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 주택임대차계약의 종료
임대차계약은 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 종료됩니다.

임차인 또는 임대인은 해지권유보의 특약이 있는 경우 등 일정한 경우에 한해 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

임대차가 종료되면, 임차인은 주택을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.
주택임대차의 종료 원인 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 기간의 만료
임대차는 임대차 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
물론, 임대차 기간의 정함이 있는 경우에도 해지권 유보의 특약을 한 경우, 임차인이 파산선고를 받은 경우 등 해지사유가 있는 경우에는 계약해지의 통고로써 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다(「민법」 제636조 제637조).
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 한 경우에는 임대차 기간이 끝난 때에 종료합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 참조).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <주택임대차계약–임대차 계약–임대차계약서의 작성>에서 확인하실 수 있습니다.
계약해지의 통고
임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2).
임차인 또는 임대인은 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 예를 들어 “전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다” 라는 해지권 유보의 특약을 약정한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 제636조).
임차인의 파산
임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「민법」 제637조제1항).
이 경우 각 당사자는 상대방에 대해 계약해지로 생긴 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제637조제2항).
즉시 해지
임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 임대차는 종료됩니다.
임차인이 해지할 수 있는 경우
√ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)
√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)
√ 임대인의 지위가 양도된 경우(대법원 2002. 9. 4. 선고, 2001다64615 판결)
임대인이 해지할 수 있는 경우
√ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).
√ 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)
√ 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)
√ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
※ 임대차계약의 해지 방법
임대차계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고, 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 그 내용증명서를 3년간 보관하기 때문에 보관기간 내에는 그 등본을 교부받을 수 있습니다(「우편법 시행규칙」 제48조 제55조).
임대차 종료의 효과 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차관계의 소멸 및 손해배상
임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지한 때에는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다(「민법」 제550조).
임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 고의 또는 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조, 제390조 제750조).
임차주택의 반환 및 임차보증금의 반환
임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다(「민법」 제536조).
임차인이 임대차계약을 중도에 해지하는 경우 임차보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 이와 같이 임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 보증금을 반환해줄 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문입니다(대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결).
그러나 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제2항).
따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고, 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다. 다만, 임차인은 반대의무인 임차주택의 인도를 하지 않더라도 집행권원을 받게 되면 강제집행을 개시할 수 있습니다(주택임대차보호법3조의21항 및 민사집행법41).
임차권등기명령신청권의 취득
임차인은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 되고, 임대차등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항).
따라서 임차인은 임대차등기를 마친 후 임차주택을 인도하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 그 경우에는 차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가지게 됩니다.
※ 임차권등기명령신청에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–보증금의 회수–임차권등기명령신청>에서 확인하실 수 있습니다.
유익비상환청구 및 부속물매수청구
임차인은 일정한 경우에 한해 임대인에게 유익비의 상환을 청구하거나 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제2항 및 제646조).
다만, 임대차계약이 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물의 매수를 청구할 수 없습니다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–유익비상환청구> 및 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–부속물매수청구>에서 확인하실 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–전세권의 소멸사유
일반적인 소멸사유
전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다.
전세권에 특유한 소멸사유
전세권설정자의 소멸 청구
√ 전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용 수익하지 않은 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).
전세권의 소멸 통고
√ 각 당사자는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다(「민법」 제313조).
목적 부동산의 멸실
√ 전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고, 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다. 이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
√ 전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에게 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권 목적물의 일부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권설정자는 전세권자의 부동산 용법 위반을 이유로 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조제1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
전세권의 포기
√ 전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있습니다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없습니다(「민법」 제371조제2항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 돈돌려줘
    2013.09.03
       댓글
    안녕하세요. 고생 많으십니다. 제가 2012년 1월경 재학목적으로 대학 근처 주택을 계약기간 2년, 보증금 1000만원, 월세 15만원에 계약을 하였습니다. 그러나 2013년 1월 개인사정상 방을 뺄 수밖에 없어 집주인에게 양해를 구했으나, 이를 집주인이 거절하였습니다. 그러하여 저는 짐을 정리하여 방을 비운 뒤, 남은 1년 동안 거주할 새로운 임차인을 찾고 있었으나 2~3개월이 지나도 새로운 임차인을 찾을 수 없었습니다. 이에 어쩔 수 없이 남은 계약기간 1년 동안의 월세를 차감한 나머지 보증금을 집주인에게 돌려달라고 요구하였으나, 집주인은 지금 당장 돈이 없다는 이유로 이를 거절하였습니다. 이도 계약기간을 제가 지키지 않았기 때문에 충분히 있을 상황이라고 판단하여 내년까지 계약을 유지하기로 하였습니다. 그러다 3개월가량 뒤 집주인에게 연락이 왔습니다. 1년 치 월세와 집 도배비를 주면 보증금을 돌려주겠다는 연락이었습니다. 그러나 저는 도배를 의도적으로 손상을 입히지 않았고, 입주 시부터 도배상태가 그러하였기 때문에 도배비는 지불할 수 없다고 말하였습니다. 동시에 저는 집주인에게 계약 종료시 1년 치 월세를 차감한 금액만큼 돌려받겠다고 말하였으나 이 역시 주인이 거부하여 흐지부지된 상태로 계약기간은 흘러갔습니다. 그러다가 8월 경 제가 사정상 그 주택에 가볼 일이 있었는데, 방에 가보니 저에게 아무 통보도 없이 제가 살던 방과 옆방을 합치는 공사를 하였던 것입니다. 저는 계약기간 해지를 요구하였으나 집주인은 이를 거부하여 계약은 계속 유지되고 있었음에도 불구하고 집주인은 임차인인 저에게 아무런 통보없이 공사를 한 경우 임대차계약의 효력이 아직도 유효한지, 그리고 보증금을 지금 돌려받을 수 있는지, 받는다면 금액의 추정치는 대략 얼마인지 질문드립니다.
  • 옵션변상
    2013.08.20
       댓글
    관리자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 옵션변상
    2013.08.20
       댓글
    관리자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 월세보증
    2013.08.20
       댓글
    안녕하세요 수고많으십니다
    "전 주인이 보증금을 주지 않습니다"보증금 5백만원 월세38만원
    ▶지금까지의 진행상황입니다1 계약서에 2년계약을 했고 2년이 지나 계약기간이 지난 상태에서 1월초부터 이사를 가겠다고 얘기를 했습니다 2 그러나 집주인이 묵시적계약연장이 되었으니 계약만기까지 의무적으로 월세납부하고 보증금을 내줄수 없다고 했습니다3 그래서 만기까지 기다렸고 새곳으로 이사를 한상태입니다4 그랬더니 장판의 가구에눌린자국까지 문제를 거론하면서 장판과 벽지 세탁기 가스렌지 등등 다변상을 해줘야 보증금을 내주겠다고 하는 상황입니다(물론 장판은 찢어진것도 없고,옵션의 기기는 이상이 없는 상태입니다)
    ▶궁금한것1 터무니 없는 옵션 기기 변상에 대한 객관적인 변상금을 산정할려면 어떻게 해야하는건지요?2 그리고 이런문제에 전문적으로 검증하는 기관이나 전문가가 따로있는지 궁금합니다3 보증금이 5백만원인데 주인이 보증금의 50%이상 의 옵션변상을 요구하는 경우가 있는지 도 궁금합니다
  • hijudy1997
    2013.07.16
       댓글
    2013년 7월 29일이 임대계약만료입니다. 방을 내놓았는데 아직 나가지 안았어요 그런데 임대인은 계약만료일이 되기도 전에 내용증명을 보냈는데요 만기일 이후에는 월세을 줄수 없다고 합니다. 급하다고 그날 꼭 나가야 된다는 말도 없었고, 처음 방 내놓을때 통상대로 한다고 했었습니다. 임대인에게 만기일에 보증금을 줄수 있다고 했더니 임대인이 방을 못구해서 집을 비워주지도 않는다고 합니다. 살고 있으면서도 월세를 내지 않는다는게 말이되나요?
    아무말도 없다가 갑자기 꼬투리잡으려고 한다는 생각이 듭니다.
  • 고민해결
    2013.04.30
       댓글
    계약당시 근저당이 3억정도 있던 집이었으나, 원룸 계약 후 집주인이 바뀌면서 근저당이 2억이 더 붙었습니다.
    이를 이유로 계약을 파기하려고 하였으나, 집주인이 계약금 200만원을 돌려줄 수 없다고 하여 1년계약으로 보증금 3천만원에 계약을 했습니다. 지금 현재 근저당은 7억이 넘습니다.
    건물이 불안하다보니 계약 만료 2달전에 구두로 해지를 통보하고, 한달전에 내용증명을 보내 재계약 의사가 없음을 통보하고 임대보증금 반환을 요구하였고 집주인으로부터 반환하겠다는 의사를 확인하였습니다.
    다른 집을 반환일에 맞춰 계약하였으나 집주인은 보증금 반환일을 두차례 연기한 뒤 500만원만 지급한 후 현재는 모든 전화와 문자연락을 무시하며 연락이 안되는 상황입니다.
    이후 보증금을 반환하지 않으면 법적조치를 취하겠다는 내용증명을 한차례 더 보냈으나 여전히 답변히 없었고 법원에 임차권등기절차를 이행중에 있습니다.

    만약 집주인이 송달을 받고 임차권등기가 정상적으로 된다면,
    이후에 전세보증금 반환청수소송과 지급명령중에 어떤 절차가 더 유효한지요?
    아니면 전제되어야 할 또다른 절차가 있나요?
    가압류 신청을 먼저 하고 소송을 해야되는건지...
    법무사에서는 소송으로 가도 어렵다고 말로 잘 해결을 하라고 하는데 연락이 되지않아 방법이 없습니다.
    지급명령의 경우에는 소액에만 가능하여 저의 경우에는 해당이 되지않는다는데 사실인가요?

    또다른 법적 절차가 있다면 알려주시기 바랍니다.

    현재로서는 임차권등기 후 이사를 하고 전세금반환청구소송을 하여 그래도 반환이 안될경우 경매조치할 예정입니다.
    우선변제금을 받는다고해도.. 1400만원정도밖에 보장이 되지않아 이런경우 1100만원은 손해를 입게 될것같은데 맞는지요.
  • 방빼요
    2013.02.28
       댓글
    1년 계약 월세를 일시불 납입으로 할인을 받아 살고 있던 중 갑자기 본인의 사정으로 7개월째 살고 방을 빼게 됐습니다. 일단 부동산에 집을 내 놓기는 했으나 방이 나가지 않는다면 보증금과 미리 납입한 월세는 돌려받을 수 없나요?
    부동산에서는 집 뺀다고 고지 후 2달이 지나면 받을 수 있게 임대차보호법에 돼 있다고 하던데, 법조문에는 자세히 그런 내용이 나와 있지 않아 궁금합니다.
  • 대한민국민
    2012.12.20
       댓글
    안녕하세요. 임대차 계약해지에 관해 문의드립니다.
    2011년 10월 1일자로 월세 1년 계약을 하였습니다. 1년이 지나며 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다.
    2012년 11월 23일 예고없이 임대인이 변경되었다는 통보를 받게 되었고, 공인중개사에게 문의를 하니, 자동으로 계약이 인계되며 새 임대인이 계약서를 다시 쓰기로 했다는 말을 전했습니다. 본인은 개인 사정도 있고, 새계약을 해야하는 상황을 고려하여 이사를 결정하였습니다. 하여 11월 27일 오전 새 임대인과 공인중개사에게 계약해지 의사를 전했습니다. 새 임대인과 새 계약서는 아직 작성하지 않았고요.
    이러한 경우도 '임대인의 직위가 양도된 경우'의 '즉시해지'가 가능한가요?
    혹시 해당되지 않는다면, 임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있다.에 준하여 2013년 2월 27일까지 월세를 내며 다음 임차인을 기다렸다가 나가야 하는 건가요?
    또, 이런경우 부동산 중계수수료를 임차인인 제가 부담을 해야 하나요?
    소중한 답변 부탁드립니다.

  • 화여니
    2012.10.07
       댓글
    1년전에 주택이 매매되면서 전매도인이 매매되기 전 임차인에게 시세 4천정도되는 방2칸짜리 방을 1년 계약으로 2천만원에 임대차를 계약했습니다. 매도인이 1년후에 알아서 전세금을 책정하라고 하기에 올9월로 일년임대차가 종료가 되어서두달전부터 임대차 만료에 관해 고지를 하였는데 이제와서는 2년미만임대차는 2년을 살 수있다고 말하면서 더 살겠다고 하기에 그럼 전세금을 천오백만원을 올려달라고 하니 자기는 올려 줄 수 없다고 확인안 한 임대인 잘못이라면서 막무가내입니다. 이럴때 어떻게 해야하는지요 현재 주위에 전세금은 오천만원정도 하거든요. 1년 계약이 끝나면 전세금올려달라고 할 수 없는건가요. 1/20만 증감이 된다고 하더니 어떤게 맞는지 해석을 부탁드립니다^^
  • 물새는집
    2012.08.02
       댓글
    더운날씨에 고생이 많으십니다
    다름이 아니고 저희 가 살고 있는집이 월세 1000에 30입니다
    계약 기간은 지났고 집은 바닥에 물이 나서 이불을깔면 젖을정도로 물이나와 임대인에게
    고쳐줄것을 요구했지만 고쳐주지도 않고 1000에 40에 방을 빼고 나가라는 식으로 나오고 있읍니다
    좋게 해결하려고 3개월전에 복덕방에 방을 내놓고 빼서 나가려 해도 물나는 집에 들어오지도 않을뿐더러
    10만원이나 월세를 올리는 바람에 더더욱 빠지지 않고 있읍니다
    몇번을 이야기하고 전화를 해도 주인은 집을 고쳐주지도 보증금을 빼줄생각도 하지않고 있읍니다
    없이 사는 사람들을 이리 대우하는 임대인을 고소 하려 합니다
    어떤절차를 밟아 보증금을 돌려받아야 하나요? 월세는 3달재 주지않았읍니다
    일단 필요한 가제도구 챙겨서 다른데로 옮기려 합니다
    집세를 계속 줘야하나요? 어려운사람 어찌해야하나 도와주세요

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  • 생활법령정보는 국민이 실생활에 필요한 법령을 쉽게 찾아보고 이해할 수 있도록 제공하고 있습니다.
  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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