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 임차권등기명령 신청
임대차기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기명령에 따라 임차권등기가 되면, 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.
임차권등기명령제도 주소복사 즐겨찾기에추가
임차권등기명령제도의 개념
「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권등기명령의 신청  주소복사 즐겨찾기에추가
신청요건
① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)
√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)
√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)
√ 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)
√ 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(「민법」 제627조)
임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).
※ 임차주택의 범위
임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).
주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제2항제2호 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제4호).
임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호).
※ 임차인의 범위
임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결). 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.
전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
신청절차
임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).
사건의 표시
임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)
신청의 취지와 이유
√ 신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).
첨부서류의 표시
연월일
법원의 표시
※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조)
임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)
임대차계약증서
신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서
임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제8항).
임차권등기명령신청에 대한 재판
관할 법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제3항, 「민사집행법」 제280조제1항 및 제281조제1항).
임차권등기명령은 판결에 의한 경우에는 선고를 한 때, 결정에 의한 경우에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조).
임대인의 임차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.
임차권등기명령에 따른 임차권등기는 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료 하는 것이기 때문에 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니기 때문입니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제4항).
이 항고는 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제8조).
임차권등기의 효과 주소복사 즐겨찾기에추가
대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).
따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).
다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
소액보증금의 최우선변제권 배제
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).
이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 문의드립니다
    2019.04.18
       댓글
    제가 계약기간 1년으로 해서 원룸주인과 계약서를 작성했습니다 서류는 그거 하나에 제가 월세를 꼬박꼬박 잘 냈다는 입출금 내역만은 남아있습니다. 저는 계약이 끝났고 방을 뺏구요. 원룸 주인도 청소 상태를 확인하고 인정했습니다. 그런데 다음 세입자가 들어오지 않는단 이유로 보증금을 반환하지 않고 있습니다. 반환을 요구하니 저보고 고지식한 친구라네요. 원룸 주인을 어떤식으로 법적 제제를 가할 수 있는지 알고 싶습니다.
  • 쿠스브르
    2019.04.01
       댓글
    묵시적 전세 계약 연장 중에 3월13일 퇴거하겠다는 문자를 송부했고, 임대인 쪽에서 부동산에 방을 내놓았습니다.
    3월13일 이후 3개월이 지나기 이전인 5월10일에 이사를 가야하는 상황입니다.
    새로 이사가는 곳도 전세로 들어가기때문에 새로 이사가는 곳으로 전입신고를 먼저해야하는 상황입니다.
    퇴거 예정인 5월10일 이전에 새로운 임차인이 나타나 보증금을 받을 수 있으면 좋겠지만 만약에 받지 못하게될 경우
    전입신고가 계약해지통고 3개월 이전에 이루어지는데 이미 다른 곳으로 전입신고가 된 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능한지 궁금합니다.
  • 마미
    2019.03.16
       댓글
    올해 12월초까지 전세계약기간입니다.
    임대인이 매매로 인해 이사를 요구하였고 그에 응하였습니다.
    보증금 돌려주는 날짜와 이사 날짜가 정해져서 임대차계약합의해지서를 작성할 생각입니다.
    보증금을 제 때 돌려주면 다행이지만 혹여 계약해지서에 기재된 날짜에 보증금을 받지 못하는 경우라면..
    이럴 경우에도 임차권등기명령신청을 할 수 있나요?
    또한 전세계약서는 작성시 확정일자-전입신고 이렇게 하는데 계약해지서의 경우는 작성해서 보관만 하면 되는건가요?
  • 가능성
    2019.02.08
       댓글
    안녕하세요..

    형님께서 사시던 전세집의 전세금을 받으려고 합니다.

    형님은 위독하여 병원에 계셔서 누님과 어머님께서 집주인과 협의하여 전세금을 빼주기로 합의 했습니다.

    하지만, 집주인이 두달째 미루기만 하고 연락도 잘 받지 않고 있는데 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

    집을 빼달래서 이사까지 했습니다. 그래도 집주인이 전세금 지급을 차일피일 미루더니 집주인의 아드님이

    전화로 본인이 아니니 줄수 없다고 합니다.

    주더라도 몇백만원씩 달달이 나눠주겠다고 하는데

    이럴때 대처 방법이 궁금합니다.
  • 카로
    2018.12.23
       댓글
    전세자금대출을 받아 전세를 살고 있습니다.
    2017년 1월 11일 ~ 2019년 1월 10일 계약 만료입니다.
    만료 3개월전에 이사를 가야겠다고 통보했고 집주인도 집을 내놓았습니다.
    헌데 집을 계약하고자 하는 사람이 나타나지 않았고 시간을 흘러 계약 만료일이 다가오고 있습니다.
    저는 집주인에게 세입자가 안들어오면 어떻게 할꺼냐 1월 10일에 보증금을 줄것이냐 물었지만
    집주인이 새로운 세입자가 들어오지 않으면 전세보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다.

    위에도 적었습니다만 저는 전세자금 대출을 받았고 대출도 집계약과 마찬가지로 상환날짜가 다가오고 있습니다.
    저는 이사가려는 집도 해당 대출을 연장해서 이사를 갈 생각이였고 연장을 하려고 하니 현재 집을 2년 재계약한다는
    조건으로 대출이 가능하다고 합니다.

    제가 만약 여기서 2년재계약 한다라는 조건으로 대출을 했을시 임차권 등기명령 신청을 할 수 없나요?
  • 옵니다요
    2018.11.22
       댓글
    주택 계약을 할때 두명이서 같은 지분으로 보증금을 걸고 계약을 했습니다.
    현재 임차권등기신청을 하려고 하는데,
    두명이 각각 따로 신청해야 하나요?
    아니면 한명만 대표로 진행하고, 보증금만 두명 합친 금액으로 하면 되나요?
    두명의 경우 어떻게 진행해야하는지 답변 부탁드립니다
  • Pleasehelp
    2018.10.31
       댓글
    임대차계약이 종료되어 이사를 가게되었습니다
    집주인은 처음에는 계약종료일에 맞추어 보증금을 반환해주기로 하였으나 개인 사정에 의해 자금이 부족하여 약 한달여간의 시간을 더 줄 것을 요청하였습니다. 이를 받아들여 한달여간의 여유를 더 제공하였고 그 기간동안 이사를 가게 되었습니다. 한달이 경과하고 보증금 반환을 요청하였으나 여전히 반환에 대한 언급을 피하고 계속해서 돈이 없다고만 말합니다.

    보증금이 절실하기에 임대인에게 보낼 내용증명과 주택임차권등기명령 신청서의 작성은 물론 계속해서 임대인에게 보증금 반환을 요청중에 있습니다(전화는 받을 생각을 하지 않네요) 관련하여 하기 궁금증이 있습니다.

    1. 상기 사항과 관련하여 소송까지 가지 않고 임대인이 보증금 반환을 통해 원만하게 해결되었으면 하는 바, 해당 임대차계약서를 작성했던 중개인(부동산) 에도 임대인을 독촉해줄것을 부탁하였습니다. 부동산중개인의 입장에서는 그가 중개한 임대차계약이 원활히 종료되지 않을 경우 책임소지는 없나요?

    2. 임대인이 빠른 시일 내에 보증금 반환을 실시하지 않을 경우, 내용증명 발송 및 임차권등기명령신청서 접수 와 함께 지급명령신청서까지 일괄 접수 하고 난 후에 해당 명령이 시행되기까지 통상 소요되는 시간은 어느정도 될까요?

    감사합니다.
  • 요루니
    2018.10.29
       댓글
    세입자입니다.
    실제 거주는 2013년 6월부터 했으나, 계약서는 집주인분의 연세가 너무 많으셔서 2017년 2월에 겨우 할 수 있었어요,
    그런데 집이 워낙 낡고 가파르고 위험하다보니, 저희 할머니가 그 집에서 다치시게 되셔서 요양원으로 모시게 되었고, 상태가 매우 안좋아졌습니다.
    더이상 그 집에서 살 수가 없어서,
    7월부터 이사가겠다고 얘기하고,
    8월11일에 정확히 9월 29일에 나가겠다고 구두로 내용을 전달하였습니다.

    실제 계약서에는 2019년 2월로 종료가 되는 거겠지만, 구두로 이사 날짜를 전달하였습니다.

    그런데 집이 나가지 않으면 줄 돈이 없다고 하셔서,
    집이 나갈 수 있도록 노력을 많이 했는데 20명이 넘게 와서 봐도 계약을 안해서 저희가 이사가고 한달이 되었는데도 아직 돈을 못받았습니다.
    딱 반만 받았습니다.

    임차권등기명령신청을 먼저 했어야 했는데,
    이사하는 집을 대출을 끼고 전세로 들어간거라, 전입신고를 해서 서류를 제출해야 대출이 완료가 되서, 전입신고를 했습니다.

    혹시 몰라서, 계속 같이 거주하였던 아빠의 이름은 그 집에 남겨두었는데요,

    이 경우에도 임차권등기명령신청을 할 수 있을까요?

    혹시 몰라서 내용증명은 9월에 보내놨었습니다.

    임차권등기명령신청을 하면 임대인이 동의해야하는건지,
    임대인에게 불이익이 가는게 있는지도 궁금합니다.
  • 이지랭이
    2018.10.26
       댓글
    제가 누수 및 라돈 문제로 계약해지 통보를 내용증명으로 보냈는데요. 해당 내용증명 서류는 복사본을 제출하나요? 아니면 원본을 제출하나요?

    두번째 질문은 내용증명 보내고 우체국에서 보낸 우편물배달증명서가 꼭 있어야 하나요? 아니면 우체국 site에서 배달 완료 진행사항만 있어도 충분한가요?
  • 궁금
    2018.08.24
       댓글
    임차권등기명령이 등기부등본에 올라가야 이사간후 전입신고를 해야되는걸로 알고 있는데
    지금 계약자이자 세대주는 전입신고를 하고 다른 가족들은 이사가기 전집으로 계속 살고 잇는걸로 해도 임차권등기가 신청이 되나요?

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