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 매매계약의 해제
매매계약의 일방 당사자는 상대방의 계약의무의 위반 등을 이유로 일방적인 의사 또는 당사자 간에 별도의 약정으로 계약을 해제할 수 있습니다.
법정해제 주소복사 즐겨찾기에추가
법정해제의 발생요건
이행지체
매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고(催告, 상대편에게 일정한 행위를 하도록 통지하는 것)하고 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제544조 본문).
매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 따라 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자가 그 시기동안 이행을 하지 않는 경우에는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제545조).
이행불능
채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제546조).
법정해제의 효과
원상회복의무
일방 당사자가 매매계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있는데, 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야 합니다(「민법」 제548조).
매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액입니다(대법원 2013. 12. 12. 선고, 2013다14675 판결 참조).
동시이행의 항변권
매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있습니다(「민법」 제549조).
손해배상청구
일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조).
약정해제 주소복사 즐겨찾기에추가
약정해제의 발생요건
당사자들이 매매계약을 하면서 그 일방 또는 쌍방은 이를 해제할 수 있는 것을 약정할 수 있습니다.
매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항인데, 이러한 약정이 있다고 해서 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없습니다(대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결).
약정해제의 효과
당사자들이 매매계약을 하면서 해제 시 그 효과에 대해 약정할 수 있습니다.
약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않습니다(대법원 1983. 1. 18. 선고 81다89 판결).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 정직
    2020.04.13
       댓글
    국정업무 수행에 바쁘신 선생님에게 진심으로 감사를 드립니다.

    ▢ 아파트 매매계약 중도금으로 볼 수 있는지 유무입니다.
    0계약내용(계약서에 표시된 내용임)
    - 매매대금 : 금343백만원
    - 계약금 : 금5백만원(5백만원은 계약시에 지불하고 영수함. 영수자 (인) → 서명, 날인하지 않음.
    - 중도금 : 30백만원(30백만원은 2020. 1. 4일에 지불하며)
    - 잔 금 : 금308백만원(308백만원은 2020. 7. 10일에 지불한다)
    0 계약내용 제5조(계약의 해제)
    매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을
    상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.
    0 2020. 1. 4일 거래당사자 쌍방에게 교부한다.
    0 특약사항 : 없음

    0 매매대금 전달과정
    - 2019.12.28일 공인중개사 요구로 매도자 이체번호 알려주고, 매수자가 전달받아 가계약금 5백만원 이체 함.
    - 2020. 1. 4일 공인중개사 사무실에서 만나 계약서 작성할 때 매수인이 3천만원 매도인에게 지급

    0 문제발단
    - 공인중개사가 계약서 작성시 계약서 작성 전 이체받은 5백만원을 계약금 란에 작성하고,
    - 계약시 지급한 30백만원은 중도금 란에 작성하였음
    - 계약서 작성 이후 매수자가 매도인에게 지급된 매매대금은 일체 없음
    - 공인중개사가 지금와서는 매도자, 매수자가 그렇게 하기로하여 작성하였고, 양당사자가 날인하였으므로
    그렇게 작성한 것임. 본인책임은 없음

    ▢ 문의사항
    ① 계약서 작성시 가계약금은 계약금에 포함 작성되며, 계약금은 통상 10%내외이며, 계약서 작성시 35백만
    원은 매매대금의 10%에 해당되므로 비록 계약금, 중도금 란에 나누어 표시되어 있다해도 35백만원은
    계약금에 해당 된다.
    ② 중도금은 계약서 작성 이후 지급되는 금원으로 약 20% 이상은 되어야 하나, 이 사건은 계약서 작성시
    계약금과 중도금을 합한 금액이 35백만원으로 약10%내외이고, 계약서 작성 이후 지급된 대금이 없으므
    로 중도금으로 볼 수 없다.
    ③ 비록 가계약금 5백만원을 계약금 란에, 계약시 지급한 대금 3천만원이 중도금 란에 표시되어 있다고
    하여도, 공인중개사가 양 당사자가 이렇게 하기로하여 작성하였다고 주장하므로 이 사건 계약은 계약
    금 5백만원, 중도금 3천만원은 계약서에 표시된 대로 유효하게 성립된다.

    ▢ 답변내용(대법원 판례 있으면 첨부 부탁드립니다)
    -
    -
    -





  • 밍스
    2020.01.28
       댓글
    전세 세입자가 있는 상태에서 아파트 매매 계약을 한 경우의 매매 계약 해제 가능 여부가 궁금합니다.
    첫째 경우:
    매매 계약을 체결하여, 체결 시에 매매대금의 10%를 계약금으로 받았고, 현 전세세입자의 전세보증금을 중도금으로 한다는 조항을 넣었습니다. 전세세입자는 매도인과 전세 계약을 한 상태인데, 이것을 중도금으로 한다는 조항입니다.
    이 경우 계약금의 배액을 돌려주는 것으로 매도인은 매매 계약을 해제할 수 있는지, 아니면 실제 중도금을 받은것에 해당하므로 계약을 해제할 수 없는지요.

    두번째 경우입니다.
    매도인이 전세 계약을 맺어 전세 계약금을 받은 상태 (아직 전세계약 잔금은 받지 않고, 세입자가 이사오지 않은 상태)에서, 이 전세 계약을 승계하는 조건으로 매매 계약을 했습니다.
    전세 잔금일이 매매 잔금일보다 빠르기 때문에, 전세보증금을 매매 계약에 대한 중도금으로 한다는 조항을 매매계약서에 넣었습니다.
    이 경우, 아직 전세 보증금에 대한 잔금을 받지 않았다면, 매매 대금에 대한 중도금을 받지 않은 것이 되어 매매 계약금의 배액을 돌려주는 것으로 매도인은 매매 계약을 취소할 수 있는지요.

    위 두 가지에 대해서 서로 의견이 달라 합의를 보지 못하고 있습니다.
    도움 부탁드립니다.
  • 미율
    2019.11.26
       댓글
    아파트를 매도할려고 부동산을 통해서 가계약을 했었습니다.
    3억8600만원의 금액에서 가계약금으로 200만원은 걸었구요
    조정해제지역이 풀리면서
    계약서 쓰기로 한 하루전날 계약해지 통보를 받았습니다.
    그래서 계약금의 200만원에서 2배인 400만원을 받았습니다.
    그런데 검색하다 보니 가계약도 계약의 일부라보고 본 계약금액의 10프로 금액은 받을 수 있다는
    글을 보았습니다. 만약 이 법이 맞는지요?
    이걸 뒤늦게 알았는데...어떻게 보상 받을 수 방법이 있을 까요?
    답변 부탁드립니다.
  • 아파트 계약자
    2019.10.23
       댓글
    안녕하세요.
    지역주택조합 아파트 분양을 위해 계약금(3천5백)을 지불하고 1차 중도금(3천 7백/대출받음)까지 지불한 상태입니다. 계약 당시 아파트 건설업체는 2019년 하반기 공사 승인 및 착공예정이라고 홍보를 해서 계약을 했는데, 아파트 공사 승인 및 기타 이유로 2019년 하반기 착공이 2020년 하반기로 연기됨을 통지 받았습니다. 이러한 조건 하나만으로도 제가 계약을 해지하고 계약금 및 1차 중도금을 돌려 받을 수 있는지요? 절박한 심정으로 문의드립니다 답변 부탁드립니다.
  • 아파트 분양권 매매
    2018.02.08
       댓글
    안녕하세요.

    경기도 용인시 수지구 한 아파트의 수분양자입니다.
    문의드릴 일이 있어 글을 올립니다.

    - 약 2년전 아파트 분양권 당첨
    - 2년이 지난 작년 12월 분양권 매매 계약 체결 (12월 23일 가계약금, 2018년 1월 8일 계약서 작성 및 잔여계약금 지급), 중도금 1월 24일, 잔금 2월 6일, 중개인이 매수 대리인으로 계약서 서명. 매수 대리인은 무자격 중개인임을 나중에 알았음. 자격이 있는 대표 공인중개사와 모녀지간으로, 계약서는 매수 대리인이 지시하는대로 대표공인중개사가 작성. 매도인에게 이를 공지하지 않았음.
    - 계약서 특약사항으로 (1) 매수인의 대출 승계 관계로 명의자 변경 가능, (2) 분양 사무소의 업무 처리 관계로 잔금일 변경 가능이라는 독소 조항을 매도인이 꼼꼼히 살피지 못한 상태로 계약 진행됨.
    - 1월 24일 중도금 일부 지급, 1월 25일 잔여중도금 지급.
    - 분양사무소의 명의 이전 업무 처리관계로 잔금일을 2월 7일로 변경. 2월 7일 오전 10시에 만나서 잔금지급+아파트 중도금 대출 승계+명의 이전을 완료하기로 약속함 (문자메시지 있음).
    - 매도인이 중개인(매수대리인)에게 2월 7일 잔금일에 대한 확약 요청하였고, 매수 대리인은 여러 차례 확약하였음 (문자 메시지 있음).
    - 2월 5일 19시경 중개인으로부터 매수인의 사정상 2월 7일 오후 13시에 만나서 매매 완료하자는 요청이 있었고, 매도인은 이를 수락함.
    - 2월 6일 오후 14시경 매수 대리인은 매수 명의인 변경을 이유로 매매 완료일을 2월 14일로 변경 요청함. 매도인은 동의하지 않았고, 2월 7일 매매를 완료할 것을 요청하였음. 매도인은 이미 그 자금에 대한 필요성이 발생한 상태임.
    - 2월 7일 매도인은 모든 서류를 준비하여, 중개사무소 출석하였으나 매수인은 불출석. 매매 완료되지 않음.
    - 2월 8일 매도인은 내용증명서 발송 (매수인 귀책으로 인한 계약해지 사유 발생)

    매도인이 매매대금을 사용해야 하는 상황이 발생했습니다. 또한, 중개인의 불투명한 업무처리로 인해 본 계약을 파기하고 싶지만, 매도인의 과실이 없는 상태에서 보상을 받지는 못할 망정, 계약금을 배상하고 싶지는 않습니다. 어떤 방법이 있을까요?

    조언 부탁드립니다.

    미리 감사드립니다.
  • 청천
    2017.10.21
       댓글
    저는 매수인입니다.
    지방의 아파트를 매수하기로 계약을 했습니다.
    계약서상 날짜는 31일이지만 이런저렁 사유로 인해서 23일(월)에 잔금을 치르기로 했습니다.
    낡은 아파트라 계약 이후에 인테리어를 하기로 했고요

    기존 아파트에는 월세세입자가 살고 있었습니다.
    세입자가 이사가는날은 21일(토)입니다.
    월세세입자가 이사를 나가고 공실인 상태에서 21일(토) 인테리어 업체에서 철거를 시행했습니다.

    그런데 매도자가 이것을 문제삼아 계약해제를 요구하며 원상복구할것을 요구하고 있습니다.
    계약금은 미리 지불된 상태이고 23일(월)이 잔금일입니다.

    이럴때는 매도자의 요구를 들어줘야 하는건가요?
  • YoruEl
    2017.08.29
       댓글
    제가 친구에게 핸드폰 5개를 개통해서 줬습니다.
    핸드폰을 줄때 계약서를 작성하였고, 그 계약서는 제가 친구에게 핸드폰을 팔았다는 매매계약서 더군요.

    여기까진 문제가 없는데 친구가 제 명의로된 핸드폰으로 소액결제를 해가지고 뭐냐니까 계약서에 써있다더군요.
    그리고 제가 현금을 지급받았다는것도 계약서에 있다고 합니다.
    그래서 저는 돈을 받은적 없고 소액결제로 상대방을 고소했어요.

    그런데 한달 뒤 상대가 저에게 300만원을 언제까지 입금해주겠다고 말해서 그 부분을 녹화했습니다.

    그리고 상대방이 고소를 취하해달라고 말하길래 그럼 300만원을 당장 입금하라고 말했더니 못해주겠다고 합니다.

    그래서 계약파기하자고 말하였고 계약파기를 상대방도 동의했습니다.
    이부분도 녹화했어요.

    그래서 상대방에게 거래 물건 ( 핸드폰5개, 소액결제된 금액, 핸드폰 가입서류 )를 돌려달라고 말하니까 현금을 지급했으니 못주겠다고 합니다.
    현재 제 계좌 및 최근 돈 쓴 기록을 보여줄수도 있고 저는 한달간 제 계좌에 1만원채 없을 정도로 부모님카드로 살정도로 힘들게 생활중인데 대금을 받았다면 이러지는 않겠죠.
    심지어 정신병원도 다니고있었는데 상대가 돈까지 빌려달라하여 병원도 못가고 있습니다.

    법률구조공단에 방문할려고 날짜도 잡아놨는데 핸드폰과 소액결제된 금액을 돌려받을수있을까요?
    계약은 서로 파기하겠다고 동의했습니다.( 녹음됨 )
  • 개미
    2017.08.03
       댓글
    많은 도움에 감사드립니다.
    제가 비사업용토지(농지)를 보유하고 있는데 매수인이 나타나 계약을 체결하고자 합니다.
    매수인은 해당토지를 창고용도로 사용할 계획입니다.

    그런데 계약을 조건부로 하자고 합니다.
    우선 계약금으로 10%를 지급하고 나머지 잔금은 해당 토지가 창고로 허가를 득하면 지급하는 조건입니다.
    저는 계약서에 만약 허가를 득하지 못할 경우에 계약금 10%를 반환하지 않을 것이라는 특약사항을 추가할 예정입니다.

    혹시 허가를 득하지 못할 경우에 비록 당사자간 특약사항에 계약금을 반환하지 않겠다라고 했어도 법적으로 계약이 무효가 되어 계약금을 반환해야만 되는 건지 궁금합니다.

    감사합니다.
  • 초보 전세계약자
    2017.06.07
       댓글
    매매중인 아파트에 매수인과의 전세계약과 관련해서 질문을 드립니다.
    부동산을 통해서 전세집을 알아보는 중에 마음에 드는 집이 있어서 계약금 입금 전 가계약을 진행하기로 했습니다.

    부동산 거래는 처음이기에 부동산 중계인의 권유로 매도인이 아닌 매수인과 가계약을 진행을 하였으나 이후에
    매도인과 진행을 하는것이 맞다고 판단해 매수인께 양해를 구하고 매도인과 전세계약을 하기로 진행을 했습니다.
    매수인께서도 가계약금에 해당하는 부분은 자기가 직접 매도인께 입금을 하겠다고 했구요.

    근데 그 과정에서 매도인이 자기는 전매계약만 하고 싶지 전세계약까지 신경쓰고 싶지 않는다는 이유로 전세계약을 회피하고 있는 상태입니다.

    이럴때는 어떻게 해야하나요? 매수인에게 가계약금을 돌려받을 수도 있는건가요?
  • 함스
    2017.04.05
       댓글
    세종시 공무원 특별분양권 전매에 관한것입니다.
    저는 매도인입니다.
    2014년 11월 지방이전 공공기관대상 직원으로 세종시 아파트를 분양 받았고
    그 이후 개인 사정상 직장 이직으로 인해 현재는 타 지역(타 광역권)에서 직장 생활을 하고 있습니다.

    입주전 분양권 매매를 공인중개사에게 의뢰하였고 당시 공무원특별분양으로 분양받은 물건이며
    현재는 퇴사한 상태이니 거래가 가능할것 같다는 의견을 제시하였으며
    공인중개사 역시 이에 대한 추가적인 확인 절차 없이 매도인의 제시에 따라 매수자에게 구두상(유선)으로 계약진행을
    요청하였습니다.(어떠한 추가적인 제시요구나 확인절차가 없었습니다.)

    매도인은 공인중개사 허위 매물여부 확인요청에 신분증과 분양계약서 그리고 계좌사본을 제출하였고
    이에 공인중개사는 매수자와의 협의(매도인은 협의에서 제외)하에 계약금액을 정하고(거래가액 2억, 계약금 1천) 일방으로 계약금을 입금하여 계약 성사여부를 매도인에게 통지한 상태입니다.(매도매수인간 서면합의는 없었고 공인중개사를 통한 연락만 있었습니다.)

    거래 당시 매도인과 공인중개사는 전매제한(3년)에도 불구하고 현재 공무원신분이 아닌 매도인이 전매제한에 해당되는지 여부를 알지 못한 상태였습니다.

    이후 공인중개사는 공무원특별분양임을 재차 인지하였는지 계약체결 후 거래 가능여부를 관련부서에 의뢰한 후
    거래 불가통보를 매도인과 매수인에게 보낸 상황입니다.

    이러한 상황에서
    1. 매도인은 거래의 이행의지가 있으나 법적으로 허용되지 않는 거래 건에 대하여 당초 유효하지 않은 물건을 거래의 대상으로 한 거래 무효 또는 매도인의 의뢰 물건에 대한 권리관계검토 의무와 중개대상물에 대한 매도/매수인에게 설명해야할 의무를 불이행한 공인중개사의 과실을 주장하고 있으며
    2. 매수인은 민법상 계약 해지의 사유가 매도인에게 있으므로 계약당시 명시된 계약금액의 배액에 대한 매도인의 배상을 요구있으며,
    3. 공인중개사는 매도인이 자신의 의뢰 물건에 갖는 부지에 대한 책임으로 매수인과 같은 매도인 배상을 요구하고 있습니다.

    질문: 본 거래건에 대한 거래는 유효한지요.
    또한, 유효하다면 거래 해지에 대한 책임은 어느 누가 얼마만큼 있는지요.

    전매 불가 물건인지를 계약 이전에 명확히 알았다면 발생하지 않았을 일이라 생각하지만
    계약 후 계약완료 이전에 이를 알고 바로잡고자하는 상황에서 매도인에게 책임을 100% 떠넘기고 배상의 책임을 지라는 것은 과한것이 아닌가 합니다.

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