    (누수가 되었는데 물을 퍼내가면서 살고 있다했습니다..)

    지금까지는 임차인이 특별히 문제를 제기하지도 않고 무신경하기도 해서 그냥저냥 임대차관계가 이어져 왔는데

    질문1. 위와 같이 임차인의 관리부주의 등으로 임대인은 임차인에게 계약해지를 요구할 수 있는지요

    질문2. 임대차기간이 최초2년에서 계속 묵시적 갱신되어 10년이상 된 계약입니다. 쌍방중 일방은 언제든 계약의 해지를 요청할 수 있는지요

    질문3. 통지는 구두상으로 하였습니다만 임차인이 고령의 노인이라서 못들었다고 우기는데 꼭 서면으로 발송해야하며 발신한 서면을 수신한 때로부터 수개월 지나야 효력이 있는지요
  • 알려주세요
    2017.06.08
       댓글
    전세 만료일이 12월인데, 해외 파견 근무를 가게되어 집주인에게 미리 통보하였습니다.
    내년 5월에 한국에 돌아오지만 전세 만료일까지 귀국할 수 없으므로 짐을 그대로 두고 갈 수 없어
    전세계약 만료 전 계약을 파기하고 이사를 하겠다고 하였습니다.
    집주인은 두 달뒤 기한에 맞추어 보증금을 돌려주겠다고 하였는데,

    1) 전세로 살고 있는 저희 집을 월세로 바꾸어 부동산에 내놓고
    2) 복비 절반과 두 달치 월세를 (120만원)을 지불하고 가라고 합니다.

    통상적으로 이런 경우 복비만 지불한다고 알고 있는데(판례)
    집주인이 전세로 계약한 저희 집을 월세로 바꾸어 내놓는 것이므로 저희가 월세를 물어줘야 할 책임이나 복비를 지불해야 할 의무가 없다고 생각합니다. -> 이것이 맞는 지 궁금합니다.

    또 이런 경우 저희가 집주인의 사정을 미리 고려하여 전세 계약 만료 전 파기를 원하고,
    실제 만기에 계약의 갱신이나 해지가 불가함에도 불구하고
    집주인이 일방적인 손해 배상만을 원하므로,
    전세 만료일까지 거주하고 귀국 시점까지 짐을 빼지 않는 것도 가능한 지 궁금합니다.
  • 궁금
    2017.06.05
       댓글
    현재 일정액수의 보증금에 월세를 살고 있습니다. 그런데 해외 근무를 해야해서, 임대 계약 종료 전에 해외로 이주해야 하는 상황이 발생했습니다. 만일 새로운 임차인이 구해지기 전에, 이주를 하게되면, 제가 살고 있지 않더라도 월세를 내야 하는 것인지요?

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