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 주택임대차계약의 종료
임대차계약은 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 종료됩니다.

임차인 또는 임대인은 해지권유보의 특약이 있는 경우 등 일정한 경우에 한해 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

임대차가 종료되면, 임차인은 주택을 원상회복하여 임대인에게 반환하고, 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.
주택임대차의 종료 원인 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 기간의 만료
임대차는 임대차 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
물론, 임대차 기간의 정함이 있는 경우에도 해지권 유보의 특약을 한 경우, 임차인이 파산선고를 받은 경우 등 해지사유가 있는 경우에는 계약해지의 통고로써 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다(「민법」 제636조 제637조).
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 한 경우에는 임대차 기간이 끝난 때에 종료합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 참조).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <주택임대차계약–임대차 계약–임대차계약서의 작성>에서 확인하실 수 있습니다.
계약해지의 통고
임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2).
임차인 또는 임대인은 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 예를 들어 “전근, 취학 등 부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다” 라는 해지권 유보의 특약을 약정한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 그 부득이한 사유를 증명하고 중도에 임대차계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차는 해지됩니다(「민법」 제635조 제636조).
임차인의 파산
임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 경우에도 임대인 또는 파산관재인은 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차는 종료됩니다(「민법」 제637조제1항).
이 경우 각 당사자는 상대방에 대해 계약해지로 생긴 손해배상을 청구하지 못합니다(「민법」 제637조제2항).
즉시 해지
임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 해지 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 임대차는 종료됩니다.
임차인이 해지할 수 있는 경우
√ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)
√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)
√ 임대인의 지위가 양도된 경우(대법원 2002. 9. 4. 선고, 2001다64615 판결)
임대인이 해지할 수 있는 경우
√ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).
√ 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우(「민법」 제640조, 「주택임대차보호법」 제6조제3항)
√ 임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)
√ 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
※ 임대차계약의 해지 방법
임대차계약을 중도에 해지하려는 경우에는 내용증명 우편으로 해지의 의사표시를 하는 편이 좋으며, 이 경우 내용증명 우편에는 중도해지의 사유와 임대차계약의 해지 의사를 표명하고, 임차보증금을 반환해 달라는 등의 내용을 기재하면 됩니다.
가까운 우체국에 가서 내용증명서 3통을 작성하여 접수창구에 제출하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고, 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 그 내용증명서를 3년간 보관하기 때문에 보관기간 내에는 그 등본을 교부받을 수 있습니다(「우편법 시행규칙」 제48조 제55조).
임대차 종료의 효과 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차관계의 소멸 및 손해배상
임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지한 때에는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다(「민법」 제550조).
임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 고의 또는 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조, 제390조 제750조).
임차주택의 반환 및 임차보증금의 반환
임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차주택을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 임차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다(「민법」 제536조).
임차인이 임대차계약을 중도에 해지하는 경우 임차보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 이와 같이 임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 보증금을 반환해줄 때까지 이사를 가지 않는 것이 좋습니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지기 때문입니다(대법원 2008. 3. 13 선고, 2007다54023 판결).
그러나 임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주되므로, 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제2항).
따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고, 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다. 다만, 임차인은 반대의무인 임차주택의 인도를 하지 않더라도 집행권원을 받게 되면 강제집행을 개시할 수 있습니다(주택임대차보호법3조의21항 및 민사집행법41).
임차권등기명령신청권의 취득
임차인은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 되고, 임대차등기명령에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항).
따라서 임차인은 임대차등기를 마친 후 임차주택을 인도하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 그 경우에는 차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가지게 됩니다.
※ 임차권등기명령신청에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–보증금의 회수–임차권등기명령신청>에서 확인하실 수 있습니다.
유익비상환청구 및 부속물매수청구
임차인은 일정한 경우에 한해 임대인에게 유익비의 상환을 청구하거나 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조제2항 및 제646조).
다만, 임대차계약이 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물의 매수를 청구할 수 없습니다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결).
※ 주택임대차 기간에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–유익비상환청구> 및 <임대차관계 종료–투하 비용의 회수–부속물매수청구>에서 확인하실 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–전세권의 소멸사유
일반적인 소멸사유
전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다.
전세권에 특유한 소멸사유
전세권설정자의 소멸 청구
√ 전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용 수익하지 않은 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).
전세권의 소멸 통고
√ 각 당사자는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다(「민법」 제313조).
목적 부동산의 멸실
√ 전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고, 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다. 이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
√ 전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에게 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권 목적물의 일부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권설정자는 전세권자의 부동산 용법 위반을 이유로 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조제1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
전세권의 포기
√ 전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있습니다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없습니다(「민법」 제371조제2항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 2014.07.29
       댓글
    안녕하세요
    저는 부산에 거주하고있습니다
    다름이아니라 아파트를 임대하면서 만기일은 2014년 8월 15일인데 5월달까지는 계속살겠다고 해놓고서는 임차인이 7월 21일 다시 나가겠다고 보증금을 돌려달라고 합니다. 이럴경우 묵시적갱신이 되어 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 하는데 그 3개월이 7월21일부터인지 아니면 8월15일부터인지 궁금합니다, 또한 월세계약인데 월세도 세입자가 계속
    거주하든지 안하든지 3개월까지는 받을수 있는지 질문드립니다.
  • 중개수수료요구..ㅠ.ㅠ
    2014.07.09
       댓글
    안녕하세요. 무더운 초여름 날씨에 고생 많으세요~^^
    제가 전세만료일자가 2014년 8월 14일 입니다.
    사전에 재계약 얘기가 3개월전에 있었습니다. 재계약하려고 하려다가
    전세금도 너무 비싸 급매로 다른지역과 평수를 줄여 매매를 하여 7월 2일에
    계약을 하여서 재계약이 힘들꺼 같다고 집주인한테 통보하였습니다.
    제가 이사갈 집의 날짜는 2014년 9월3일 이라서 보름여가량을 양해를 구했지만
    집주인은 8월14일날 나가거나 9월 3일나갈꺼면 부동산복비를 모두 지급하라고 하네요...
    정당하게 전세만기가 지나 나가고 다만 만기일자 에서 보름가량 지나서 나가는 건데
    또한 저의집에 새로 이사올 임차인분도 그날짜에 맞출수 있는 분인데 집주인이 부당하게
    부동산복비를 요구할때는 어떻게 해야 하나요??
  • 채신언
    2014.06.13
       댓글
    월세로 계약했는데 보증금도 반만 보내고 시골이라 현제 들어와 살고있어요 나중에 보증금이나 월세가 밀려 해지하려면 어떻게 해야 하며 안나갈시 무슨 조치 을 취해야 하나요 속시원한 답변 부탁드림니다
  • 보증금반환
    2014.06.09
       댓글
    이번달 6월 22일 자로 부동산 임대차 계약이 해지 됩니다. 6월 4일날 집주인이 전화가 왔길래 6월 13일에 이사를 간다고 했고 계약 만료일인 22일날에 보증금을 돌려받기를 원했지만 집주인은 한달전 통지를 안해줬으므로 계약이 자동 연장되었기 때문에 보증금을 줄 수 없다고 했습니다. 부동산중개소에는 1월 부터 집을 내놓은 상태였습니다. 1월에 부동산에 열쇠를 맡겼는데 2월쯤 집 열쇠가 없어서 부동산 중개소에서 찾아갔습니다. 그 이후에 집 열쇠는 따로 부동산에 맡기지 않은 상태이며 3월에 부동산에 찾아가 다시 한 번 집을 내놓겠다는 의사를 확인시켰습니다. 하지만 집주인은 부동산에서 열쇠를 다시 가져가서 계속 살 줄알았다고 했습니다. 참고로 1월에 부동산에 집을 내놓을때는 집주인에게도 집을 내놓겠다는 의사를 통보하였습니다. 저는 당연히 22일 전에는 집을 비우겠다는 생각을 하고 있었고 계약기간이 따로 주인에게 전화도 안했습니다. 제가 한달전에 통보하지 않은 것은 잘못했지만 주인도 따로 의사를 물어보지 않고 15일 전에서야 일방적으로 계약이 자동 연장되어 보증금을 계약해지 날짜에 돌려줄 수 없다는 것은 부조리한 처사가 아닐까 생각됩니다. 집주인과 합의를 본 결과 집이 나가면 그때까지 보증금을 돌려준다고 하고 집이 나가지 않더라도 7월 22까지는 보증금을 돌려준다고 합니다. 하지만 6월 22일부터 7월 22일까지의 집세는 그 집에 살지 않더라도 지불해라고 했습니다. 그 집에 살지 않더라도 한달간 집세를 줘야하는지 궁금합니다.
  • dmswls6126
    2014.05.17
       댓글
    2012년1월13일부터 2014년1월12일까지 전세계약으로 살고 2013년 12월 말경에 집주인과 전화로 계약을 연장하여 더 살기로 하였습니다. 전화할때 계약기간을 명시하지는 않았고, 원래 전세금은 그대로 두고 2월부터 월세를 매달 내기로 하였습니다. 별도로 계약서를 새로 쓰지는 않았습니다. 3월 31일자에 다른 지방으로 이전하게 되어 그 집은 그대로 두고 현재 다른 지방에 거주 중입니다. 임대인은 계약이 연장되었기 때문에 새 임차인이 들어오기 전까지는 전세금을 돌려줄 수 없다고 하였고, 부동산 수수료도 저보고 부담하라고 하였습니다. 45일정도 지난 지금까지 새로운 임차인이 없어서 보증금을 돌려받지 못하였습니다. 4월 1일자로 실제 거주하지 않았지만, 짐이 있어서 4월 중순과 5월 중순에 월세를 두번 지불하였습니다.
    2년 전세계약 만료 후에, 계약이 구두로 연장된 상황이 맞는 건지요?
    만약 그렇다면, 계약기간은 1년 연장된 것인가요?
    새로운 임차인을 찾기 전까지 전세보증금을 돌려 받을 수 없나요?
    실제 거주하고 있지 않은 상태이더라도 월세를 매달 지불해야 하나요?
    새로운 임차인을 구할때까지 이사를 할 수 있는 방법은 없는 건가요?
    질문에 답변 부탁 드립니다.
  • 반담
    2014.04.21
       댓글
    안녕하세요.
    제가 1억5천에 전세를 주고 있습니다. 세입자가 계약 만료 전에 이사를 먼저 가겠다고 하는 상황이구요.
    세입자가 전세금을 담보로 은행에서 1억을 대출을 받은 상태입니다.
    근데 얼마전에 집으로 전세금 양수양도통지서가 내용증명으로 날라왔네여
    내용 인 즉 세입자가 사업 도중 지인한테 빚을 지게 된 상황이고 그로 인해 전세자금 중 대출금을 제외한
    나머지 5천만원에 대한 전세금을 지인에게 양수하겠다라는 겁니다.
    물론 내용증명은 법무사를 통해서 공증을 받았습니다.
    이럴 경우에 전 나머지 전세자금을 지인한테 그냥 주면 되는 건지요?
    다른 서면 확인서(예를 들어 지인한테 나머지 5천만원을 지급해도 좋다라는 식의 확인서)를 받지 않아도 될런지요?
    그리고 전세계약도 남은 상태인데 전세계약해지서도 따로 작성을 해야 되는지요?

    답변 바랍니다
    수고하세요

  • 부동산아들
    2014.02.26
       댓글
    중개업소를 운영하는데, 부동산관련 법률정보를 알고싶어서 문의드립니다.
    주택임대차 보호법상 법정갱신후 계약해제시 중개수수료를 임차인과 임대인중 어느쪽이 부담해야 하나요?
  • 준요르
    2013.12.16
       댓글
    안녕하세요. 임대차 계약중 보증금 반환에 대해 문의드립니다.
    제가 오피스텔 전세 계약을 했다가 12월 말로 종료됩니다.
    그런데 사용기간중에 냉난방기기의 고장으로 누수가 생기면서, 바닥재가 변색이 되기 시작했는데
    건물 전체에서 그런 현상이 많이 발생해서 수리보수에 대한 접수를 오피스텔 관리실에서 받았습니다.
    그 기간에 주중에 집에 있을수 없어서 수리 접수는 하고 수리를 못했습니다.
    그리고 집주인에게 통보를 못해줬는데 부동산에서는 주인에게 연락을 안했고 +빨리 수리를 못했기 때문에
    저에게 변상 책임이 있어 보증금 일부를 돌려줄수 없을 것이라고 합니다.
    개별설치한 냉방기기가 아니고 건물 구조로 설치/제거가 불가능한 시설인데 고장에 따른 누수로 인한 바닥재 변색이 저에게 책임이 있는 것인지 궁금합니다.
  • 안녕하세요
    2013.12.12
       댓글
    올해 11월부터 1년 계약으로 월세를 구해서 살고 있는 임차인입니다.
    다름이 아니고 방과 화장실 문사이에 물이 새면서 곰팡이와 악취로
    생활에 불편이 있어 계약기간 이내이지만 계약 해지가 가능한지요
    특히나 임대인이 계약당시에 결로현상에 대해서는 그 하자에대한 책임을 묻지 않는다라는 내용을 강조하면서 계약서에 기재까지 했었는데
    이런경우, 임대인이 알고서 통지하지 않고 그에 관한 하자를 계약의 내용으로 주장할 수 있는지요.

  • 해다지
    2013.11.12
       댓글
    질문드립니다.
    저희는 현재 주택을 전세로 임차하여 살고 있습니다.
    2011년 12월 21일에 잔금을 지불하였습니다.
    계약서상에 이상한 점은 1항에 "임대인은 위 아파트를 임대차 목적대로 사용 수익할 수 있는 상태로 하여 2011년 12월21일까지 임차인에게 인도하며, 임대차 기간은 인도일로부터 2013년 12월 30일 까지 24개월로 한다."
    라고 되어있습니다.
    24개월이면 2013년 12월 20일까지 아닌가요?
    계약서상에 24개월로 명시해 놓고 날자는 12월 30일로 적혀있는데
    저희는 12월 21일에 이사나가는 것을 원하고 있습니다.
    21일에 계약 만료로 이사나가는 것이 가능한가요?

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  • 이 정보는 2020년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  • 생활법령정보는 국민이 실생활에 필요한 법령을 쉽게 찾아보고 이해할 수 있도록 제공하고 있습니다.
  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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