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 매도인이 부담하는 세금
매도인은 부동산의 양도로 양도소득세, 지방소득세 및 농어촌특별세 등의 세금을 부담합니다.

1가구 다주택자의 양도세 중과세가 폐지되면서, 1가구 다주택자의 경우에도 양도차익에 따라 6% ~ 38%의 양도소득세율을 적용받게 됩니다.
양도소득세 주소복사 즐겨찾기에추가
양도소득세의 개념
“양도소득세”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전(이하 “양도”라 함)하여 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말합니다(「소득세법」 제4조제1항제3호 및 제88조제1항).
양도소득세의 산정
양도소득세는 양도소득과세표준에 양도소득세율을 곱하여 산정합니다(「소득세법」 제93조제1호).
양도소득세 = ①양도소득 과세표준 × ②양도소득세율
[③양도소득금액 ④양도소득 기본공제(연간 250만원)]
(⑤양도차익⑥장기보유특별공제액)
↓ ↓
[양도가액 (취득가액 + 그 밖의 필요경비)] (양도차익 × 장기보유특별공제율)
① 양도소득 과세표준: 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 한 금액(「소득세법」 제92조제2항)
② 양도소득세율: 「소득세법」 제104조에 따른 세율
③ 양도소득금액 : 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액(「소득세법」 제95조제1항)
④ 양도소득 기본공제 : 양도소득이 있는 거주자에 대해 양도소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제(「소득세법」 제103조제1항)
⑤ 양도차익 : 해당 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실지거래가격에서 취득에 소요된 실지취득가액과 그 밖의 필요경비를 합한 금액을 공제한 금액(「소득세법」 제100조「소득세법 시행령」 제166조)
⑥ 장기보유 특별공제액: 보유기간이 3년 이상인 것 및 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 조합원 입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외)에 대해 그 자산의 양도차익(조합원 입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액(「소득세법」 제95조제2항)
양도소득 과세표준의 예정신고 및 납부
양도소득 과세표준의 예정신고
매도인이 부동산을 양도한 경우 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내[토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말함)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내]에 양도소득과세표준을 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(「소득세법」 제105조제1항제1호).
√ 양도소득과세표준예정신고 및 납부계산서
√ 환지예정지증명원·잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 등
√ 해당 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본
√ 자본적 지출액·양도비 등의 명세서
√ 감가상각비명세서
양도소득 과세표준의 예정신고납부
매도인이 예정신고납부를 할 경우 다음에 의해 산출된 세액을 양도소득 과세표준예정신고서에 양도소득 과세표준예정신고 및 납부계산서를 첨부하여 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 예정신고납부를 해야 합니다(「소득세법」 제106조제1항, 제107조제1항「소득세법 시행령」 제170조).
예정신고 산출세액 = [(양도차익 장기보유 특별공제 및 양도소득 기본공제) × 양도소득세율]-「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면세액
양도소득 과세표준의 확정신고 및 납부
양도소득 과세표준의 확정신고
해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지[제105조제1항제1호 단서에 해당하는 경우 토지거래계약에 관한 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말함)이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지] 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(「소득세법」 제110조제1항,「소득세법 시행령」 제173조제1항 및 제2항).
√ 양도소득 과세표준확정신고 및 납부계산서
「소득세법 시행령」 제169조에 따른 환지예정지증명원·잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 등
「소득세법 시행령」 제169조에 따른 해당 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본
√ 자본적 지출액·양도비 등의 명세서
√ 감가상각비명세서
「소득세법 시행령」 제177조에 양도소득세 납세고지서 사본(예정신고를 하지 않은 경우 양도소득금액 계산명세서 첨부)
「소득세법」 제101조에 따라 양도소득세를 내야 하는 거주자의 행위 또는 계산이 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산하는 경우 필요경비불산입 명세서
양도소득 과세표준의 확정신고납부
매도인은 해당 과세기간의 과세표준에 대한 양도소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 확정신고납부를 해야 합니다(「소득세법」 제111조제1항「소득세법 시행령」 제174조제1항).
가산세
부동산을 양도한 매도인이 법정신고기한까지 예정신고 및 중간신고를 포함하여 양도소득 과세표준 신고를 하지 않은 경우 그 신고로 납부하여야 할 세액(「국세기본법」 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 "무신고납부세액"이라 함)의 20%가 가산세로 부과됩니다(「국세기본법」 제47조의2제1항제2호).
부동산을 양도한 매도인이 부정행위로 법정신고기한까지 양도소득 과세표준 신고를 하지 않는 경우 무신고납부세액의 40%가 가산세로 부과됩니다(「국세기본법」 제47조의2제1항제1호).
양도소득세를 납부해야 할 매도인이 양도소득세 납부기한까지 납부(중간예납·예정신고납부·중간신고납부를 포함함)를 하지 않거나 납부해야 할 세액보다 적게 납부하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급받은 경우에는 다음의 금액을 합한 금액을 가산세로 합니다(「국세기본법」 제47조의4제1항「국세기본법 시행령」 제27조의4).
납부하지 않은 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더함) × 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 3/10000
초과환급받은 세액(세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더함) × 환급받은 날의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 3/10000
양도소득세의 비과세
1세대 1주택의 비과세
다음의 1세대 1주택 등의 양도로 인해 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세가 부과되지 않습니다(「소득세법」 제89조제1항제3호 및 「소득세법 시행령」 제154조제1항 본문).
√ 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대일 것
√ 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우일 것
√ 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간이 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]
다음의 경우에는 1세대 1주택으로 봅니다(「소득세법 시행령」 제155조).

1세대 1주택 인정조건

1세대 1주택 인정시기

1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 '종전의 주택'이라 함)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설해 취득하는 경우 포함함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우

종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함함. 이하 같음)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우

합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

·1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우

·1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우

각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

1세대가 지정문화재 및 등록문화재주택과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우

일반주택을 양도하는 경우

1세대가 다음의 주택으로서 규제「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 함) 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외함) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 “농어촌주택”이라 함)과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우

 

 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함)

 이농인(어업에서 떠난 자를 포함함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택

 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택(주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용됨)

일반주택을 양도하는 경우

1세대가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 “부득이한 사유”라 함)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우

부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우

1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하는 경우[해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말함. 이하 “직전거주주택”이라 함)이 있는 거주주택(이하 “직전거주주택보유주택”이라 함)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분]

 

다음의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 “거주주택”이라 함)을 양도하는 경우

 

·거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 사업자 등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말함)이 2년 이상일 것

 

·장기임대주택: 양도일 현재 사업자 등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

다만, 1세대가 양도일 현재에 다음의 1. 부터 5. 까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며, 제6. 및 7. 에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않으므로 양도소득세가 부과되지 않습니다(「소득세법 시행령」 제154조제1항 단서).
1. 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한함)의 전부 또는 일부가 공익사업을 위해 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우(이 경우 그 양도일 또는 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존 주택 및 그 부수토지 포함)
3. 세대전원이 해외이주를 이유로 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)
4. 세대전원이 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속해 국외에 거주하기 위해 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한함)
5. 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
6. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 「소득세법」 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외함)
7. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않는 경우
1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2주택 이상을 보유하는 경우로서 주택양도로 인해 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세가 부과되지 않습니다(「소득세법」 제89조제1항제3호).
양도소득세의 비과세 예외
미등기양도 부동산에 대해서는 양도소득세율이 70%로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높게 적용되며 양도소득에 대한 비과세에 관한 규정이 적용되지 않습니다(「소득세법」 제91조제1항 제104조제1항제10호).
양도소득세의 감면
자경농지에 대한 감면
농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지 중 일정한 토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세가 면제됩니다(「조세특례제한법」 제69조제1항 본문).
“농지소재지에 거주하는 거주자”란 8년 이상 다음 지역에 거주하면서 경작한 사람으로서 농지 양도일 현재 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 사람 포함)을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조제1항).
√ 농지가 소재하는 시(특별자치시와 제주특별자치도 행정시 포함)·군·구(자치구인 구) 안의 지역
√ 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역
√ 해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역
“직접 경작”이란 다음 중 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조제13항).
√ 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것
√ 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것
축사용지에 대한 감면
축산에 사용하는 축사와 이에 딸린 토지(이하 “축사용지”라 함) 소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 축산에 사용한 축사용지(1명당 1,650㎡ 한도)를 폐업을 위해 2017년 12월 31일까지 양도함에 따라 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세가 면제됩니다(「조세특례제한법」 제69조의2제1항 본문).
“거주자”는 8년 이상 다음 지역(축산 개시 당시에는 그 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 않게 된 지역 포함)에 거주한 사람으로서 축사용지 양도일 현재 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 사람 포함)을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조의2제1항).
√ 축사용지가 소재하는 시(특별자치시와 제주특별자치도 행정시)시·군·구(자치구인 구) 안의 지역
√ 축사용지가 소재하는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역
√ 해당 축사용지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역
“직접 축산”이란 다음에 해당하는 것을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」제66조의2제2항).
√ 거주자가 그 소유 축사용지에서 가축의 사육에 상시 종사하는 것
√ 거주자가 그 소유 축사용지에서 축산작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 수행하는 것
“폐업”이란 축산을 사실상 중단하는 것으로서 해당 축사용지 소재지의 시장·군수·구청장으로부터 축산기간 및 폐업 확인서에 폐업임을 확인받은 경우를 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제66조의2제8항).
양도소득세의 중과세
비사업용 토지 양도소득세의 중과세
비사업용 토지는 양도소득세율이 16~50%로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높게 적용됩니다(「소득세법」 제104조제1항제8호).
신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례
거주자 또는 비거주자가 일정한 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85㎡ 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 포함)한 경우 다음과 같은 계산에 따라 양도소득세액가 감면됩니다(「조세특례제한법」 제99조의2제1항 본문).
해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도하는 경우 : 양도소득세 과세대상소득금액 신축주택을 취득한 날부터 양도일까지 발생한 양도소득금액
취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우 : 양도소득세 과세대상소득금액 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액
이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 합니다(「조세특례제한법」 제99조의2제1항 단서).
“신축주택, 미분양주택”이란 다음의 주택(이하 '신축주택 등'이라 함)을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제99조의2제1항).
1. 주택을 공급하는 사업주체(이하 '사업주체'라 함)가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 않아 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택
2. 사업계획승인(건축허가 포함)을 받아 해당 사업계획과 사업주체가 공급하는 주택(입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택으로 한정함)
3. 주택건설사업자(30호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 1.와 2.에 해당하는 사업주체 제외)가 공급하는 주택
4. 주택도시보증공사가 매입하여 공급하는 주택
5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받아 공급하는 주택
6. 기업구조조정부동산투자회사 등이 취득하여 공급하는 주택
7. 신탁업자가 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택
8. 자기가 건설한 주택으로서 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의 기간(이하 '과세특례 취득기간'이라 함) 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택(다음의 주택 제외)
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업, 재건축사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획을 말함)에 따라 취득하는 주택
② 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택
9. 오피스텔 중 건축허가를 받아 분양사업자가 공급(분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 않아 수의계약으로 공급하는 경우 포함)하거나 건축물의 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔(4.부터 8.까지의 방법으로 공급 등을 하는 오피스텔 포함)
다음의 신축주택 등은 제외합니다(「조세특례제한법 시행령」 제99조의2제2항).
1. 사업주체와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적)이 85㎡를 초과하는 신축주택 등(이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용 불포함)
2. 2013년 3월 31일 이전에 사업주체 등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 신축주택 등
3. 2.에 따른 매매계약을 해제한 계약자가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 신축주택 및 해당 계약자의 배우자[계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(배우자 포함) 및 형제자매 포함]가 과세특례 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 신축주택 등
4. 위의 9.에 따른 오피스텔을 취득한 사람이 다음에 해당하지 않게 된 경우의 해당 오피스텔
① 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 취득자 또는 임차인의 주민등록이 되어 있는 경우(이 경우 기존 임차인의 퇴거일부터 취득자 또는 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간은 기존 임차인의 주민등록이 되어 있는 것으로 봄)
② 공공주택사업자 또는 임대사업자(취득 후 임대사업자로 등록한 경우 포함)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우
"1세대 1주택자의 주택"이란 다음의 주택[주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율(도시지역 안의 토지 : 5배, 도시지역 밖의 토지 : 10배)을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 이하 '감면대상기존주택'이라 함]을 말합니다(「조세특례제한법 시행령」 제99조의2제3항 전단 및 제4항).
1. 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」상 1세대(부부가 각각 세대를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대라 함)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택을 소유하지 않고 2013년 4월 1일 현재 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 봄)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택
2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(이하 '종전의 주택'이라 함)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우(1.에 따라 1주택으로 보는 오피스텔을 소유하고 있는 사람이 다른 주택을 취득하는 경우 포함)로서, 종전의 주택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일)부터 3년 이내에 매매계약을 체결하고 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정.
다음의 감면대상기존주택은 제외합니다(「조세특례제한법 시행령」 제99조의2제5항).
1. 감면대상기존주택 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적)이 85㎡를 초과하는 감면대상기존주택(이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용 불포함)
2. 2013년 3월 31일 이전에 체결한 매매계약을 과세특례 취득기간 중에 해제한 매매계약자 또는 그 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매 포함]가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 감면대상기존주택
3. 감면대상기존주택 중 오피스텔을 취득하는 자가 취득 후 4.에 해당하지 않게 된 경우의 해당 오피스텔
1. “신축주택 등”에 해당하는 주택 : 주택을 공급하는 사업주체, 주택건설사업자, 주택도시보증공사, 주택의 시공자, 기업구조조정부동산투자회사 등, 신탁업자, 주택을 건설한 자 및 분양사업자 또는 건축주
2. '1세대 1주택자의 주택“에 해당하는 주택 : 감면대상기존주택 양도자
해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 양도소득금액 또는 양도차익 중 다음 산식에 따라 계산한 금액을 말합니다(「조세특례제한법」제99조의2제5항,「조세특례제한법 시행령」 제99조의2제7항 제40조제1항).
{양도소득 금액×(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가-취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가-취득당시의 기준시가)}
양도소득세의 과세특례를 적용받으려는 경우 해당 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 신축주택 등 또는 감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 받아 교부받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출해야 합니다(「조세특례제한법」제99조의2제4항「조세특례제한법 시행령」 제99조의2제8항).
감면대상기존주택 양도자는 2014년 3월 31일까지 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 감면대상 기존주택 임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부해야 합니다(「조세특례제한법 시행령」 제99조의2제12항).
※ '신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례'는 2013년 5월 10일 공포·시행된 「조세특례제한법」이 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용합니다.
지방소득세 주소복사 즐겨찾기에추가
지방소득세의 개념
“지방소득세”란 지방자치단체의 소득분(소득세분 및 법인세분)에 대해 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제85조 참조).
지방소득세 납세의무자
소득분은 지방자치단체에서 소득세 및 법인세의 납세의무가 있는 자는 지방소득세를 납부해야 합니다(「지방세법」 제86조제1항).
지방소득세액
거주자의 양도소득에 대한 개인지방소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 합니다. 이 경우 하나의 자산이 다음에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 합니다(「지방세법」 제86조제1항, 제92조제1항 제103조의3제1항).
“양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준”은 「소득세법」 제92조에 따라 계산한 금액(「조세특례제한법」 및 다른 법률에 따라 과세표준 산정에 관련한 조세감면 또는 중과세 등의 조세특례가 적용되는 경우에는 이에 따라 계산한 금액)으로 합니다(「지방세법」 제103조제2항).

구분

개인지방소득세의 표준세율

보유기간 1년 미만

양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준의 5%

보유기간 1년 이상 2년 미만

양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준의 4%

보유기간 2년 이상

1천200만원 이하

과세표준의 0.6%

1천200만원 초과

4천600만원 이하

7만2천원+(1천200만원을 초과하는 금액의 1.5%)

4천600만원 초과

8천800만원 이하

58만2천원+(4천600만원을 초과하는 금액의 2.4%)

8천800만원 초과

1억5천만원 이하

159만원+(8천800만원을 초과하는 금액의 3.5%)

1억5천만원 초과

3억원 이하

376만원+(1억5천만원을 초과하는 금액의 3.8%)

3억원 초과

5억원 이하

946만원+(3억원을 초과하는 금액의 4%)

5억원 초과

1,746만원+(5억원을 초과하는 금액의 4.2%)

비사업용 토지

1천200만원 이하

과세표준의 1.6%

1천200만원 초과

4천600만원 이하

19만2천원+(1천200만원을 초과하는 금액의 2.5%)

4천600만원 초과

8천800만원 이하

104만2천원+(4천600만원을 초과하는 금액의 3.4%)

8천800만원 초과

1억5천만원 이하

247만원+(8천800만원을 초과하는 금액의 4.5%)

1억5천만원 초과

3억원 이하

526만원+(1억5천만원을 초과하는 금액의 4.8%)

3억원 초과

5억원 이하

1,246만원(3억원을 초과하는 금액의 5%)

5억원 초과

2,246만원+(5억원을 초과하는 금액의 5.2%)

미등기 양도

양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준의 7%

지방소득세 과세표준과 세액의 신고 및 납부
지방소득세 과세표준과 세액의 예정신고 및 납부
거주자가 양도소득과세표준 예정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고해야 합니다(「지방세법」 제103조의5제1항).
거주자가 예정신고를 할 때에는 양도소득에 대한 개인지방소득세 예정신고 산출세액에서 「지방세특례제한법」이나 조례에 따른 감면세액과 수시부과세액을 공제한 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 납부해야 합니다(「지방세법」 제103조의5제3항).
지방소득세 과세표준과 세액의 확정신고 및 납부
거주자가 양도소득과세표준 확정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 확정신고·납부해야 합니다(「지방세법」 제103조의7제1항).
농어촌특별세 주소복사 즐겨찾기에추가
농어촌특별세의 개념
“농어촌특별세”란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업을 위하여 필요한 재원을 확보하기 위해 부과되는 세금을 말합니다(「농어촌특별세법」 제1조).
농어촌특별세 납세의무자
「조세특례제한법」에 따라 양도소득세의 감면받은 자는 농어촌특별세를 납부해야 합니다(「농어촌특별세법」 제3조제1호).
농어촌특별세액
농어촌특별세액은 과세표준에 세율을 곱한 금액으로 매도인은「조세특례제한법」에 따라 감면을 받는 양도소득세의 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다(「농어촌특별세법」 제2조제2항 제5조제1항제1호).
농어촌특별세의 신고 및 납부
매도인은 감면받은 양도소득세를 신고·납부하는 때에 농어촌특별세를 함께 신고·납부해야 합니다(「농어촌특별세법」 제7조제1항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 궁금이
    2018.09.12
       댓글
    현재 1주택(A)을 소유하여 거주하고 있습니다.
    거주를 목적으로 또 다른 신규 주택(B)를 취득하게 되었습니다.
    그런데 학교등 거주여건이 안되어 B주택에 입주하기를 못하고 보유만 하게 되었습니다.
    여기까지 일시적2주택에 해당되어 3년이내 A주택을 먼저 매도하면 비과세 혜택을 받는게 맞지요?

    그런데 사정상 B주택에 입주하지 못하고 또 다른 주택(C)로 이사를 해야 할 것 같습니다.
    (현재 B주택에는 전세세입자가 있어 매도가 자유롭지 않은 상황)

    여기서 질문1
    A주택과 B주택을 보유(일시적2주택)한 상태에서 A주택을 매도함과 동시(같은날) C주택을 취득하게 되면
    양도소득세 비과세 혜택이 없는건가요?

    주변에서 A주택 매도일을 C주택을 취득일보다 하루만 앞서면 비과세 혜택에 해당된다고 하는데
    그렇게 하면 될까요?

    또 질문2
    만일 A주택을 매도하고 C주택을 취득하게 되면 C주택을 취득함과 동시에 다시 일시적 2주택에 해당될까요?
    (B주택 보유상태)
    그럼 B주택이 기존주택이 되니 3년이내에 매도하게 되면 또 다시 비과세?

    취득 매도
    A주택: 2011년 2020년 (C주택으로 이사)
    B주택: 2018년 2023년내
    C주택: 2020년 계속거주
  • 벗꽃엔딩
    2018.07.03
       댓글
    2012.경 천안 소재 소형 아파트를 취득하였으나 실거주하지 않았으며, 현재 지방 소재 아파트를 매수할 예정입니다.
    위와 같이 일시적 1가구 2주택의 경우에도 2017. 8. 2. 부동산 대책 이전에 아파트를 취득한 경우 실거주 사실이 없더라도 보유기간이 2년 이상 되고, 새로 취득한 아파트 등기일 기준으로 3년 이내에 기존에 소유하고 있던 아파트를 매도하면 양도소득세가 면제되는 것으로 알고 있습니다. 혹시 맞는지요?
  • 놀짱
    2017.11.14
       댓글
    양도소득세 매수부담조건에 대해 알고 싶습니다.
    양도소득세를 매수부담으로 하는 계약이 유효하다고 판례를 봤습니다. 그게 유효한 계약인지 만약 유효하다면 어떤식으로 진행하면 법으로 문제가 없는지 그리고 매수가 낸 양도소득세에 대해 매도가 또 부담해야할 세금이 있는지 알고 싶습니다.
  • 공동소유 농지에서 비사업용 토지
    2017.08.05
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 자경농 공동소유시 양도세 문의
    2017.08.04
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 달림이
    2017.03.11
       댓글
    양도소득세 문의드립니다.
    제가 1968년과 1976년 증여받은 임야,답이 세종고속도로에 점유되게 되었습니다.
    임야는 비사업용으로 보유중이고 답은 2016년 토지은행에 임대한 상황입니다.
    두건의 부동산이 양도소득세를 몇프로 정도 예상되는지 문의드립니다.
    그리고 매도후 대토 매입을 하면 취득세를 면제받을 수 있는지 문의드립니다.
    수고하세요.
  • 궁금해서
    2017.02.18
       댓글
    지목은 공장용지구요...면적은 300m^2...
    그 안에 주택이 있어요...면적은 80m^2...
    현재 1세대 1주택입니다...

    이걸 매매하면 전체 주택으로 인정하는지...
    일부는 주택으로 인정하고..나머지는 사업용토지로 인정하는지 궁금합니다..
  • 도로시
    2016.12.29
       댓글
    광역시 A아파트 7년소유, 경북 김천 읍소재지 어른 거주중이신 토지로 등록된 B주택을 3년미만 보유중입니다.
    현 상황에서 A아파트를 매도하고 같은 지역에 C아파트를 매수계획 중입니다.
    이경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?
    듣기론 농어촌주택 비과세 특례법이란게 있다고 하여 문의합니다.
    *토지B 면적은 774m2/1천2백만원 상당입니다.
    그리고 향후 B와 C 보유중 C아파트를 매도시 양도소득세 비과세도 해당되는지 궁금합니다.
    수고하세요^^
  • 잘몰라서요
    2016.12.19
       댓글
    1. 서울에 주택을 보유한 자가 임대 주고 경기도 화성시의 면 지역에 거주와 영농의 목적으로 작은 (20평 정도) 농가주택을 신축하여 전입하고 경우 1가구 2 주택 해당되나요? (과거 농가주택이 있었으나 낡아 수년전 허물었고 새로 지으려 합니다.)
    2. 동일한 자가 광역도시 아닌 지방도시에 5천만원 정도의 작은 아파트를 수시로 여가활용시 이용할 목적으로 구입하는 경우 향후 매각시 1개의 주택을 추가로 보유한 것으로 양도소득세 계산하는지요?
  • starry
    2016.11.30
       댓글
    지방소득세 - 지방소득세액 - 구분(비사업용토지/개인지방소득세의 표준세율) 에서 표준세율이 잘못 기재된 것 같습니다.

    각각 구간별로 2.5%, 3.4%, 4.5%, 4.8% 이나, 양도소득세와 동일한 25%, 34%, 45%, 48% 로 기재되어있습니다.

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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
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