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임대차계약의 종료

음식점의 임대차계약은 계약기간이 만료하면 종료되며, 계약기간이 남았더라도 일정한 사유로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

음식점을 시작하면서 전 임차인에게 지급한 권리금은 신규임차인이 되려는 사람으로부터 지급받을 수 있습니다.

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임대차계약의 종료 사유

임대차계약 기간의 만료

임대차기간의 약정이 있는 임대차의 경우 계약기간이 종료하면 임대차는 종료됩니다.

임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 경우에는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제635조제1항 및 제636조).

임대차계약의 중도 해지

임차인은 다음의 경우에 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우(「민법」 제625조)

임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 그 밖의 사유로 인해 사용, 수익할 수 없는 때, 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우(「민법」 제627조)

임대인은 다음의 경우에 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

임차인이 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8)

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임대차계약 종료의 효력

임대차관계의 소멸 및 손해배상

임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지한 때에는 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸됩니다(「민법」 제550조).

임대차계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않으므로, 상대방에게 과실이 있으면 그 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조).

다만, 임차인의 파산으로 임대차계약이 해지된 경우, 계약해지로 인한 손해는 청구하지 못합니다(「민법」 제637조).

임대물건의 반환 및 임차보증금의 회수

임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차상가건물을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.

따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차상가건물의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 전원합의체 판결), 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차상가건물을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다.

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권리금의 회수

권리금이란?

“권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제1항).

권리금 회수기회의 보호

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 다만, 「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제1항 및 제2항).

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

다음의 어느 하나에 해당하는 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

√ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

√ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

√ 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우

√ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

임대인의 손해배상 책임

임대인이 위의 권리금 회수 금지 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제3항 전단).

이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제3항 후단).

임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제4항).

※ 임대차계약의 종료 및 권리금에 대한 자세한 내용은 이 사이트의 『상가건물 임대차』에서 확인할 수 있습니다.

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